画像は散歩中の墨田川

 

 

リーマンまさゆきが、リーマンの本業を継続しつつ、副業として不動産投資を始めて、最初の1棟物件を購入してから、ちょうど1年が過ぎた。

戸建賃貸からの経験を含めると、1年半の期間が経過したことになるが、不動産投資を始めてから、生活がどう変わったか、意識がどう変わったかについて、振り返ってみようと思う。

 

書き始めたら、超長文になってしまったので、シリーズでお届けしたい。

まずは、不動産投資が不労所得かどうか、そして、不労所得を確定するために必要なことはなにか、について、そして、不動産賃貸事業をするということ、最後に、リーマンまさゆきが不動産投資を始めて1年経過して、生活や意識がどう変わったかについて、私見をコラムにしてみようと思う。

 

さて、振り返ってみると、リーマンまさゆきは、不動産投資家としては、ひよっこながら、タイミングよく重鉄2棟を購入することができ、しかも2棟目は、新設法人で購入することができたので、現在のところは、ほぼほぼ、当初の計画通りという進捗である。

(つっても、3タメに公開物件の提示価格より高値の物件の契約を迫られたり、ありえない管理費の業者作成レントロールに騙されかけたりw、ひやりハットは、多々ありだったけれどw)

現状としては、戸建1棟と重鉄2棟37室を運営する中で、それなりに経験をして、それなりの知識を得て、現在に至るというわけである。

 

結論から言うと、不動産投資を始めなかったら、現在よりもつまらないリーマン生活をしていたように思う。

 

そんな不動産投資であるが、不動産投資には、大きく2つの側面がある。

不労所得の投資という側面と、不動産賃貸事業としての事業という側面である。

よく不動産投資は楽ぢゃない、とっても大変なので、不労所得なんてとんでもないということを言う人がいる。

不労所得かどうかに関して、面白かったのは、一時期、よくコラムバトルをさせてもらった投資侍さんの意見、たしか、不動産投資に関わる実働時間は少なく、その意味では、効率的な投資(不労所得)ともいえるが、不動産投資は簡単に儲けられるような安易な投資ぢゃないので、きちんと稼げるようになるには、いっぱい学ぶことがあり、その準備期間を含めると、決して不労所得とはいえない、という主旨であったように記憶している。

コラムでは、よくバトルしたものの、その意見には、全面的に同意のまさゆきである。

しかしながら、ここからは、(いつものように、小言を喰らいそうなw)リーマンまさゆきの独断的な私見となるのだが、気にせずにホンネを書いてみるw

不動産投資の、労働効率は、間違いなく、とっても高い。

誰が何と言おうと、不労所得である。

ただし、難しい!

何が難しいかというと、購入時点で、ほぼ勝敗が決まる投資であるというところが、難しいのである。

しかも、同じ不動産は世の中に存在しないので、まったく同じ仕様のアパートでも、建てられた場所が、道一つ違うだけで、成否がわかれたりもするという難しさがあるのだ。

逆に言うと、誰しも購入した瞬間は不安なものだといえるかも。

 

よく、安く買えば成功だという人がいるが、それぢゃ不十分である。

(高い、安いの判断のできない人が、物件価格を1,000万円ほど値切って買ったからといって、成功とはいえない、その1,000万円が物件価格の何%だったとしてもである)

よく、間違った物件を買わないことが正解だという人がいるが、それも、同じ理由で不十分である。

(何が正しくて何が間違いか、なんて熟練投資家でも意見が食い違ったりするんだからw)

よく、現在は不動産価格が高いので、今から不動産投資をするのは間違いだという人がいるが、それも不十分である。

(見つけ方、買い方、出口の考え方で、買える物件はいろいろあるし、現に、リーマンまさゆきは、この1年内に購入した2棟について、まったくもって後悔していない)

というのが、リーマンまさゆきの現時点のホンネである。

 

ぢゃあ、どうすりゃええんや!ということになるのだが、2つの側面から、考えてみると面白い。

投資(不労所得)という側面と、事業(賃貸事業運営)という側面である。

これまた、投資侍さんによると、不動産賃貸事業なんてホンモノの事業ぢゃないとツッコまれた経緯があるが、ひとまず話が長くなるので、投資と事業という側面から考えてみる。

 

まずは、本当に不労所得なのかどうか?

これは、リーマンまさゆきの実体験を数値化したほうが早い。

定常的には、既存の物件にかける時間は、ゼロである。

いや、それは言い過ぎた、正確には、管理会社から毎月送られてくる管理レポート(家賃収入実績・修繕実績・契約更新実績などが記載されているレポート)の確認時間 = 10分/月

複式簿記の会計ソフトへの経費等の実績入力時間 = 30分/月

管理会社との打ち合わせ時間 = 最大で3時間/月(何事も無ければゼロ)

これが、実態である。

次の物件を検討したり、探索したりする時間は、それなりに使うが、それは、あくまで投資準備作業であり、投資実行後の購入物件にかける労働時間の実態は、そんなものである。

サブリースはしていないものの、フルアウトソーシング型のリーマンの副業につき(自主管理ぢゃないので)、実態はそんなもんである。

ちなみに、自主管理の大家でも、(気苦労は多くなるだろうけどw)既存の物件にかける労働時間という意味では、極端に違いはない(四六時中、既存物件の対応に追われるようなことはない)と思われる。

 

それで、リーマンまさゆきの場合、現状の賃料収入はというと、黙って寝ていても、毎日、物件が、7万円を稼いでくれている。

これって、何がすごいって、リーマンまさゆきは、7万円を稼ぐための努力を、現状では、何もしていないのである。

(購入前は、いろいろ調べたり、足を運んだり、計算したり、相応に時間はかけるけどね)

もちろん、稼いでくれた7万円のうち、金融機関への返済やら、管理費(建物の管理やらリーシングやら広告費など)やら、修繕費(発生した場合)やら、固定資産税やら、もろもろの支払いを済ませると、純粋な手残りは2万円になる。

月ではなく日に2万円を勝手に稼いでくれるのだから、すごいことだ。

職人の肉体労働の手間賃(日当)とほぼ同額である。しかも、土日も休日も関係なく、文句ひとつ言わずに稼いでくれる。

1カ月につき、3時間40分の労働時間で割り戻すと、時給16万円である。

これを、不労所得と言わずに、何が不労所得なのか、というのが、ホンネ。

 

 

というわけで、不動産投資により、バラ色の不労所得を得られる!と、(キラキラ嫌いの関係各所から怒られそうなw)キラキラ宣言をしてしまったまさゆきであるがw、

ぢゃあ、どんな物件でも買えばいいのか?というと、そんなことはない。 

不労所得を確定させるためには、重要な確認ポイントが3つほど、ある。

というわけで、次のコラムでは、不労所得を確定させるための重要な3つの確認ポイントについて書いてみようと思う。