こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、昨日のコラムのコメントでいただいた質問をヒントに今の環境で融資を引くのに必要なことについて私なりの考えを書いていきたいと思います。

1.基本的な融資環境

基本的な融資環境というのは緩めなものの、投資用不動産に関しては昨今の〇ぼちゃの馬車問題以降は非常に厳しいものとなっており、直接的ではないものの〇オパレス問題から、投資用不動産への融資というものはますます厳しい環境になっていくのではいかと考えています。

異常な低金利環境下においては、なんとかしてお金を貸したい!少しでも高い金利で貸したい!という金融機関のニーズはあるものの、金融庁から刺されるリスクのある不動産への融資はなかなか行いづらいというのが現状かなととらえています。

2.融資審査の基準

大きな融資審査の仕組みはそれほど変わるわけではないものの、不動産融資でいえば、担保評価の掛け目であったり、金融資産として見做す資産の範囲、収益性のシミュレーションで用いる入居率(空室率)などの変数については、融資の蛇口を開け閉めのために、環境によって緩んだり、絞ったりされます。

そのため、これらの変数的なものは、今はお金を借りる側には厳しいものになっているのではないかと思います。

3.原則と例外

しかしながら、銀行のルールにはよくあるのが「原則と例外」です。

「原則として、投資用不動産の入室率のシミュレーションは70%で行う。ただし、重点開拓先の地主層への融資の場合には、80%で計算することも可とする」なんてようなこともルール上はあります。

また、ルール上はそんなものはなくとも、うえの例であれば、入居率を70%でなく80%でシミュレーションを行うのが合理的ということをしっかり説明できれば、稟議上も問題はないといったこともありえます。

そういった観点から、例えば、保有物件の直近5年間の入居率が95%以上であるとか、他の顧客とは異なるストロングポイントを見つけ、それをアピールするといったことはそれなりに融資を引くのに効果的なのではと感じます。

また、ストロングポイントについては、極力数値化できるものかつそれを裏づける根拠(エビデンス)があるとなおさら強いと思います(数値化という観点からすれば、保有物件に自身があればコストをかけて不動産鑑定士の評価をとって、担保価値を疎明したり、入居率などの経営指標の推移を説明するということが思い当たりますが、私が気づかないだけでもっと効果的な数値もあるかもしれません)。

4.おわりに

ストロングポイントを見つけ、それを担当に提示するまでは、大家の仕事であり、その先の稟議を書くのは担当の仕事なので、こういう環境だと融資担当者の力量の差が結果に如実に表れます。

特に最近の銀行の担当者は、「原則」のルールにしばられ、例外にトライするのを厭う(手間がかかるので気持ちはわかりませんが)傾向があるので、少しおけつをたたいてでも良い稟議を書かすのも、こんな環境だと大家の仕事なのかもしれません。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。