こんばんは!FP大家です。

この内容のコラムは、以前一度コラムにしたことがあるのですが、最近また思うところがあり、コラム化したいと思います。

このタイトルは経済学でいう「情報の非対称性」の説明になります。

最近、実践コラムを牽引者である方々が築古のRCの購入は要検討すべきであると読みました。

本日は、それを経済学的な切り口で。でも、知識をひけらかすとかではなく、私にとって重要なことだと思って、コラムにします。

お付き合いいただければ幸いです。

レモンの原理

収益物件の市場には、売主と買主がいます。物件の情報がどちらかに偏ってしまうと、完全競争市場が成り立たなくなり、「逆選択」が起こり市場が縮小するというのがこの理論の結論です。

では具体的に。

良くメンテされたRCと、全くメンテしてないRC。その使用状況によって本来の物件価値は変わってきます。

でも、物件外観に大きな痛みがない場合、見た目には違いが分かりません。

良くメンテされたRCは利回り8%が売値として適切だとして、全くメンテしてないRCの利回りが10%が売値として適切だとします。

そうすると知識と情報に乏しい買主は、損をしないように平均的な利回り9%で指値して買おうとします。

そうなると、良くメンテしたRCの売主は売りたくありません。一方で、全くメンテしてないRCの売主は売却します。その物件の情報を誰よりも分かっているからです。

知識に乏しい買主は、10%で買うべき物件を、9%の利回りで買う。つまり高い価格で物件を買ってしまうという非経済的な選択をしてしまい、これを「逆選択」と呼んでいます。

そして市場には本来の価値を下回る物件ばかりが取引されるようになり、通常はそのままでは市場が縮小していくことになります。

なぜレモンの原理というのか。これは粗悪な中古品を俗語で「レモン」というためです。

レモンは外見は美しい果物ですが、果物だから甘いと思ってかじってみると実は酸っぱい。RCも外観は美しくとも、実際に運用したらひどい目にあうという、「情報の非対称性」がもたらす現象です。

こういった現象は、買主が知識や情報を持たない財で起こり、中古車や保険商品などが一般的に例として挙げられます。

損をすると考えると、財を購入することができなくなってしまい、流通機能が低下して市場が縮小していくということです。

そういった意味では、かぼちゃの馬車と購入者との間には「情報の非対称性」があったかもしれないです。結果として不動産投資は急激に縮小したが、この理論で説明できるのかどうか。。。

実践大家コラムでの、レモンの原理。

さて、ここからが本題なのですが、この原理を実践大家コラムに当てはめてみたいと思います。

我々コラムニストは、「いいね」の数でランキングされ、ランキングに応じた報酬をいただきます。

私が読み手の時は、ランキングなんてまったく意識していなかったのですが、コラムニストになって気になるようになりました。

コラムを書く時間というのは、実は割の悪いバイトで、私の場合だと時給1000円に届かないかも(泣)

けどなぜ書くかというと、やっぱり書きたいから。不動産投資が好きで、情報を発信したいという一種の隠れオタクだと、私自身は思っています。(友達に不動産投資について語ったら、嫌がられそうだしw)

読者の趣味趣向で自分自身のランキングが付くので構わないのですが、真剣に取り組んでいると、不正というのは本当に萎えます。

特に、不正によって、真剣に書いている他のコラム二ストがやめてしまうようだと本当に困ります。

これは、どちらかというと読み手としての意見です。

不正コラムが好評価を得ると、他のコラムニストは有益な情報を敢えて披露したくなくなり、質の低いコラムが増えます。

結果として質の低い実践大家コラムを読者が読まされることになり(逆選択)、やがて読者が減り、縮小していくということです。

ついでに、モラルハザード(道徳的危険)について

「情報の非対称性」が起こりやすい財に「保険」も挙げましたが、自動車保険に入ると万が一の事故の際、自分の懐を傷めずに保険請求で解決することができます。

そうなると保険契約者は、自動車保険加入に運転が乱暴になるという「モラルハザード」が発生します。

保険に加入することで、事故率が上がってしまうということです。この場合は、契約者と保険会社との間に「情報の非対称性」が発生しています。

保険会社が、保険契約後の契約者の運転マインドを予測できないことに起因する「情報の非対称性」です。

先ほどのRCの話も、「情報の非対称性」についてですが、違いがあります。

RCの情報の非対称性は「逆選択」の事例であり、取引が行われるに「情報の非対称性」が発生するものです。

一方で、自動車保険の「モラルハザード」は、取引が発生したに「情報の非対称性」が発生するものです。

公務員試験に出るぞ!

このモラルハザードについては、コラムニストとファーストロジック社との関係が当てはまると思います。

前のシステムだと、毎日書いたコラム二ストが評価されていました。そうなると、最初は高い志でコラムニストになっても、中身の濃いコラムよりも毎日リリースすることが優先となり、内容が薄まります。

薄くなり切ってモラルが欠如するとコピペになる。その予測をきちんとできていたかどうかです。モラルハザードを予測できたかどうかです。

特に評価基準が改定になる前は、コラムニストにモラルハザードが起きやすい状態であったと思います。そういった意味で、運営側にも責任があり、一概にコラムニストを悪人にしてしまうのも気の毒には感じます。

良いコラムニストが集い、良いコラムが発信される、そんな協奏が実現できるシステムの構築を願います。

コラムの結びは気持ちよく叫びたい。

今回の不正に端を発するコラム消去騒動とは関係ありませんが、投資侍さんとか、ものぐさ大家さんとか、戻ってこないかなぁと思うことがあります。

戻ってきたら、私のランキングは下がると思うのですが、それはそれでいいのですw。つまりは、そういうことです。

これまでの実践大家コラムも楽しかったですし、これからも楽しませてほしいのです。

 

奇しくも今日は101回目の実践大家コラム。

久しぶりに読みたいと思うコラムニストが多数いるので、今宵は国道に飛び出して、トラックを止めて叫びたいと思います。

 

「たまには書いて下さーい!」

本日もお読みいただき、ありがとうございます!