こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『売主の建売業者が使ったと思われるウルトラC』です。

 

19日に、13年以上保有した物件の決済引渡が完了しました。一時は、白紙解約になるのではと肝を冷やしましたが、なんとか無事に終了です。

この物件は、契約から結構色々ありました。

今日は、タイトルのウルトラCから始まりそのあたりを紹介してみようと思います。

 

構成は、

1.ウルトラC!?追跡調査報告

2.物件検討時分かりやすい注意点

3.契約~引渡までの試練

4.引渡前の豆知識

5.共有名義の反省点

以上で書いてまいります。

 

1.ウルトラC!?追跡調査報告

これは、

2019年2月5日『境界確認を甘く見ていませんか?間一髪の事例紹介!』で紹介した、失敗事例の続きです。過去コラムを読まないと理解できないと思いますので、読んでいない方は、すみませんが、過去コラムから確認してください。

 

※写真は物件の概略図

 

あらすじは過去コラムに任せることにし、私が追跡調査した内容だけここでは書きます。

 

図の点線で仕切られたブロック塀の部分ですが、13年前、私が購入する2か月前に売主である宅建業者の名義で分筆登記されていました。

ここから推測できる点は、

①元売主(元地主)の名のもと境界立会印を隣地の変人と取り交わしているはずである

②もともと、青地を払い下げて元売主(元地主)が取得した部分にブロック塀を敷いて、変人との境界としていたと推定できる

③しかし、変人が納得しハンコを押しているとは思われない(今でも納得していないわけだから)

④しかし、分筆が完了している

⑤分筆をする時に使用されているのが、土地家屋調査士作製の確定測量図面ではなく、売主業者の社内測量士が作製した確定測量図である

⑥通常、確定測量図を登記するためには、土地家屋調査士でなければ登記できないはずなのに、測量士の確定測量図面が登記されている

 

ここまでが推測できると、以下の推測しか成り立たない気がします。

 

■元売主(元地主)と隣地変人の親は仲が良くハンコを押したが、息子の変人は納得していないため、今回の確定測量に必要な立会いを一切拒否した。そして、当時は、経費削減の為に、売主の建売業者は社内測量士が作製した図面をもとに、強引に登記させたが、測量士の確定測量図面では今回の対象不動産を将来分筆する時の材料としては不十分であるため、隣地変人のハンコを土地家屋調査士が作製する確定測量図の元になる境界確認書に押させなければならないのに、隣人はそれを断固拒否している。

■元売主(元地主)と隣地変人の親も仲は良くなく、売主の建売業者が購入時に、元売主と結託して、

勝手に

ハンコを元売主が押した境界確認書を作成して法務局にだけ土地家屋調査士を立ち会わせて、その土地家屋調査士が立会いをしたが、測量士が確定測量図を作製しただけだという論法で法務局を納得させて、

隣地変人の親ないしは隣地変人にダマテンで

勝手に

ブロック塀境界確定したのではないか?

という推測結論です。。。

 

いずれにしても、ここで肝になるのは、

測量士作製の測量図では通常登記出来ない( ..)φメモ

という点です。

 

売主の宅建業者と元売主(元地主)は

この極めてグレーな手法で売り逃げた可能性が否定できない

ですねぇ。。。

 

なにはともあれ、そのおかげで、

私は、将来分筆を前提として本物件を買い受ける建売業者との契約を白紙解約しないでも済むことになったわけですが。。。

真相は闇の中です

 

2.物件検討時分かりやすい注意点

前章は不動産が大好きな不動産のプロでないと理解も興味もないかもしれませんので、

ここでは、

一般投資家でも簡単にわかる注意点を紹介します。

それは、

隣地との境界にあるブロック塀の部分だけが分筆されている物件

の注意点です。

特にこのブロック塀がそのまま分筆した宅建業者の名前のままになっている場合、ブロック塀を挟んだ隣地の所有者は、

変人の可能性がある(絶対に境界立会いにハンコを押さないような)

もしくは

過去になにかあり対象不動産のことを良く思っていない

可能性があり、

ちょっとしたことで足を引っ張られるクレームや近隣問題を抱えるリスクがある

かも知れません!

 

ご参考までに。

 

3.契約~引渡までの試練

境界の話はおしまいにして、次は、契約~引渡までの

危険負担

について少し書きたいと思います。

簡単に言えば、

契約後に引渡が完了するまでの間に発生した

天災地変(地震・台風など)

により、

物件が引渡不可能となる程の大損害を被った場合は、契約条項により白紙解約になると書かれていたり、

その損害が修復可能な場合にどっちが負担するかの区分をあらかじめ明記することで、後の揉め事を回避するための条項だったと思います。

 

今回、私の物件では、前出の境界の問題から引渡日が延期になり、契約~引渡までの間に、

6件もの連絡が来ました。その内5件が不具合を訴えるものでした。

①エアコン故障

⇒ガス会社へ連絡して交換依頼。費用なし。

②風呂換気扇故障とコーキング不良

⇒リフォーム会社依頼。作業完了。費用あり

③トイレ水漏れ

⇒リフォーム会社依頼。一式交換。費用あり

④ガス漏れ警報器不良

⇒ガス会社連絡。対応済み。費用なし。

⑤窓枠塗装希望

⇒検討の結果、必要性なしと判断。費用なし。

⑥家賃入金が遅れます!

⇒1日だけ遅れただけ。入金連絡あり。

 

こんなに重なるものですか?(;゚Д゚)

っていうくらい、2週間くらいで連絡が一杯きました。汗

 

ここで重要なのが対応は変わらず即対応した点

売却が決まると、ついつい

余計な費用の発生

のように感じてしまいがちです。以前、別のコラムでもそのような嘆きの声がありました。

「安く買ったのだから、これ以上、こっちが負担するの?」

的な。

でも、

私見ですが、これらの義務は売主側にあると思っています。

いわば、人間のダメな部分を試されているような感覚とでもいいましょうか。

私はこういう時、自分自身に

もし自分が入居者なら?

もし自分が買主の立場なら?

もし売却しなかったとしたら?

と問いかけ、真摯に対応するように心がけます。

その結果、①~④については全て対応しましたが、

⑤については、

もし、売却していなかったとしても、すぐに対応する程の状態でもなく、他の部屋と比べて、状態が悪いわけでもないので、我慢してもらう方向を選択した上で、買主の判断に任せることにしました。

あくまで、

入居者の満足度の範疇の話だとの判断した

ということになります。

 

実際は、

このような不具合をうやむやに引き渡すことなんて簡単です。

しかし、

私はこの業界で生きていく覚悟をしている一人の人間として、それじゃ駄目だと思っています。相手が買主で、大きな値段交渉の上、瑕疵担保免責で契約したとしても、

契約書上の話ではなく

大家としての在り方の話

だと思っています。

 

なんか、偉そうな言い方ですが、私も、

『なんで、このタイミングに連絡してくるかな~。汗』

『あと、1週間遅ければ。。。涙』

とか思いました。人間だから。

でも、その弱い部分を優先してしまえば、

なんでもありの騙し合いの世界への完全な仲間入りになってしまいます。

 

時々、自分や読者やコラムニストに向けて発信することがある

子供に見られても恥ずかしくない生き方

みたいな気がします。

 

間接的に言ってますが、

コラムの内容のことも同じですよね。だから、昔からずっと書き続けているベテランでかつ本当のコラムニストさん達は、

思うことがあっても

余計なことは書かずに、実践コラムを書く事に徹するのだと思います。

まわりにそんな人ばかりでも

自分が被害にあっても

自分の大切なものを守っていく事は大切

だと。

本当に強く感じます。

 

4.引渡前の豆知識

今回一つだけセコイことを紹介します。

それは、

更新手続きについて

です。

今回、私の場合、3件程更新時期が3月の人がいました。

売却契約済みの物件で、引渡日以降に更新を迎える入居者であっても、

更新料を受領すること

は出来ます。( ..)φメモメモ

買主の心理としては、契約時に満室だったとして、引渡日には空室予定がわかることは、ショックではありますが、事前に分かる方がまだ良心的です。

従って、

私は、引渡日から1か月~1か月半くらいまで先の入居者についても更新手続き完了させてしまい、

更新料いただきました!

あくまで更新料は事務手数料としてなので、更新を早めにするのは全然あり得る話ですからね~。

今回は更新料で約20万円くらいが収入になりましたので、それを上で挙げた不具合の補填に充てた感じになりましたかね。汗

でも、

この繁忙期で更新時期を迎える入居者がみんな更新してくれることが分かって引渡を迎える買主にとっても嬉しいことですよね!

 

あくまで、豆知識として。

 

じゃあ、半年先の更新手続きも!はやりすぎなのでご注意を!笑

 

5.共有名義の反省点

今回の物件は共有名義の物件でした。

ここで、一点、反省点がありました。

それは、

共有者への利益分配手続きの観点の話になりますので、次回に、まとめていきたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

【今日の独り言】

何があっても、もし、いきなり、一発退場で、これまで僕がかけてきた時間を『無』に、存在自体を『無』になんてされたら、僕なら乗り込んで胸ぐら掴みかかって顔面ゼロセンチ距離で詰め寄ると思います。

お互いが

相手の立場になって行動したいですね。