またまたお久しぶりです。

昨年からの仕事もようやく目途が付き、

来月からは休みもまともに取ることができる状況になってきました。

昨年12月にコラムで紹介した戸建て物件も、

買う意思を表明したまま、放置状態でした。

融資の内諾も出ているため来月にかけていよいよゲットします。

 

戸建て物件は90万円値切って500万円で購入することにしたのですが、

戸建て物件を賃貸に出すのは初めてになる私は、

客付け不動産会社に家賃査定をしてもらいました。

物件は築30年の3階建て重量鉄骨4DK物件です。

1階ピロティーには普通車と軽自動車の計2台の駐車が可能。

屋上は内階段で直接アプローチ可能で洗濯干場として利用可です。

なかなかエキセントリックな仕様であり、

入居者の嗜好が分かれるところかもしれません。

しかしながら物件としては戸建て住宅では希少な重量鉄骨ですので、

築30年とはいえ、なかなか良い物件です。

結局7万円でなら問題なく、7.5万円であればちょっと苦戦との評価です。

まぁ、7万円でも十分な投資効果が得られそうだから7万円で良いかな。

 

外壁塗装は2年前に施工済みの為、大変綺麗な状態を保っています。

数年は大きな外壁装費は避けられそうですが、

屋上防水やベランダ防水が限界を迎えているようで、

早急な対応が必要になりそうです。ここはDIYで!

鉄部の塗装劣化も著しく、再塗装も計画することになりそうです。

この屋上防水と鉄部塗装が今回の目玉修繕ポイントでしょう。

 

内装は30年前のものがそのままであり、

壁紙と天井及び床は全て張替えが必要です。

床に関しては一部根太のしなりが出ていて、歩くと沈むところアリです。

居室は4室全て畳部屋になっているので、

最低3室は洋室化及びLDK化が予想できます。

風呂とトイレはそのままでできるだけのクリーニングで可能でしょう。

風呂は数年前にユニットバス化しているようであり、

敢えていじる必要はないと判断しました。

 

こんな感じの物件なのですが、

でいじり甲斐がありそうでそこそこ楽しめそうです。

如何に費用を押さえるかがリターンを左右しますが、

今回は時間が許す限りDIYを取り入れたいです。

特に屋上及びベランダ防水はFRP塗布で逃げたいところです。

鉄部塗装は既存塗料剥がしのケレンがけがちょっと大変ですが、

チャレンジしてみたいところです。

床のへたり補修や洋室化もDIYで対応可能だと考えます。

目安予算として何とか100万円以内に収めることを目標です。

 

この作業、計画するだけで気持ちが高ぶりますが、

問題は時間が取れるかですね。

溜まっている代休を消化したいところですが、

他にもやらねばならぬことも山積みな状況です。

実行時期が来ましたらこのコラムでも紹介していきたいと思ってます。

 

戸田 匠