1月8日に楽待さんからリリースされた『指値力05』の動画は、現在視聴回数2万回(ユーチューブ)にせまり、順調です。ただ、そこではいろいろなコメントがあり、その一個一個に対応していましたが、対応しきれません。

 

そこで、主立ったコメントについてこの場を借りて回答します。

 

もともと安かったのを安く指値したのでないか?

動画では少し説明不足で解説も誤解があったかもしれませんので、下記のとおり、補足説明させてもらいます。決して、安い物件を安く指値したわけではないことを理解していただければありがたいです。

(1)物件の客観的な価値

 この物件の客観的な価値はいくらなのか?難しい問題です。

 路線価でいくと6292万円(26,000円×2,420㎡)です。建物は法定耐用年数を超えているのでゼロと評価します。路線価は、一般に実勢価格の8割と言われています。そうすると路線価を基準に8割で割り戻すと土地のみで7865万円です。

 また、固定資産税評価額は、土地4,562万円、建物1,609万円の合計6,171万円です。固定資産税評価額は、一般に実勢価格の7割と言われています。7割で割り戻すと、8,815万円となります。なので、この点も7,500万円の価格を設定する事はそれほど異常とは思えません。

 さらに、利回りは現在入居している方を基準にして出しますので、物件詳細の16.5%との数字は、あながち間違えではありません。そして、この利回り16.5%の妥当性ですが、地方投資でも利回り15%あれば、一応売り物になるので、この意味からも、7,500万円の価格を設定する事はそれほど異常とは思えません。(動画での家賃設定はあくまでも地域最安値です。)

 

(2)売主の考え方

 次に、売主の主観です。

 現在売り主は、二分されています。従前のとおりに売り手市場と思っている方と、融資が厳しくなってきており、次第に買い手市場になってきていることを認識し始めた売主に分かれます。前者から考えれば、7500万円は妥当でしょう。ただし、後者から考えれば、7,500万円で売り抜けるのは、難しいと思ったでしょう。ただ、5,400万円とまではこの場合でも想定していなかったと思います。

 

(3)結論

 以上からもともと安い物件を安く買ったわけではありません。(ただ、安い高いは相対的な評価であり、主観が入るものですから絶対的な結論ではありません。)

 

 

どのような収支計算をシュミレーションしているか?

 私は、通常物件購入時には、その物件の一生でいくら稼げるかについてシュミレーションします。本物件の購入時も当然行っています。詳細は、長くなり申し訳ありませんが次のとおりです。

(1)単年度分

①満室家賃

 満室家賃は、従前からの方はそのままとして、その後入居の方を、35,000円と40,000円で計算します。すると満室家賃は、965,500円です。(実際は、駐車場やそれよりも高い額で貸す場合もあるので最低額と考えてください。また、部屋数は24世帯です。所有権移転時に5世帯の入居されており、そのうち2万円の1世帯が退去されています。)

 

②実家賃

 この満室家賃に私の地方一棟の平均入居率である93%を掛けます。

そうすると想定される実家賃は、897,915円です。

 

③ローン

 これから、ローンの224,764円(トラスト、2.9%、30年)を引きます。

そうすると毎月の粗利が、673,151円となります。

 

④管理費

 通常管理会社に実家賃の5%の管理費を支払います。

 

⑤修繕費その他の経費

 これをどのくらいの数字でみるのか悩ましいですが、私は修繕費の他、保険、AD等のもろもろの額を含めて実家賃の15%ぐらいかかるとみて計算します。やや多めかもしれません。

 以上の②-③-④-⑤=⑥毎月の収入です。

 具体的には、②897,915円-③224,764円-④44,895円-⑤134,687円=⑥493,569円となります。

 さらに、この⑥毎月の収入の⑦合算額(⑥の12ケ月分)から⑧固定資産税等を支払います。

 これに加えて⑨所得税の支払いも必要になります。ただ、これは他の所得との兼ね合いがありますので、シュミレーションから外します。

 具体的には、⑥493,569円×12=⑦5,922,828

 そして、ここから⑧固定資産税等425,863円を引きます。

 そうすると、⑨5,496,965円が単年度の手残り額となります。

 

 つまり、中堅サラリーマンの1年間の所得を私は今回の購入で得たことになります。

 しかも、文句を言わずに働き方改革をものとせずに24時間働いてくれる味方を得ることが出来たのです。

 

(2) 一生涯の計算

 通常の投資家は、単年度の計算しかしない方が多いと思います。

 しかし、それでは家賃の減額や大規模修繕等に対応できません。

 そこで、私はその物件の一生涯の収益を計算します。

 毎回朽ちるまで持ち続けることを考えているからです。

 もちろん、しばらく寝かせて売却に出すというのも一つの方法ですが、その売却額自体が現在読めません。なので、転売予定されている方も仮に、一生その物件を持っていたとしてどれほどの利益になるかをシュミレーションしておくことは非常に大切です。

 その際に、すごく役立つツールとして楽待さんでは、物件ごとにCFシミュレーションができるようになっています。意外と気づかない方がおられますが、すごい機能です。是非、使ってみましょう。

 ただ、従前から私は独自のシュミレーションする方法があるので、それを基に計算してみます。

 検討すべき項目は次のとおりです。

 

①建物が何年存続すると考えるのか?

 建物はそもそも何年存続するかは、疑問です。

 定説は、ありそうでないような気がします。

 ただ躯体自他は、結構長く持つのではないでしょうか。70年ぐらいは管理をしっかりやれば、持つと思います。問題は、給排水だと思います。特に、現在築30年以上の物件は鉄管が多く、腐食しやすいです。

 そのため、給排水管の全面取り換えを想定しなければなりません。私はその場合、建物内部で張り替えるのでなく、躯体外側から張り替える方法を想定しています。ただ、いずれにしろ、給排水の交換は可能ですので、70年はもつのではないかと勝手に考えています。

 本件の館林は、古い建物は昭和58年築です。そうすると現段階で築35年ですが、いずれもローンの期間の今後30年は持つと考えることができます。

 

②家賃はどのくらい下落するのか?

 この点も定説はない気がします。私は、17年前から不動産投資を行っていますが、家賃は下落するアパートがある反面、ほとんど下落しないアパートもあります。ただ一般的に家賃の下落率は、毎年1%下落すると仮定している場合が多いので、私もこれに従います。

 

③ローン返済額

 今回は、トラストで満額5400万円で、金利2.9%(5000万円を超えているので)、返済期間は30年です。トラストさんは、金利がやや高いですが、返済期間が長いのでキャッシュフローを出しやすいです。ただ、変動金利です。いつ、金利が上がるのか、どのくらい上がるのかは謎です。

 これほどの利回りがあれば、仮に、金利8%になっても耐えられるでしょう。(毎月支払額26万から39万円なる。)

 

④固定資産税

 通常毎年下がってきます。しかし、煩雑なので30年間変化しないで計算しました。

 

⑤大規模修繕

 今回、購入段階で700万円投入しました。

 6年目に外壁塗装を行う予定です。17年目、24年目にも大規模修繕を入れています。給排水管工事はこの範囲で収まればいいと考えていますが、具体的な額は不明です。

 

⑥累計利益(運用益)

 購入時からの手残りの累計の利益です。所得税は入っていません。

 

⑦土地代路線価

 路線価も当然変化すると思われますが、予測困難なので現状のままで計算しました。

 

⑧解体費

 軽鉄の解体費を一坪3万円で計算しています。

 

⑨結論

 この物件を30年間持ち、その後解体した場合の利益総額は、1億6千万ぐらいです。

 土地の転売利益が土地路線価として62,920,000円、30年間の運用利益(累計利益)114,636,497円です。ここから建物解体費10,336,364円を引いた額です。つまり、167,270,133円がこの物件の一生の利益です。

※2018年は、1月から満室扱いになっていますが、現実とは異なります。誤差の範囲と考えてください。

 

現状はどうなのか?

 当初の物件概要書では、24世帯中空きが16世帯、内見時及び決済時には、空きが19世帯でした。

 決済後に、破格の家賃2万円の方が退去してくれて、購入時からほぼ全面リフォームを実施しつつ、8世帯室入居して、段階では空きが12世帯、入居が12世帯となっています。4月中に満室にしたいと思っていますし、管理会社も出来ると考えています。

 現在毎月家賃が505,000円です。ローンは、224,764円ですので、半分入居の現段階でも充分利益が出ている状況です。ただ、リフォームの進捗状況が遅く、3月に間に合うのかやや心配です。

 

撮影時の状況

 撮影は、2日間に渡って行われました。町田と館林です。

 一部にやらせだとのコメントがありました。

 とんでもないことです。プライバシーに関わることは別として、実際に行われたことを趣旨に沿って可能な限り忠実に再現しています。登場人物も皆さん本物です。

 町田は、私の自宅での撮影でしたが、何度も着替えさせられました。4時間ぐらいかかりました。

 館林の撮影は群馬の「空っ風」が吹き荒れ、すごく寒かったです。皆、震えながら撮影していました。

 今回登場した皆も言っていましたが、撮影はやっつけ仕事ではありませんでした。

 限られた人員と時間の中で最善を尽くしていました。

 このシリーズの担当である尾藤ゆかりさんも寒さで、鼻の頭を赤くしながらも、撮影のために飛び廻っていました。また、カメラマンのSさんは、芸術肌で妥協を許さず、登場したある方は、何度も何度も撮り直しされていました。

 

その他

(1)自宅

 自宅は、町田にあります。土地314坪、床面積362平米です。

 アパートを敷地内に建てることを前提に購入しました。しかし、近くにリニアが来る予定で、そのために逆にアパートの供給過剰な状態なので、その計画は保留中です。

(2)車

 ベンツEです。地方一棟に適しています。都内では、ベンツはざらにありますが、地方では滅多にありません。これで、廻りを威圧できます。不動産オーナーとしての威厳を醸し出すことができます。

 もっともらしさは、非常に重要です。また、高速では、自動運転です。ハンドル、アクセルとも先行車に追従できます。

(3)服装

 私はサラリーマンを20年以上やっていて、そのせいかスーツが好きです。しかし、廻りからオーナーらしくないと言われ、カジュアルな格好をするように心がけています。友達のコメントの中に、私が着ていたパーカーは、ユニクロじゃないかとの指摘がありましたが、そのとおりです。妙に暖かく、手放せません。新品です。

 ただ、館林で寒い中で着ていた茶色のダウンジャケットは、この冬に妻に買ってもらいました。嬉しかったです。凄く役立っています。ライトオンです。

 ただし、1980円でした。中古です。

 今思えば、私のここまでの成功(成功と言ってよいのか疑問の余地もありますが)は、妻のこのような倹約による姿勢のおかげです。倹約により初期資本を貯めたことが、不動産投資の第一歩でした。

 

最後に

 今回の指値が成功した理由は、いくつもあります。

 しかし、最大の要因は、二つです。

 一つは、不動産投資の潮目が変わってきたことです。

 もう一つは、私がそのことを認識しながら金融機関と交渉し担保を外し、その外された担保を利用してトラストさんに事前に融資の内諾を得ていたことです。(これらについては、過去の私のコラムに書いています。)

 決して、勢いだけではありません。廻りを固めた上での成功です。

 今回、この動画に出演させてもらった楽待の小竹さんに感謝をしつつ、動画についてのコメントを終わります。