前回の記事の反省

前回の記事「100万円以下の僻地古民家への投資を考える」では、過去最高のコメントがあり大変うれしいです!!(いわゆる炎上です爆)

以下のコメントについて多くの反響がありました!

ボロ戸建てを格安で購入して、安全性を無視して貧困層へ貸して高利回りってどうでしょうという内容ですが、その件について、私の考えを記事にしたいと思います!!

 

築古投資の安全性対策の現状

正直、築古、特に耐用年数の築古が災害等などが発生したい際に危ないか、危なくないかと言われると築浅に比べて当然「危ない可能性が十分ある」と私は思います。

 

しかし、投資家の方で耐震対策はもちろん、インスペクションを受けている方はほぼいないであろうと思います。

私の周りの投資家や不動産にも聞いてみましたが、投資家では1人もいないとのことでした(もしかしたら、読者様の中にはいらっしゃるかもですが)。

 

また私の現在の所有物件は戸建16棟の築年数は築21年~築50年です。

耐震対策をしている物件は1つもございません。またインスペクションも受けていません。

 

私の考え

基本的に耐震補強工事やインスペクションなどはする必要がないと考えており、今後も実施することはないです。

社会情勢の変化、例えば法規制により対策が必要な場合及び非対策では借り手が付かない場合は迅速に対応します。

 

しかし、大家として、顕在化している危険を放置しているのは法的にもリスクが高いと思います。

例えば入居者から瑕疵の指摘を受けていたにも関わらず、放置していた箇所が原因で怪我等が発生した場合は大家の過失として、刑事・民事で大きな責任を負うことになります。

そのため、私は購入後はすべての物件で職人さんに、顕在化している問題がないかを確認しています。

またさらに万が一に備えて建物が原因で怪我等をさせた場合に備える施設賠償責任保険に加入しております。

 

しかし、大家は仕事であり、社会貢献ではありません

(私にとっては)。

したがって、採算が合わず、私の責任が問われない可能性が高いことに投資する金は1円もありません!!

 

「築古でもインスペクションをして、必要に応じて耐震補強工事をすべきである」

正論です。

当然、対応にはお金がかかります。当然その分家賃を上げなければビジネスではありません。

しかし、築古に住む入居者はそこまで求めておらず、安い家賃でそこそこキレいならええかと思っている方が多いのではと感じています。

そもそも耐震性などを気になるのであれば、もっと家賃を払って耐震等級3の家でも借りればいいのではないでしょうか。

 

その他のご意見について

・レオパレスと同じじゃないか。

→法令順守という観点で異なると思います。

 私は拡大スピードではリスクをとっていますので、法的な問題が起きると破綻  

 確実ですので、慎重に対応してます。

・築古を表層リフォームで利益至上主義ではないか

→その通り。大家はビジネスです。

 ホ●エモンの流にいうと「お金儲けして何が悪いんですか」という感じです。

 ただし、法律は守ります。それを規制するのが政府です。

 築古について問題があると思うのであれば、政治家になるか陳情して規制を

 かけてください。国民の支持が得られば、世の中は変わるでしょう。

・キラキラ大家とかコンサル大家と同じではないか。

私もセミナーしたいですが、

  仕事が来ません汗

 そのため同じではありません。彼らの方が上位カーストです。

・言いたい放題言っている削除されないのは誹謗中傷ではなく、きちんと筋が通っているから。

→楽待は基本的にルール違反でなければコメントはまず消さないでしょう。

 消されないことと筋が通っているかは別です。事実、私のコラムは・・・な

   内容が多いですが、消されてません。

  フルチ●と書いてもも●を入れれば消されないんです。

・弱者を食い物にする貧困ビジネスではないか。

→築古は貧困ビジネスの側面が強いと思います。

しかし、貧困ビジネス=善だと思ってます。そもそもビジネスとはお互いのメリットが一致して初めて成立するものです。貧困層であろうがなかろうが、誰だってその家賃を払う価値がある物件にしか契約しません。

最近貸した戸建は銀行の方が調査した時、ここ人住めますか、私には無理だと思いますけど私の実績と土地値出るから貸しますとおっしゃり融資が出ました。

賃貸が決まった方はあまりお金がない家族です。

以前はもっとボロボロの家に住んでいたそうですが、私の家は同じ家賃でクロス全部張り替えてあり、内装は綺麗なので、小学生の女の子が「お友達を家に呼べる」と喜んでました。

貧困ビジネスは悪ですか?

基本的にビジネスはお互いメリットがあるのでお互いが利益でるはずです。

私のような大家がいなければ、もっとよくないところに住んでいてお友達を呼べなかったと思います。

ちなみに私も資金に乏しいので、築50年オーバーの勤務先の寮に月1万弱で住んでいます。台風の時は揺れてましたが気にしません汗

 

最後に!

お金がないからと言って耐震性も不安なところを貸すのは社会的によくない!素晴らしい考え方です。

大変ご立派な考えですので、大家としてぜひ実践して、私のような利益重視の大家を駆逐してください。

滋賀県大津市でお待ちしております。

 

※なんかざわざわしてます。なんでだろう。