こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

おもいがけず、このテーマでコラムを書くことになりました。上手にかけたらキスしてほしい今日この頃です。

1.1物件1法人スキーム

楽待新聞のコラムで記事がアップされていた1物件1法人スキーム(多法人スキーム)とは、金融機関から融資を受ける際に購入するごと法人を設立し、その法人ごとに融資を受けるスキームだと認識しています。主な特徴は以下のとおり。

① 不動産購入のために法人を設立し、その法人名義で不動産を購入

② 不動産購入のための資金をその法人名義で融資を受ける

③ 法人のオーナー(実質的なオーナ―)は②の融資の連帯保証人となる

④ 2件目以降の不動産購入の際に、①~③の手順で同様に融資を引き不動産を購入

①~④自体には特に何の問題もありません。

問題とされているのは、④の2件目以降の不動産購入の際に、実質的なオーナーが、他の金融機関から融資を引いて物件を購入していることおよび③の連帯保証を行っていることを申告せずに、融資を受けているという点にあります。

この点、金融機関にきちんと申告したうえで行ったものであれば、特段何の問題もないと認識しています(金融機関に申告してやるのであれば、あえて他の金融機関から融資を引く必要もないのですが)。

1件1件の収益管理の明確化や税務的な観点などから、このように多数の法人を使うことは、金融機関などで働いていればそれほど特異なことではないと感じる方は多いかと思います。

2.問題の所在

不動産購入経験の乏しい方が不動産購入資金の融資を引くためには、一般には「アパートローン」が利用されます。

アパートローンの特徴としては、購入対象不動産の収益性・資産性だけでなく、融資対象者(実質的なオーナーである連帯保証人)個人の収入(不動産以外からの収入。サラリーマンで言えば給与収入)や資産を含めて審査が行われます。

ここで正しく融資審査を行うには、融資対象者個人の収入や資産を正確に把握することがキモとなりますが、上記の③のとおり、融資対象者個人は、前回の融資を受けた際には、別の法人の融資(債務)を受けた「連帯保証人」という立場にすぎずません。

この連帯保証による債務の有無は、基本的には、融資対象者の自己申告により把握するしかできないという状況を利用し、融資対象者が連帯保証債務を申告しない(または虚偽に申告)ということより、通常であれば融資審査が通らないケースで融資を通せてしまったということが今回問題となっています。

融資審査の話はあくまで金融機関内部の話という点は少し留意が必要ですが。

3.期限の利益の喪失

一旦受けた融資は、原則として、当初の融資契約どおりに、元本・利息を支払っていれば、期限前の返済を求める、上乗せの金利を貸すといったことは金融機関側ではできません。

ただし、一定の事情があった場合には、金融機関側で、期限前の返済を求める、上乗せの金利を課すといったことができるような条項を契約書(金銭消費貸借契約証書)や基本約定書(銀行取引約定書)に規定しており、この条項は「期限の利益の喪失条項」と一般的に呼ばれています。

この条項には、金融機関側の請求によらずに効力が発動する条項(当然喪失条項)と金融機関側の請求により効力が発動する条項(請求喪失条項)があり、今回該当するのは後者の一部の条項となるので、ポイントを絞って期限の利益の喪失について説明したいと思いますが、詳しい説明は次回以降にいたしたいと思います。

4.おわりに

最後まで説明しようかとも思ったのですが、以下の2点の理由により、2回にコラムをわけることにしました。

① 少しマニアックな論点のためコラムを分けた方が理解しやすいと感じる

② 子供を寝かしつけた際に一緒に寝落ちしてしまったためにコラムを書ききることができなかった

あくまで①の理由によることが主因と自己申告いたします。

この問題は個人的には、完全にクロと言い切るには微妙かなという感触があるのでそのあたりの問題意識もコラムに書きたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。