こんにちは、ロジカル博士です。

 

 

オーナーチェンジで物件を購入をしたときに、誰もが恐れるものとして「退去」が挙げられると思います。

いつ退去するかなんて、「神(入居者)のみぞ知る」でわからないから、気にする必要はないって言ってしまうとそれまでなんですが、確率的に退去しやすい年数があるのでは? と思ったので、統計データから考えてみました。

(パチンコやスロットの当たりやすい回転数を、解析値から計算するのと似てますね。)

 

この統計データを使いました。

(日本住宅賃貸協会)2018年の平均入居期間統計

 

学生は4年が圧倒的高確率、そりゃそうですよね。

それ以外は、

外国人<単身=法人<ファミリー<高齢者

の順で入居期間が長くなっていきます。

(高齢者すごいな・・・これは孤独死のリスクを補って余りあるかもしれん)

僕としては、「戸建て」が気になるんですけど、残念ながらありませんね。

感覚としては、一般ファミリーよりもやや長い程度でしょうか。

 

 

このデータから、単身用・ファミリー用の1年あたりの退去確率を計算してみました。

そうすると以下のようになりました。

退去高確率状態(逆チャンスゾーン)は、どのあたりになるのでしょうか。

 

 

一般単身用

 

2年以内は、3.2%と低確率なので、退去の心配はあまりないですが、3年目以降は、20~30%/年とずっと高確率状態です。

10戸のアパートで入居期間が3年を超えている人が多い場合は、1年で2~3室は退去すると想定できます。

 

 

一般ファミリー

 

2年以内は、ほとんど退去はありません。0.7%/年で事故レベルです。

2~4年は8%/年で、それほど退去は心配しなくて良さそうです。

4~6年は26%/年まで跳ね上がり、高確率状態となります。

 

もっと細かく見たい欲求がありますが、データが荒くてこのデータからはここまでしか言えません。もっと細かいデータを知っている人は教えて下さい。

(6年以降の長期入居者の退去確率がどうなるかが非常に気になります。)

 

 

オーナーチェンジ物件の判断材料の1つに

 

ここから、単身用アパートでは、入居期間2~6年の入居者が多いアパートは退去に苦しむことになる可能性が高いです。(6年以降の長期入居者の動向はわかりません。)

 

戸建てを含むファミリー物件では、4~6年目に75%ぐらいの確率で退去すると恐るべき結果となりましたので、ご注意ください。

6年を無事に乗り越えた後にどうなるかはやっぱり気になりますね。

感覚的には、4~6年目よりは退去確率下がりそうですけどね。

 

オーナーチェンジの購入判断に、入居期間を加えてみてはいかがでしょうか?

 

 

もう1つ大事なこと

平均入居期間を延ばすことです。

僕は退去のたびに、機会損失、原状回復、広告費等で6ヵ月分ロスするとみています。

平均入居期間が2年と4年の場合を比較すると、

2年:18ヶ月分回収(75%)

4年:42か月分回収(87.5%)

となるので、入居期間2年と4年では、賃料87500円と75000円の差ぐらいのインパクトがあります。

なので、入居者様にご満足いただくために、

・賃料を少し安めにして、競合物件への引っ越しを防止

・サービスも誠実にスピーディ

・長期入居者は優遇

を心がけています。

(長く住んでくれるといいなー)

※ここでは、オーナーチェンジ売却に伴うキャピタルゲインの要素は無視しています。

 

 

前回から三部作で利回りについてお話ししましたが、入居期間も大切な要素ですので、できるだけ退去がないように運営したいと思っています。

 

今回も読んでいただいてありがとうございました。

次回もよろしくお願いします。