画像は散歩中の墨田川

 

さて、自分の考える好立地を選択した上で、正確な不労所得の把握と、厳しめのシミュレーションをすることが、重要な確認ポイントの1と2だと前コラムで書いたのであるが、最後の重要な確認事項の3とは何か。

それは、いわゆる出口戦略を考えるうえで、重要なチェックポイントとなる。

しかし、目的は、出口戦略を決めることではない。出口戦略として、売却を想定するのはOKだが、そこで検討をやめてはいけない。

どういうことか?

不動産だけに、持ち続けても、投資として成立するかどうかを見極めることが重要だと考える。

投資効率としては、減価償却を使って大きく利益を出して、償却が切れたら、キャピタルゲインを確定できる売却を実施するというのが、一番効率がいい。

それを繰り返せばよいという計画は、まさにバラ色の計画であり、そんなことが現実になるのなら、万人が不動産投資で成功できるわけだ。

そんなベストシナリオは目標にしてもよいが、ベースラインの計画にしてはいけないと、まさゆきは考えるのである。

前のコラムで書いた通り、

売りたい時に、売りたい価格で、売れるわけねぇだろ、ばっかぢゃねーのw

ということである。

この言葉は、現在のまさゆきから、1年前のまさゆきに向けた言葉なので、気を悪くしないようにwww

というわけで、重要な確認ポイントの3を簡潔にいうと、土地の想定売却価格と、上物である建物費用の回収期間のチェックである。

建物は、順次償却して、最後に資産価値はゼロになる。となると、目安になるのは、土地値である。契約時の土地・建物の比率の話ではないので、土地の売却想定価格(実売価格)をきちんと想定することが重要だ。

ちなみに、購入価格から土地の売却想定価格(実売価格)を引いてみよう。

それは、すなわち購入時の建物価格となる。

その建物価格を、何年で回収できるのか、きちんと把握しておくことが重要だ。

そして、売却プランをたてて、売却のタイミングを設定しても良いが、重要なのは、希望価格で売却できなかった場合に、安値で売却をしなくても(そのまま所有し続けても)、きちんとキャッシュフローが回せることを確認することである。

早い話、土地の想定売却価格が大きく崩れない限り、建物価格を回収した後の賃料は、まるっと儲けと考えることもできる。

ということで、確実に不労所得を得るための3つの確認ポイントは、

1.正確な不労所得の把握(税引き後の長期シミュレーションともいう)

2.正確な変動費の試算(厳しめのシミュレーションともいう)

3.契約金額と土地実売価格との差分の回収期間と回収後のCFの確認

 (物件を売却せずに持ち続けても投資として成立するかどうかの確認:

  逆に言うと、売却時期と売却希望価格の妥当性の確認ともいう)

上記の3点の確認をしっかりやれば、少なくとも、想定を下回ることはあっても、試算結果が、はなから赤字の物件を買わない限り、そうそう持ち出しになることはないだろう。

逆に言うと、きちんと試算してみたら、試算結果が持ち出しになる物件が、いかに多いことか、逆説的に言えば、それが理解できるようになれば、不労所得を確定させるための準備としては、大丈夫かと、まさゆきは考えるのである。

 

 

さて、不動産投資は、不労所得の投資という側面もたしかにあるが、必ず、不動産賃貸事業のオーナーになるという側面もついてくる。

そのことについて、次回のコラムでは言及していこうと思う。

不動産投資事業のオーナーという認識が甘いと、せっかく築いた不労所得を台無しにしてしまう事態を招く可能性もあり、不動産投資の実践という意味では、片手落ちのダメダメオーナーになってしまうかもしれないという大事な話であると、リーマンまさゆきは考えている。

まさゆきの場合、投資という側面でも楽しんでいるのであるが、同じぐらい、不動産賃貸事業としての事業運営も楽しかったりしている。

複式簿記の帳簿をつける作業そのものは面倒なんだけどねw

 

ちなみに、フルアウトソーシング型の不動産賃貸事業とは言っても、委託した業務をしっかり理解することが大事である。

丸投げ(何を任せているか、わかっていない)状態では、いいカモだと馬鹿にされるばかりか、見当違いのツッコミを入れようもんなら、嫌われて、敬遠される、ダメオーナーになってしまう。

 

さて、そんな不動産賃貸事業のオーナーにとって重要な責務とは、いったい、なんだろう?

物件の付加価値を高めることだろうか?

宅配ボックスをつけたほうがいいとか、悪いとか、

ネット環境は、必須か不要かとか、

自動販売機とか、太陽光発電とか、

そんなことより、何よりもオーナーにとって考えるべき項目は、修繕(所有物件の保善)であると、リーマンまさゆきは考える。

勘の鋭い方には察しがつくと思われるが、世の中、いいことばかりという話はないのであって、不動産投資には、もれなく不動産賃貸事業のオーナーという責務がついてまわるのである。

これは、居住者に対し、なくてはならない住居を提供しているという覚悟が必要だということである。

なにより、快適な住空間を提供すること(できる範囲にはなるもののw)、何か居住関係で問題が発生した時の最終責任者になることを自覚しなければいけないということである。

というわけで、次のコラムでは、不動産投資のもう一つの側面、不動産賃貸事業(大家さん)という側面から、2年目のホンネをコラムにしてみようと思う。