みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

ちょっと時間がかかってしまったのですが。

450万で購入した戸建て、
リフォームと客付けを行い、
無事入居済までできました。
戸建てミッション終了です。

3コラムほど仲介とのやり取りや投資感のコラムが続いたので、
今回は物件運営など実務の話題にしたいと思います。

いつもはあまりやらないのですが、
今回はあえて購入物件の金額を公開して、
戸建て投資の利回りを書きたいと思います。

買値450万の利回りは?

購入した戸建ては正直かなり前になります。
買値は普段書かないのですが今回は書いてしまいます、450万です。
ただしそれは土地+建物の価格、他に、

仲介手数料(物件価格の3%+6万+消費税),
登記(税金+司法書士手数料),
不動産取得税,
リフォーム,
融資実行費用(信金さんのアパートローンだと高い)、

が掛かります。
投資は全ての取得経費を分母にしなければ本当の実力にはならないので、
かかる経費は何から何まで全て足す必要があります

今回はコミコミで600万ほどです。
保険で降りた金額もありますが、これは今回はひとまず考えないようにします。

分母が出揃えば後は分子である家賃です。
今回の戸建ては450万取得でリフォーム費用を80万前後と見ていました。
家賃が65,000円という私の勝手な戸建ての固定概念があったので、
当初の私の感覚は(6.5万 x 12ヶ月) ÷ 570万で13.6%程度というところでした。

それに対し周辺物件を所有する先輩大家さんに7.5万でも実績があることはお聞きしていて、
仲介にリサーチした結果、
6.9万が妥当というところでした。

それに対し私は今回売りと賃貸と同時に出すことにしたため、
少し高めの家賃と先輩大家さんの実績&助言から+3千円の7.2万円で出してみました。

ところがです。
蓋を開けてみると圧勝でした。
客付け依頼をして4日程度で、7.8万で決まりました。

つまり、表面上はコミコミ総額で考えても15.6%(7.8万x12÷600)ということになりました。

買値450万の本当の利回りは?

といっても、「表面上は」とは書いた通りです。

この表面というのは表面利回りのことではありません(コミコミ総額でとも書きました)。

なんの意味もないことですが、
業者も、自分を大きく見せたい当の大家自身も大好きな表面利回りで言うなら、
分母が450万となり20.8%物件ということになります。
こんなバカな、という話ですね。

しかし分母をコミコミにして600万にしたところでまだまだ表面の利回りではあります。
分子が正しくないからです。
つまり必ずかかるランニングコスト、そして稼働率ですね。

稼働率については、
戸建ての場合の入居率は0%か100%かであり、
特に最初の貸出がすんなり決まると、
当面稼働率は100%となり、
全体をならした稼働率は最初の賃借人がいつ退去するかによって大きく左右されるので、
今回は考慮しないこととします。

その他としては大きいのは、

固定資産税,
保険,
金利、

この辺でしょう。
というより戸建ての場合はこれ以外はほぼ掛からないです。
ほぼというのは修繕費用といったものだけですね。
まだ貸したばかりなのでこの辺も、分母である買値総額も実はまだ確定していません。

とりあえずこの3つの大きなランニングコストを計算に入れると、
金利が年15万ほどと圧倒的に大きく、
固定資産税と保険で年10万ほど考えると、
手取りの利回りで11.5%程度の仕上がりという結果になりました。

このように修繕・リフォーム費用を除くと一番大きい経費は金利ですね。
金利は10年返済にしたのが一番大きいです。

今回の利回りの最大の問題点

さて、ようやく本題なのですが、

利回りをまだまだ表面的と書いたのは実はランニングコストのことではありません。

もっと基本的なことで、
家賃の妥当性によるものです。

当初6.9万が周辺相場という結果でしたが、
これに3千円上乗せしたのはまだ妥当な範囲の中だったと思っています。

ただそれにさらに6千円の家賃を上乗せできたのは、
実は”やりすぎ”だからです。

今回6千円の上乗せができたのは実は敷金が不足していたからです。
つまり初期費用を抑えるために家賃の上乗せがあったのです。
これは客付け会社の手腕ですね。
(実はいいことより悪い事の方が今は大きいのですが)

表面利回りを左右するのは何も稼働率やリフォーム費用だけではないということです。
というより、一番表面利回りを左右するのは実はこの家賃なのです

そして、敷金,礼金を今回利回りの中にあえて入れませんでしたが、
当然敷金,礼金も本当の利回りを図るには大きく、
さらに敷金がないかわりに家賃が上がっただけなら
それは当然敷金をもらっていた時と基本的には変化がないはずなのに、
実は利回りというものは大きく跳ね上がることになるのです。
しかし、それは、
本当の物件の実力とは言えないでしょう。

相場利回りでない最大の弊害

今回のような家賃の上振れは、
物件価値の大きな要素である利回りを物件の実力より遥かに上に押し上げてしまいます。

その最大の問題は、
物件購入時に収益還元法で実力以上の価格になってしまうことですので、
物件購入時には特にこういう利回りの罠にはお気をつけください。

戸建て450万の利回り結果まとめ

それで、結局というと、450万で購入した戸建ては、
税金以外を考慮した完全な手取りで11.5%くらい、
客付け開始後あっさり4日で決定という結果でした。

客付け前の空き家リフォーム完了状態での売却査定額は
980万~1180万でした(実需向けの収益還元法ではない価格)

実利回りがこの位あると不動産投資としては大変優秀ですし、
何より融資が難航する時期にあって10年返済にも耐えられます
今のところはなかなかかよい仕上がりだったと思います。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!