こんにちは、かっちんです。

今日は、筋肉質ぜい肉質、どちらが良いかという話をさせてください。

もちろん、体格のことではありません。

不動産の経営にかんすることです。

知り合いの大家さんで積極的に売り買いしながら、借り入れ額を減らしている方がみえます。(ちなみにコラムニストの方です)

手法はほんとうに素晴らしく、大変勉強になります。

以前に少し相談したときに、「僕がかっちんさんなら、少し物件を売って、そのキャッシュで小さな物件の現金買いをするよ」とアドバイスをもらいました。

借入が少ない=筋肉質な体質

僕もイメージを膨らませてみました。

この物件(我が家のラインナップのひとつ)を売ったら、○○ぐらいで売れそうだな

そのお金をもとに現金で買うか、自己資金にして少ない借り入れで小規模な物件を買うと、ゆとりを持った経営ができるかな」と。

物件の規模は小さくなっても、月々のキャッシュフローはほとんど変わらない。

例えば、6000万円の物件があったとします。50万円の家賃収入から、ローンを25万円支払って、その他なんだかんだで手残りが月に20万円だとしましょう。

この物件を売却して、2000万円のお金が残ったと仮定します。この2000万円でそこそこの物件を現金買いできれば、同じように月に20万円の収入を得られる可能性は高いでしょう

しかも、こちらは返済がありませんからデフォルトの心配がありません。まさに筋肉質です。

ぜい肉質の良いところ

長期的な視点に立った時、例えばローン完済後には、ぜい肉質だった大きな物件は、急に筋肉へと変化します

先ほどの6000万円の物件を例にとれば、ローン完済後には50万円の家賃収入がそのまま利益となります。(あくまで過程です。実際には家賃の下落やその他の経費も必要になります)

程よく脂がのっているのが一番かな

結局のところは全体のバランスでしょう。

あまりにもぜい肉質(つまり借金だらけ)では、やはり不安定です。

でも、ある程度、しっかり経営がしっかりしていれば、筋肉の上に多少のぜい肉を乗せた方がパワーが大きくなります。プロレスラーや相撲取りのように。

不動産経営の理想的ストーリー

最初は借り入れ頼みで、ぜい肉質的経営を余儀なくされるでしょう。

あるところで、繰り上げ返済するなり、物件の入れ替えをするなりして、筋肉質な物件をラインナップに加えていくべきでしょう

あとはバランスを見ながらローンと現金を上手に使っていくのが良さそうですね。きっとその頃には資産がしっかりあるでしょうから、始めた頃よりも、はるかに楽に銀行から資金調達できるようになっているはずです。