この時期、空室の入居者さんを取りたい…でも退去時に原状回復費用をきちんと払って頂けない方は取りたくない…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

この時期、大家業をしていると一定の割合で発生する入退去ですが、

退去する入居者さんの中には、

退去清算時の入居者さん負担分の原状回復費用の支払いに難色を示す方や、

最初から支払う気のない方(ひどいケースでは踏み倒し常習者と思われる方も…)もいる事があります。

 

私の場合、過去に入居者さんに関する様々な経験(10年以上前に入手した1棟目の物件で)を積んだお陰で、

最初から避けるべき入居者さんがある程度分かる様になり、

入居者さん募集時の家賃以外の条件設定で、

その様な入居者さんが近寄ってこない条件にする事で、

かなりふるい分けが出来る様になりました。

 

今回はその募集条件について書こうと思います。

 

敷金ゼロ礼金ゼロが当たり前?ファミリー物件できちんとした入居者さんを取るなら敷金やクリーニング費用は必要

 

過去の退去時清算で揉めた多くの入居者さんが、

”そもそも敷金を払っていない方”であったり、

”入居時に敷金の減額を要求するケースが非常に多かった”事に私は注目しています。

 

つまり、この敷金を最初から2ヶ月(通常の入居者さん)か室内クリーニング費用(4~5)万円の設定を行い(礼金は特殊なケース以外は頂いていません)、

この支払いを拒んだり、値切る方を除外する事で(それ以外の条件緩和に応じる事は有ります)、

揉める可能性のある方をかなり排除出来ます(敷金やクリーニング代を払わないと入居が難しい物件には近寄ってこない?)。…これが第一段階のフィルターになります。

 

そして入居頂く方はすべて、今では標準と思われる家賃保障会社さん経由での家賃支払いとし、

家賃保障会社さんの保障対象に退去時の原状回復費用が2か月分対応頂ける契約を行います(中には原状回復費用が2か月分出ない家賃保障会社さんや契約があるので、その場合には親御さんなどの連帯保証人さんを付けて頂きます…学生さんの契約の場合に多い)。

ここの審査がパス出来た方のみ入居頂く事で、

ここでまたさらに退去時に揉める入居者さんの割合は減りますし、賃貸仲介業者さん経由で家賃保障会社さんに申請すれば、退去時に入居者さんからお支払い頂けなかった原状回復費用が、家賃保障会社さんから先に立替えてお支払い頂けます。これが第二のフィルターです。

 

他にも、私の物件の場合、

学生さん向け物件以外はすべてペット可にしていますが、

ペットは基本ネコ1匹若しくは小型犬1匹までとし、

その場合の敷金を通常の2ヶ月から1ヶ月増やして3ヶ月でお願いしています。

 

さらに、ペットの多頭飼い希望の方がいますが、

その場合でも頭数を2匹までを限度とし、

家賃を2000円アップの条件でお受けする様にしています(2匹の場合は壁紙やクッションフロアーの修繕費用、お部屋の臭いの消臭費用が増すので…その条件でも入りたい方は入居されます)。

 

入居時の敷金や大家への家賃が増えた分で、

退去時の精算金が上昇する際の入居者さんの支払いを容易にし、

尚且つ大家の修繕費用の持ち出しを抑える事が出来るので、

大家さんの負担を軽減できる(この繰り返しで年間の収益に差が出る?)と思います。

 

とても重要な退去立会いに熟練している、退去時清算業務を行って頂ける業者さんの存在…

 

そして、ここが一番重要かと思うのですが、

入居者さんの退去立会いを行う時には、

大家が立ち会う以外に、必ず普段から取引のある、

退去時清算業務に精通している修繕業者さんにも立会い頂いて、

入居者さんにも納得の行く形で退去時清算書を作成頂き、

入居者さんの新しい転居先住所で記名捺印を頂きます。

 

先月末に行った退去時清算書の実物です。

この時の入居者さんは小型犬1匹を飼っており、

敷金3ヶ月(10.5万円)で2年弱入居頂いていました。

お香を室内で焚いた?為に壁紙が茶色く変色し、

ほぼすべて入居者さん負担で貼り換えとなり、

追加で8万強の支払いとなりました。

 

この清算業務を大家でない第三者の清算業務に精通した業者さんが行う事で

国交省のガイドラインに基づいての清算である事もあり、

私の場合は、入居者さん側からクレームがついた事は無く、

清算金額の値引き要求を受けた事が2~3回あった程度で解決しています。

つまり、入居者さんにご負担頂くべき原状回復費用の回収が容易になり、

回収率も向上すると考えています。…大家さん一人ではなかなか解決できない場面でも、豊富な経験と知識を駆使して大家さん側の主張と利益を守って頂ける、心強いパートナーです。

 

私は現在はすべて、この業者さんとの立会いで入居者さんの退去時清算業務を行う様にして、

この業者さんに大家側の利益を守ってもらう代わりに、

壁紙とクッションフロアーの貼り替え作業の発注をこの業者さんに行う事で、

立会い頂いた業者さんにも恩恵がある様に心掛けています

 

ただ、畳の表替え費用や障子、ふすま紙貼り替え費用が他の業者さんよりも高いので、それだけは清算頂いた業者さんにも了解頂いた上で、

他の安い業者さんに発注します(畳の表替え6枚で5千~1万円違います)。

 

その他にも大家側の持ち出しを減らす為に(特に長期入居者さんの場合は大家負担となる部分が多いです)、

特殊なクリーニング以外の室内クリーニングは大家の私が極力行って、

4~5万円前後のクリーニング代が手元に残る様にしています(室内クリーニングには2~3日前後掛かります)。

 

募集条件の敷金2ヶ月を基本としながら、

その条件での物件の内見や引き合いが3ヶ月以上無い物件の場合、

そもそも物件の商品力が低いか無いと判断して、

募集条件の緩和を行うか、物件の商品力向上の為の改装を行うか、

何らかの経営判断が必要な状態の物件と考えて手を打つ必要があるのだと思います(私にも1世帯該当する物件があります…)。

 

築古物件での賃貸経営は収益物件を割安に仕入れする事がとても大切で大変なのですが、

普段の経営という観点では、立地が優れていない限り、客付けして物件を運営するのも物件の年数の経過と共になかなか難しくなってきていると感じています。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。