こんばんは!FP大家です。

投資ローンや住宅ローンについて、最近は手数料が大きな存在になってきました。

ある不動産業者さんとお話しする機会があったのですが、

「低い金利で返済額の低いシミュレーションが購入希望者にウケます!」という現場の声を聴きました。

そこで、本日は、入口と出口の手数料について。

 

ローンを組む際の「取扱手数料」って何?

借入をする際、どうしても気になるのは金利です。

その債務者のステータスを反映したものでもあり、TIBORベースで借りましたとか、自慢される投資家もいらっしゃいますね。

これは、不動産投資家にしても、カーローンを組む若者にしても、住宅ローンに関心の高い主婦も、やはり金利が何%かに目が行きがちです。

金融機関のホームページも、

「変動金利:〇%」

と、デカデカと掲載されてますね。

画面をスクロールさせていくと、団信のこととか、司法書士の手続きのこととか書いてあり、そこら辺に、この取扱手数料が載ってたりします。(例えば、ローンの2%とか。こんなフォントで)

住宅ローンの取扱手数料は顕著な例です。

変動金利は、1%未満が当たり前で低いのですが、ローンを組むための初期手数料が高いのです。実は、住宅ローンの審査というのは、パッケージ化されていましてそんなに判断能力を要しません。

金融機関によっては、役職定年後のおじさんが、ローコストオペレーションでやってます。

そういった意味では、融資取扱手数料というのは人件費コストの低い、金融機関にとっては美味しい手数料です。そんな手数料を取るのには、理由があります。

それはやはり目先の収益です。

低金利で毎年支払利息を払ってもらうよりも、初期手数料で大きく欲しい。そんな目先の決算を良くしたい思惑はあると思います。

それと、他の金融機関への借換え対策にもなります。

融資実行時に手数料として頂くと、繰上返済した際に返戻する必要がありません。借り換えられたとしても、一定の利益が入口で確保できています。

 

ちなみにもし、住宅ローンを組む際に、取扱手数料が1%かかる銀行と、保証料が1%かかる銀行があり、金利などのその他の条件が一緒だとしたら、どちらで組むのがお客様に有利でしょうか。

答えは「保証料」の銀行です。

「保証料」の場合、繰上返済すると、融資残存年数に対する未経過保証料分が返戻されます。一方で、「手数料」の場合、金融機関は返戻いたしません。

似たような●●料には注意したいですね。

 

「繰上返済手数料」って、なんで取られるの?

素朴な疑問です。

繰上返済というのは、ローンの返済期間途中で約定返済とは別に元金返済を行うことです。元金の返済により支払利息が減るため、債務者にとってメリットがあります。

反面、銀行にとっては返済されることで利息収入が減ることから、デメリットですね。

繰り上げ返済の事務というのは、繰り上げ返済の依頼を受け、銀行のパソコンでオペレーションの処理を行い、計算書などをお客様に返却するという一定の事務があります。その事務の対価として手数料を頂くということだと思います。

ただ、その対価がとんでもなく高いなんてこともあります。

それが、変額型の金融機関です。「定額」というのは一律いくらと決められた手数料です。一方で、「変額」というのは、返済する時期や返済する額で手数料が異なる仕組みであり、繰上げ返済を志向する方は特に注意が必要です。

例えば、「返済する元金に対して1%の手数料」と金消に謳われていれば、1000万円返済するのに10万円もの手数料がかかります。

変動金利で借りているにも関わらず、このような変額型の手数料設定というのは、事務の対価ではなく、銀行サイドの都合。いわば、収益の防衛線と解釈してください。(固定金利で借りている場合は、金利スワップの違約金と解釈してください。)

最近は、金融機関の融資競争がし烈で、A銀行からB銀行への借換えといったケースも多くあります。

この時、繰上返済手数料というのが銀行にとって大きな防衛線になります。A銀行で2%の融資を走らせている投資家が、B銀行に1%での借換えを打診された。これは投資家としは美味しい話ですね。

ところが、投資家がA銀行を訪問し、鼻息荒く繰上返済の申し込みをした際に、実は繰上返済手数料が返済元金の1%かかりますと言われ、「う~ん」と唸ることになってしまいます。

借りる時は、物件の利回り金利に目が行きがちで、繰上返済手数料について説明を受けても忘れてしまうのです。

 

 

不動産業者さんは言います。

「低い金利で返済額の低いシミュレーションが購入希望者にウケます!」

金利が低くても、それに釣られない周到さが必要です。

それ以外の「〇〇手数料」でお金が取られるので、オールインコストでどうなのか。それと、ライフプラン上で繰上返済が可能なのか。

投資用であれば、5年経過後に売却する計画はあるかどうか。

そういった観点での自己分析も必要ですね。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございます!