先日の丸の内仲通り。随分とお店が増えました。

これまでの経緯

 昨年11月27日に、フルローンが出たが買うべきか買わざるべきかというコラムを書きました。昨年2つのアパートを売却したのでその買換え物件を探していたのです。しかし、その後売主様が相続で揉めたらしく、現在売り止めになっています。満額の買い手もいるし、いつまでも待つ訳にいかず新たな物件を探してきた結果、それなりの物件を見つけました。土地は約400坪あって利回りも12%位にはなりそうですが、なんせ木造で平成初期物。10年か15年頑張って賃貸を継続し、あとは建替えて建物を大きくするか、宅地開発して建売用地になるかの物件です。木造なので耐用年数を超えて20年後半の年数が経過しています。このような物件、以前であれば20年の融資は付いてきました。金利は1.1%程度。

今回の事前審査結果

 担保評価額は、かなりこなれてきた契約予定額の約8割でした。これまで連続してオーバーローンやフルローンが続いてきたので、今回も所謂空き担保を利用した信用貸を含めフルローンが出ると思っていました。事前審査結果は、担保評価額そのものの契約額の8割の融資額、融資年数はまさかの10年。金利は、依然罰金金利の1.5%。

 融資課長に、これって昨年までと違って貸したくないということですよねと問い詰めたところ、〇〇信金の耐用年数超え融資に対して金融庁から指導があり、その影響なんですよとのこと。融資年数についての長短は一長一短があるのでまあいいとして、今回は2割の頭金が必要になります。

おおきな流れ

 頭金に関しては15年前は4割、その後毎年買って3割になり2割になって、この5年位はフルローン、オーバーローンが続きました。 それが元の状態に戻りつつあるんだなと実感しています。融資バブルが終わって不動産賃貸業が正常に戻るだけと思えばホッとする面もあります。

 しかし、融資がかなり閉まってきた割りには、市場にでている物件の殆どは高値のままで利回りも低いままです。買う側が買える状態ではないのに高値覚えが続いているので、取引はかなり減っているのではと想像します。

 昨日、所属している大家の会の講師にお招きすることもあって、久しぶりに沢孝史さんのセミナーに出席しました。不動産投資にも四季があり、今は高値取引が活発な秋が終わり冬にさしかかったところで、今後冬は深まっていく、数年かけて冬になるだろうとのこと。しかし、不動産投資の裾野が大きく広がったので、利回りがどこまで上がるかは微妙、確かに猫も杓子も投資家になったので、今後は見通しにくいです。 この高値バブルで売り抜けて多額の現金を手にし、新築投資に移行するというのが決まりパターンなんですね。では、融資バブルで高値掴みをしたキラキラ系大家さんはどうなるの?とか色々と考えさせられる今日この頃です。

今日も最後まで読んで戴いて、誠に有難うございます。^^)