こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は『原状回復費用ランキング【2日目】』です。

 

昨日のコラムに、ご自身の経験談を発信下さった読者の皆さん、本当にありがとうございました!結構時間かかったと思います。(僕もいつもより時間かかりました)

尚、

読者のケイさんからこのようなコメントが入りました。

『現状回復の、退去立会の実例大変参考になります。
賃貸経営の肝ですよね。
1例につき1話くらいでリフォームの判断基準、入荷者様との交渉など詳細ご教授頂けますと幸いです。
フロアタイルは実際、CFよりも張替え回数が減るのでしょうか?実際にはキズがついていたらやっぱり張替えとか。(本当に一部張替えで済む?)

先週、先々週と自主管理の物件で退去立会が続き、苦慮しております。(最大限譲歩しても払ってくれない方がいるため、週明け、少額訴訟手続き予定です)』

不動産投資で規模拡大をしていく中で、かなり大きな焦点となるのが、

運営コストと運営労力のバランス(^-^)

だと思います。

規模拡大経営をしていると必ず、

・知らない知識を必要とする事象

・クレーム等時間のかかる事象

・知らないと損をするリスク顕在化

・効率化を図らなければ回らない事象

色々と

心が疲れる事が起きます

 

経験する事に強くなっていくのが、

効率性

なのかもしれません。

 

今日は、大家業の効率性の要ともいえる、

退去時の精算

について私見を述べていきたいと思います!

 

構成は、

【1日目】

1.大家の心意気

2.原状回復費用ランキング

【2日目】

3.入居者負担ランキング

4.記憶に残る壊されもの

5.揉めごと回避法

以上で書いてまいります。

 

3.入居者負担ランキング

ランキングと言ってしまいましたが、これと言って無茶苦茶な請求をした経験は13年間ありません。

これは、運の要素もあるかも知れませんが、のちで色々と記す、

揉めごと回避法

がうまく行ってるのかも知れません。

 

ただ、それでも13年間も自主管理していると色々な入居者がいます。

ここでは、

①それらの入居者の特徴

②原状回復費用

③入居者負担額

について紹介したいと思います。

 

【学生入居者】

※2018年6月3日『大家あるある・・・心の声シリーズ!』にて紹介。

①入居者の特徴

鍵を失くしたことが一回。特に問題はそれ以外になし

 

②原状回復費用

1階の部屋ですが、オーバーハングのベランダから雨漏りしていたのをずっと放置していました。そのせいで、

・柱腐食

・床腐食

・クロスカビ

原状回復費用は、クリーニング代なども含めて50万円。

 

③入居者負担額

柱復旧工事全額:20万円

クリーニング代:4万円

クロス一面負担:1万円

床復旧工事半額:10万円

合計35万円

新卒社会人になる年で退去でしたので、敷金と家賃返金分と合わせて15万円程ありましたので、残りの支払いは20万円。

5万円は就職祝いでサービスし、毎月5万円を分割で3か月きちんと払ってくれました。

従って、

大家としては、

・床復旧工事半額

・サービス5万円

で約20万円負担した感じになりました。その内、フロアタイル張替えをしたことを考えると実質はその半分くらいの10万円が無駄な費用だったかと思います。入居期間は確か4年ちょうどだったと思います。

 

【社会人入居者】

①入居者の特徴

昨日のコラムのワンルーム単身アパートに15年くらい住んでいた入居者です。一度、更新時に仲介会社へ更新料を値引き交渉してきましたが、断ったことがありました。滞納も一度もないけど、ベランダから時々見える室内が無茶苦茶汚かったのを覚えています。

 

②原状回復工事

<工事内容>

・ミニキッチン交換

・冷蔵庫交換

・エアコン交換

・床全面フロアタイル張替え

・クロス全張替え

・トイレCF張替え

・トイレウォシュレット交換

・掃き出し窓ガラス交換

・網戸張替え(戸車交換)

・ハウスクリーニング

合計60万円

 

③入居者負担額

経年劣化もあり、床が軋む箇所がありました。しかし、入居者の過失でバスマットも引かずに風呂から上がるから、床がぶにょぶにょになっていた箇所と、1か所は本人の申告で剥れてしまった箇所がありました。

その部分の床材代金と張替え代5万円くらいとクリーニング代3.5万円だけ負担していただきました。

大家の負担は約50万円ですね。。。

 

【ファミリータイプ】

①入居者の特徴

昨日のコラムで紹介した2DKのマンションの別の入居者です。滞納が1か月ありました。(当月払い状態)

退去には奥さん?が代理で立ち会いました。立会い日当日に、滞納家賃を持参するように言いましたが、本人ではなくお金を持たない奥さんが来るといういかにも怪しい雰囲気満載。その場で、本人に電話を掛けさせ、着金確認が取れないと退去させないと言いました。

 

②原状回復費用

10年クラスの長期入居者だったのですが、きちんと掃除等はしておらず、無断でペットを飼育した形跡もあります。床も張替える必要がありました。

ざっと見積もって、80万円くらいだったと思います。しかし、その多くは経年劣化が認められるもの。本当はクロスも張替えが必要なので、請求したいくらいでしたが、10年住んでいるのでは難しい。(購入後ほどなくなので、私としては2年くらいだったでしょうか)

 

③入居者負担額

床部分は全ていただくことにしました。確か、総額で40万円くらいだったと思います。敷金は2か月で20万円。滞納家賃とあわせて30万円を15時まで振り込むように言いました。

そして、

その場で待つこと1時間半

夫から連絡があり入金したとの連絡。義母に電話をし記帳のお願いをして入金の確認をしてお別れしました。

余談ですが、

あくまで勘ですが、上の女性は奥さんではありません。おそらく、契約者は元風俗経営者で、その待機場所か何かに使っていたのではないかと思います。深く詮索はしませんでしたが、複数の女性が部屋へ出入していることは女性からのヒアリング(誘導尋問で)分かりました。女性は従業員か契約者の女だったのかなと。何かの理由で、契約者は既に沖縄へ帰っていました。(名前から故郷だと推測しました)

良くお金振り込んでもらえたなと。。。今でも不思議な出来事でした。

 

4.記憶に残る壊されもの

①ユニットバス白髪染めをポトリの跡

⇒知らぬ存ぜぬで泣き寝入りだったので、他できちんと貰いました。確か、クリーニング代をフカして請求したかなと。。。汗でも、跡は消せていません。

②壁に穴(明らかに殴って空いた)

⇒下地とクロス代を貰いました

③結構高い収納棚扉に穴

⇒自己申告で、酔った友達が空けたとのこと。扉交換代もらいました。

④ヤニ部屋

⇒カーテンレールから何から付属設備を全て交換代金を取りました。

※2018年3月23日『敷金をめぐる争い(その2)』で紹介した、私が大家人生で唯一ブチ切れした入居者です。

⑤洗濯エルボ

⇒これはよく無くなりませんか?ホームセンターで500円です。

 

また、思いついたら別のコラムでも書いてみたいと思います!読者の方でこれはという壊されものがあれば、ドシドシコメントください!

 

5.揉めごと回避法

賛否両論あると思いますが、あくまで私の方法です。

私は、基本的に、

・ハウスクリーニング(1500円/㎡)

・クロス張替え代金(1300円/㎡)

・エアコン内部洗浄代(9,000円/台)

などの単価を高めにあらかじめ契約時に通知します。

もちろん、ガイドラインに指針があるのは知っています。

そして、契約書の特約に金額をきちんと明記します。(畳があれば表替え費用なども)

ボッタくり大家じゃないか!(^_^メ)

という声が聞こえてきそうですが、私はボッタくりません。

あくまで、

面倒な細かいことを言ってくる入居者の為に事前に余裕を作っているだけに過ぎません。

実際に、特に原状回復費用がなければ、普通に清算して返します。例えば、60㎡の部屋でクリーニング代9万円は高すぎですよね?5~6万円くらいが相場かと思いますし、ガイドラインにもそんな間取りごとに単価の目安があった気がします。

そして、

ガイドラインがどうのこうのとか言ってきそうな人や実際言ってくる人で、そのやりとりが面倒だと感じたときは、そこでは相手の主張を聞いて、その分を上で調整します。その時には契約書の特約を見せながら。

逆に、

綺麗にお使いいただいた入居者には、クリーニング代一式で相場で精算します。

また、以前にも書いたことがありますが、自主管理をしていると、結構な精度で入居者の退去時の部屋の状態が想像出来ます。

こいつはヤバいだろうと思うときは、仲介をしてもらった仲介会社に特別にお願いをして、立ち会ってもらったりします。

特に管理に強い会社の担当者の立会いを一度見ると、

入居者負担に出来る損耗

が意外と知らない部分が出てきます。

また、彼らも、

取るべきだけど入居者が面倒な感じの人だと取れなさそうな原状回復費用を別の工事の折半をお願いすることで賄ったりするのが上手です。(特にクロスについては煩い人も他の設備の負担については煩くなかったりします)

これも私見ですが、

彼らの中でその能力が高い人は、戸建賃貸の退去立会いを何度か経験している場合が多いような気がします。

言い換えれば、

戸建賃貸では、時にとんでもない原状回復費用が発生することの表れでもあるかと思います。

私が懇意にしている担当者は、過去に150万円を何か月にも渡り分割払いで払い切ってもらったことがあるとおっしゃっていました。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

ケイさん、あんまりうまくまとめられませんでした。すみません。汗