7棟目の購入談。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

11月にもコラムにしましたが、2018年10月中旬に7棟目アパートを購入しました。相場が高騰する中で買えない日が続きました。2年以上も探し続けて、やっと買えた物件です。これで年間家賃収入も3千万円を超える規模になりました。

 

 

そのコラム中でもお伝えしましたが、7棟目アパートはこんなスペックでした。

■スペック

立地:埼玉県某駅から徒歩10分
  (都内のターミナル駅まで25分位の駅)

構造:木造2階建て、8戸、築20年台

面積:土地110㎡、建物110㎡くらい

道路:公道沿いの整形地

 

表面利回り:12.5%

購入額:2000万円強

 

だいたい土地値と言っても良いくらいの値付けでしたので最近の市況にしてはお買い得な物件でした。このエリアで今の相場なら表面利回り8%台でしょう。それと比較したら1000万円くらい安く買えたことになります。

 

まぁ、ポータルサイトに出ている相場金額で買うわけもないので机上の空論ではありますが。

 

 

購入してから4か月が過ぎます。その間、ずっと満室で家賃を稼いでくれました。あっと気がつけば90万円くらい入金があったということです。何もしていないのに。ずっと満室ですから経費もほとんどかかっていません。なんだか不動産投資って不思議な感覚になりますね。

 

2千万円程度の物件を土地値で買ったわけですから資産の目減りはほとんどありません。でも、あっという間に100万円近いお金が手に入ったわけです。元手があるとお金を増やすのは楽になるということがしみじみと実感できます。

 

 

話が脱線しちゃいました。。。

元に戻ります。

 

 

相場よりも安い物件情報をなぜ見つけられたのでしょうか?

 

それは、まだレインズに載せる前の物件情報を教えてもらえたからです。世の中の投資家さんたちには出回る前の情報でした。

あまり仲介に力を入れていない地場の不動産屋さんから直接で情報をもらえると稀にお買い得な物件情報にぶつかることもあります。

 

今回がそんなケースでした。

 

いつもいつもお買い得で買いたい情報を持ってきてくれるのか!

そんな業者さんと知り合いになりたい!

 

なんて思うかもしれません。でも、実際は、、、いつもいつも良い情報を持ってきてもらえるわけではありません。だいたいは相場通りか、もしくは高すぎる物件のほうが多いのです。

でも、たま~に値段をみて『おっ!』と思う物件情報があるということです。今回は、たまたま相続案件でしたので安かったのでしょう。そんなチャンスがあれば、ライバルが少ないのでゲットできる確率が上がります。

 

市場に出回った優良物件は、即座に買付を入れても5人くらいライバルがいますからね、、、。融資特約無しの買付を入れても何度負けたことか分かりません。

それに比べると、ライバルが少ないのはありがたいことです。

 

 

でも、もってきてくれる物件情報の数は圧倒的に少ないです。地場の業者さん1社に売却依頼が来る物件数ですから当然ですよね。

全国の情報が集まるポータルサイトのようにはいきません。ですから、こんな希少ケースだけに頼って物件探しをするわけにはいかないのです。今回買えたのは偶然ということです。

 

これまでの物件は。

それでは、これまでの6棟はどうやって買ってきたかというと、普通にネットや不動産屋巡りで情報を仕入れた物件です。今回のように、水面下の情報をもらったことはありませんでした。

そして、指値(値引き交渉)を入れて購入したい額に下げてから買ったのです。

 

でも、今回は水面下情報をもらえました。

これも少し規模が大きくなってきたからかもしれません。買える顧客だという認識を持ってもらえたことが大きかったように思います。

 

こうやって、だんだんとチャンスが増えていくのも不動産投資の性質ですね。ゲームで言えばレベルアップを繰り返していく感じです。

 

ここから逆に考えると、これから不動産投資を始めようとする方だとしても、『買える顧客だ』とアピールすることは重要になってくるということでしょう。

その方の属性によりますが、貯蓄額や年収など、ある程度の武器があるのであればアピールしていくことによって一気に上のステージから始めることができるかもしれません。

 

 

私の場合はコツコツと一段ずつ上るしかありませんでしたが。

持たざる者がスタートする場合は、市場に出回っているものから少し光る物件を見つけて、地道に値引き交渉をして仕上げていくしかないでしょう。それが現実だとしても、そのうちステージは上がっていけます。気がついたら前と違う景色が広がっているのが不動産投資ですね。

(ただし、破綻するほどの失敗をしないことが前提条件です)

 

 

以上、7棟目購入談でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。