前回の記事の振り返り

前回の記事「3棟の戸建購入記 進撃の空き家バンク」では、まだまだ

鉄骨渡りを今年も続けていくことがご理解頂けたのかなと思います。

実はこの時のコラムで軽く紹介しましたが、戸建1棟の売却が口約束ですが、買主様と合意しましたので、今月契約・来月決済予定となりました。軍資金が入るはずです。

そんな時、昨年戸建を購入したことがある営業の方から転職のご連絡とアパートありますよというラインがありましたので、すぐに30分後に現地に伺いました。

そのスピード感を大事にしてます。

「出会って30分で買付」的な感じです。

最短は電話来てから15分で買付書いたことあります(移動5分、内見10分)。

 

そのアパートを見てきたので、報告とそのアパートをもとに買付金額の査定方法を紹介します。珍しく初心者向けに勉強になる内容です。

よく考えると私のコラムはネタばかりで、あまり勉強になる内容が少ない気がしたので、反応を見ようと思ってます。

 

アパートのスペック

・物件情報

大津市内、築50年、6室、1K、駅徒歩4分(ローカル私鉄で弱い)、コンビニ、スーパー近く、駐車場なし、旗竿地、浄化槽

・収益情報

出し値 1550万円  

3室入居(3万、4万、4.2万)で入居中。3部屋空室。

マイソクの利回り 15.5%(どういう計算かなぞ)

・状態

かなりぼろい、ドン引きするしました。

風呂は小さい、一応セパレート、和式トイレ、1室は洋室であとは和室。

 

私の感想と買付

1550万はぜったいないなと思いましたが、まずは調査を行いました。

 

・賃貸情報

お世話になっている、賃貸業者へヒヤリング。和室2.5万、洋室3万がギリかなとそれでも厳しいしやりたくないとのこと。買ったら頑張るけど、、、って感じでした。

・売買情報

このアパートは38坪で坪単価30万程度が路線価です。そのため、1140万ですが、旗竿地ですので、厳しめに7掛けして、800万が土地値だと考えました。

・改装

最低限貸すには1部屋30万+塗装などで合計200万程度は必要だと思います。

・私の評価と指値

賃貸面から実質18%は最低欲しい

洋室改装3万、固定資産税10万、保険・電気代等20万と仮定して、18%だと1030万円からリフォーム200万を引いて830万円から諸費用30万を引くと

800万円。

土地値からは800万―諸費用30万―解体費100万-売却時の諸費用20万で

650万です。

これらを考慮すると650万で指すべきでしたが、

私は甘ちゃんですので、800万と仏の指値をしましたが、めっちゃ嫌な顔されましたので、ノーマネーでフィニッシュです。

 

・考察

今年は売アパートが増えるので、チャンスが広がってくると思います。

しかし、アパートの相場はまだまだ高いと思います。

1550万って土地値800程度なので、建物750万ということでしょうか??

築50年のぼろい建物は解体費を引いて考えるレベルだと思います。

新築が流行ってますが、その気持ちわかります。

 

しかし、不動産投資サイトを見てると同じようなスペックのアパートが転がってますし、その値段で売れてたりします。

私が営業マンでも1000万ならすぐ売れる自信があります

 

不動産投資初心者の方はいくらが適切かわかっていないと思います。

そのため、不適切な金額で購入しているのではないでしょうか。

よかったらこれから紹介する公式を使ってください。

 

買付金額の求め

1.利回りで考える

〈(想定家賃×部屋数)-固定資産税-管理費-電気代-火災保険等〉÷欲しい利回り

=総投資額

総投資額-(修繕費用+仲介手数料+取得税+融資手数料など)=買付価格です。

2.積算で考える

築浅 土地値+建物代金-購入諸経費

ぼろい奴 土地値-解体費用-追い出し費用-購入諸経費

 

※想定家賃の適切さは周辺の賃貸業者へ要ヒヤリング

※欲しい利回りは物件の築年数、立地、構造、土地値など安定性で決めるといいと思います。ここは投資家が決めるところです。

※各費用の計算の仕方はググればわかる。

 

珍しく、初心者に優しい記事を書きました。

 

何、もう高値で購入してしまっただと!!

そういう方は「希望の船」に乗りましょう。

一晩で残債がなくなるかもです。

 

※戸建しか買わないでしょとよく言われますが、区分でも、アパートでも、RCでもなんでも条件さえ合えば買います。ただし、土地値と利回りが重視ポイントですので戸建しか買えてません。アパートの買い付けは3回目です。