みなさんこんばんは!

 

普段私たちが何気なく使っている「利回り」という言葉について

私の考え方を書いてみます。

 

 

最初に区分マンションを購入した時は利回りという言葉は使っていませんでした。

利回りより重要なのは本当は

「この物件を何年で償還できるか」

ではないのでしょうか。

・・・これは、正解、不正解ということではなくってひとつの考え方として書かせてくださいね。

 

先日、記載した私が最初に投資物件として購入した

家賃65000円の1R罠物件。

 

その当時の、不動産屋さんがぽそっといった言葉。

「10年以内で償還できるんならいいんじゃない?」

 

65000(家賃)×12ヵ月=780,000/年

4,000,000(買値)÷780,000=5.12・・

この物件は5年を少し超えたら、購入した金額をペイできる。

 

実際には

45,000×12ヵ月=540,000/年

5090(管理費)×12ヵ月=61,080/年

固定資産税22,900/年(徐々に下がるが・・)

540,000-61,080-22,900=456,020/年(年間収益)

4,000,000(購入価格)÷456,020(年間収益)=8.77….(必要年数)

実際には約9年経過後、「何もなければ」元が取れます。

 

購入価格より売値が下がると絶対に損なのか?

では、400万で7年前に買った物件を今350万で売ったと仮定しましょう。

(不動産屋によるとこの物件は高騰しており現在は600万で売却が可能とのことです)

 

それって損?得?

検証してみましょうか?(*´ω`*)

 

この物件は平成24年に購入しています。今平成31年です。計算が面倒なので31-24=7年とします。

 

では、456,020/年(純利益)なので×7年=3,192,140(入手時からの手残り)

4,000,000(購入額)-3,192,140=807,860 (本当の残存価格)

純粋に購入額をペイする目的ならこの金額以上なら売ってもいいということになります。

 

それを、3,500,000(売値)ー807,860(残存価格)=2,692,140

この物件を買って7年後の今、2,692,140円儲けることが出来たと私は考えます。何もしなかったより、定期預金に400万突っ込むよりよっぽどお金が手元に残っていないでしょうか?

もちろん、リスクはありますよね。

途中で、もし退去があれば、修繕費用、仲介手数料等など、他修繕費が発生すれば修繕費もかかってきます。

一つ目の物件に関しては、最初の入居者が退去せず修繕費も一度も発生していないので、この計算でほぼほぼあっているでしょう。

 

*購入時の諸費用等は計算がややこしいので計上していないですが、購入価格の

7%上増し、売却価格は7%下げくらいでしょうか?(汗)

それを加味しても、現時点で350万で手放したとしても

200万は儲けていることになります。

預金通帳をみながらニンマリしていた堅実な人の通帳には7年後には200万が!!

400万を定期預金に入れて7年寝かしていたら、利息はいくら???

・・・定期預金利息は7年後どれくらいでしょうね?(;^ω^)

 

だから不動産投資は割りがいい!って言われるのです。

 

ごくごく基本の基礎の基礎です。すいません(^▽^;)

 

これは個人での考えですが、法人だとまた考え方は少し違います。

法人の場合は参考に書いておきます。

間違っていたらすいません!!

 

法人における購入価格以下売却の理由

なお、この物件は法人所有のため現時点でのこの物件の資産状況を記載します。

土地 2,000,744(減価償却できない)

建物 1,407,230(減価償却できる)

減価償却済 781,026 (約7年経過)

 

何年で減価償却するかを決めて、建物は毎年価値が下がっていきますが、土地の簿価上の価値は下がりません。

したがって、法人所有におけるこの物件の価格(土地+建物)は

3,407,974 円ですので、

これ以下で売れば損をし、それ以上で売れば得をするということになります。

ですので、法人の場合この物件を今350万でうれば、

3,500,000-3,407,974=92,026

92,026の売却益が発生する(92,026の儲け)ことになります。

 

なんらかの理由で利益を出したくない法人は、簿価以下で売り払います。

土地値に毛が生えたくらいの金額(250万)で売却することにします。

(土地値を下回るような売り方をすると茶々が入るのであまり安すぎてもダメ)

 

2,500,000-3,407,974=-907,974(赤字!)

これは売却損として利益から差し引くことになります。

法人にとってこの損というのは、現金が減る損失ではないので、節税対策などに利用されることがあります。

・・・ので、法人所有の不動産は破格の値段で取引されるケースもありえます。

 

・・・そしてそれを利用したのが二法人売買スキーム・・・・!( ゚Д゚)

 

・・・かもしれない。(;^ω^)

 

*重ねての注釈になり申し訳ないですが、実際には仲介手数料、登記申請料などの諸費用が出てきますが、計算時にかえってわかりにくいので、あえて細かい部分は省いています。

 

まとめ

買ったときより売った時の方が値段が安いのは一般的なことです。

ちまたで「買った金額より高く売れるのが中古物件を見る目がある投資家の条件だ!」なんて言われてますけど、継続性と再現性がないものはたんに時流に乗ったか、その人特有の能力か、だと思います!!

どこの地方でもそれができる人はいるのかもしれないですが、それだけがいい投資家の条件ではないと思います。

(運も大切な要素でもあるし、時流を読む力ももちろん大切だけどね)

 

新築で買った物件、10年後に同じ金額で売れるでしょうか?

もちろん土地値の高騰により、そういうケースも現実にありますが、かなり稀な例とも言えるでしょう。

また中古で買った物件を購入時より高く売ったというのはわかりやすいお得な例かもしれませんが、それはそんなに多い例ではないです。

売却の時点で、損益確定になります。

買ったときの方より売った時の金額が安かったとしても、それまで十分に通帳にお金が残っているのなら何も落ち込むことはありません!!

周りの人に何を言われても、通帳のお金があなたの努力を知っているし、さよならした物件が残してくれたお金は、あなたの大切な財産です。(経験値もね)

利回り、利回りもいいですがあくまでも「目安」。

いつ頃手放す?いくらで手放す?なども考えてみてくださいね。

あなたが成功したかどうかは数年後のあなたの通帳が教えてくれるでしょう。

 

何かの参考になれば幸いです(*´ω`*)

 

最後までお読みいただきありがとうございました!!