こんにちは

素人大家です。

本日は111回コラム♪

ゾロ目の日&ゾロ目のコラムでポイント11倍

本日は標記の通り、大手ハウスメーカーの新築アパートのシミレーションを疑わない不動産屋と地主のお話を思い出しながら書かせていただきます。

 

ちなみに私はボロ戸建専門大家でございます。以下 B専大家

持たざる者が富を得るためにコツコツと自分でクロスを貼ったり、フカフカな床にコンパネを上張りしたりと、クッションフロアをひいたりと、誰よりもセコイ投資をしております。(おい! それは投資ではないだろ! 内装屋ごっこだよなどのご批判はご遠慮くださいませ。)

先日ふと、他のB専大家さんと大手ハウスメーカーのアパートの話になる機会がありましたので、若い頃の記憶の範囲で書かせていただきます。

 

新築アパートのシミレーションを疑わない不動産屋

私の生まれ故郷は神奈川の山の中でした。その山の中に地主を専門に扱う不動産屋があります。田舎すぎる田舎にはないと思いますが、軽い田舎程度の所には、金融も保険も不動産も一手に扱う組織があります。顧客は皆、軽トラに乗ってきます。

30年前以上前には耕運機にリアカーが主な移動手段だった感じでした。アベックでリアカーがカッコよかった時代ですね。小型特殊は教習所に行く必要はないですし(;・∀・)

最近は軽トラがナウでヤングな感じです。しかも泥汚れのない軽トラで・・・。田舎では体裁が重要です!稀にインチアップをしているタイヤを履かせているトラックもあります。ほぼ畑仕事をしてませんと言っているような気もしますが、自宅に軽トラを置くことがステータスです。

 

そんな田舎の地主専門不動産屋の従業員が親類にいました。その親類さんから、誰々が母屋を建て替えるとか、○○さんがどこどこにアパートを建てるとかの話はいち早く聞くことができます。(田舎に個人情報保護なんて概念はありません。特に昔は)

 

そのような話の中でよく

アパートは、新築は入居が付くが、2周目は付きづらい。そして10年経つとかなり厳しいとよく言っておりました。近所にアパートが建つ度に同じことを言います。だって貸付の仲介もしますので空室があるかはすぐにわかります。新築業者の斡旋も聞かれればしていたでしょう。融資もその組織でしますので、独禁法にかかるぐらい地主依存の組織です。 なんて名の組織?は聞かないで察してください。この不動産屋の組織では、過剰なノルマでミカンジュースやお茶葉が自宅で山積みになります。

 

不動産屋さんでも

新築は入居が付くが、2周目は付きづらい。と平然と言うんです。その理由を探そうとしない。

わたくし、素人大家と名乗っておりますが、その理由は明白だと思います。

大手ハウスメーカーのシミュレーションが間違っている。

理由はこれだけだと思います。今から20年以上前の話になります。。。

売れば売るほど需要と供給のバランスが崩れてシミュレーションが変わってくると思わないのでしょうか。

 

現在の詳細は不明ですが、自分に都合のよいシミュレーションをする業者の体質は昔から変わっていないのだな と 最近、不動産投資をするようになってから思うようになりました。(自称投資家の素人大家の考察)

専門の業者が出すシミュレーションだからこれで大丈夫。と 専門の業者である不動産屋でも思ってしまっている人もいるのが現実です。。。

この人20年は不動産部門にいましたよ・・・

絶対に家賃は下げないと言い張る地主さんも多々いたと思いますが・・・

 

 

しかし、破綻したという話は聞いたことはなかったので、上物は高いがそこそこ自己資金をいれていたのでしょう。田舎者は抵当権を嫌がる傾向があります。登記簿謄本に抵当権をつけられるのが嫌なのでしょう。定期担保とかが好きなイメージです。

※不動産屋の担当者はバブリーな時は、商品券なりスーツの仕立券がお歳暮・お中元で届いていたことは言うまでもありません・・・。自宅の和室に軽く山積みなっている。隠せよおい!!もしくはノシは剥がせって・・・と思った素人大家です。

 

最近の実家近くの地主さんの動向として・・・

私の田舎は調整区域が多いのですが、たまに帰るとアパートが増えている・・・

なぜ調整区域でアパートが増えるんだ・・・ (・・?

自宅を隣の土地(調整区域)に建替えて、前の自宅の跡地にアパートを建てるのが流行っているようです。前の自宅は線引き前の調整区域だと思われ、比較的自由に建替えができるみたいです。自宅に関しては調整区域に〇十年住むと申請できるとか、色々と抜け道があるようです。

建替え費用は圏央道バブルの影響でしょうね・・・そして相続税対策

過去のバブリーな時代では、山が億に変わった地主さんも多数。。。

 

現在の大手ハウスメーカーでは

家賃は9.8万円がいいですよと大手さんが言っているみたいです。10万円以上だとインターネットの検索にかからないので10万円以下がオススメですと・・・

ハウスメーカーでアパートを建てた地主さんの合言葉になっていると、小地主の叔父から聞きました。

こんな田んぼの中にアパートを建てて10万円近くで貸すって(;・∀・)

自分勝手なシミュレーションの為に適当なことを言っていないですか??と言いたい。。。

私は政令指定都市の駅徒歩10分圏内、100平米の戸建を7万円で貸しております。。。

 

コツコツと泥まみれになり、お金にならない二等米を作るより、月末に通帳を見るだけの仕事が楽なのでしょう。非常に羨ましい限りではありますが、特に2回転目以降の家賃設定にはお気をつけくださいと言いたいです。。。

最後に投資は自己責任であり、人に言われたまま不動産投資をするのは良くないなと思う素人大家でした。

 

※投資家さん向けのコラムではなく申し訳ありません。投資家様につきましては、畑仕事系地主の内情をご理解していただけるコラムかと思います。

今回は畑仕事をしたくない地主系投資家さんに読んでもらいたいなと思っております。ここでいう地主さんは農業を専門に生計をたてていた方をさしておりますが、ディスッてるいるワケではありませんので、ご理解のほど、お願い申し上げます。