前回の記事の反省

前回の記事「築古不動産は悪なのか」では、過去最高だった前々回を上回るコメントを頂けて大変うれしいです!! 

合計75コメント(私の返信も含む)はびっくりです。今後も白熱コラムを書ければと思ってます。

今回は前回のネタを少し引き継いで、新耐震ネタを最近買った新耐震の物件の傾き補修と絡めて書きたいと思います。

 

前回のコメントを見ますと新耐震を基準として考えている投資家が多いのかなと感じました。

私の新耐震に関する考え方を述べたいと思います。

 

「新耐震=安全」なのか

私は安全とは限らないと思います。2つのことが考えられます。

1.新築時に建築基準法を満たしていない

某大手アパートメーカーで建築基準法違反が見つかりましたが、氷山の一角だと思います。根拠なしの個人的な考えですが、施主が住まないため、建物への関心が薄い賃貸物件では戸建よりも危険性が高いのではと思っています。

2.経年劣化により不安全になった。

このコラムで私の戸建で例を紹介します。

 

危ない新耐震

以前、新快速停車駅徒歩2分築21年、駐車場普通車可能の戸建を350万で契約いたしました。相場で考えると750万ぐらいだと思います。

私の所有物件の中では一番新しいです。いままで私の年齢以下の物件は購入したことがありません汗

なぜ安く買えたのかというと傾いていたからです。

2階建てで、1階の駐車場の上に部屋があります。その部屋2つの柱で支えている構造です。しかし、その柱部分が腐っており、完全に抜けて何も支えるものがない状態でした。

そのため、2Fの突き出した部分が垂れており、いつ崩壊してもおかしくない状況でした。

※写真撮り忘れました泣

売主様もかなり心配しており、すぐ売りたいということで、格安で購入することができました。

実はまだ融資承認が下りておらず未決済なのですが、早く対策したいという売主様と私の意向から特別に補修工事をさせてもらい今日完了しました。

 

原因と補修

柱は腐ったのはシロアリなどではなく、支えている木材を鉄で覆っており、蒸れてしまい腐っていったことが原因でした。

以下腐った木材と覆っていた鉄の写真

 

 

対策として、ジャッキアップして傾きを補修しまして、木材を交換しました。

木材は通気性をよくしなければ、また腐りますので、塗装ではなくオイルを塗り、通気性をよくしてもらいました。

また今まで柱だけでしたが、斜め方向にも木材を入れてさらに強化しました。

 

完了後の写真

よくわかっていない大工や設計者などは鉄で覆ったり塗装したと長期的なことを考えずに見た目だけを考えて施工、設計してしまうことがあるそうです。

ちなみに30万円でやって頂きました。

大学の建築学科で学んだ方で、建築全般に深い造詣がある方でいつもほんとに助かっております。下地・クロス・設備の設置など私の依頼する金額リフォームの70%ぐらいはこの方がやってます。昨年は400万弱発注してます。

実はこの物件、私は購入するまで内見してません(東京に出張していたため)、この職人さんに代わりに調査して貰いました。

職人さんは1棟目からの長い付き合いで、その方の力添えが規模拡大の大きな要因だと思ってます。

どこかで、戸建再生のチーム作りみたいコラムもしたいなと思ってます。

私は基本的に塗装と掃除しか出来ないリーマンなので、チーム力のお陰で規模拡大につながったと思ってます。

 

まとめ

新耐震だから安全というのは間違いだと思います。

一方、旧耐震にだからといって頑丈に作られた家も多くあります。

その職人さんからはこの家は作りがいいといったコメントを頂ける時は安心してます。あまりないですが汗

築年数ではなく、

べては現状次第です!!事件は現場で起きてます。

ポジショントークかもしれませんが、築年数は無問題です。

 

特にアパートが今後多く売りに出てくると思いますが、L社でなくても問題物件である可能性が高いので、インスペクションとまでいかなくても職人さんを呼んでみてもらう方がいいと思ってます。

 

また全空の方が再生しやすく安く買いやすいので、全空の方が私は欲しいです。

同じ利回りでも自分が手配して直した物件とオーナーチェンジの物件では建物の安全度合いが全然違うと思ってます。

その分厳しく見積たいのが、私が戸建しか買えてない要因の1つです。

 

※補修についての話は詳しく教えてもらいましたが、半分以上抜けてます(あまり

理解できてない)。そのため間違っているかもです。

※前回感情的になり過ぎたので、反省してます。若気の至りとしてご容赦ください。