こんばんは、『ポンコツおじさん』です。

 

私は日頃より楽しみに重きをおき不動産事業を運営しておりますが、経営色の強い案件はさらに興味を感じる大好物です。

 

今回は、購入候補として『学生会館』に興味を覚え検討した話についてコラム発信させて頂きます。

(尚、当該物件の売買に影響を及ぼすことのないよう詳細はふせますので、ご理解ください。)

 

 

学生会館とは

大規模な賃貸物件で大学キャンパス近隣に立地し、地方出身大学生を主なターゲットと捉え運営します。

時期としては昭和40~50年代頃に建てられた物件が多い印象。

いわゆる昔の学生寮。

食堂があり朝夕の食事が付いてきます。

管理人(寮母)がいて、部屋に簡易的な家具も備わっていることから、極端な話、布団などの寝具や洗面道具程度を持参すれば、すぐにでも大学生活を始められるというメリットがあります。

また、子供を送り出す親御さんにとってもコスト面、安心面といったメリットがあり、最盛期には人気だったようです。

 

あくまで私の印象ですが、こんなところでしょうか。

 

検討した学生会館

【物件価格】約1.5億円

【敷地】約1,250㎡

【築年数】昭和50年代前半築

【建物構造】地下1階付5階建RC

【戸数】居室65戸、食堂、調理室、勉強室、応接室、住込み管理人室、通勤管理人室2室 他

 

見た感じの印象としては年数相応。

修繕状況については具体的感想は控えますが、ABC評価でBとしておきましょう。

 

 

経営実態

 

【収益/月間】

◆賃料(1室)40,000円(共益費含む)

◆食事代(朝夕)27,000円(別途申込み制)

 

現在、27/65戸入居で入居者は全員食事利用申込み済み。

 

【費用/月間】

◆住込み管理人(2名)43万円

◆調理人(1名)25万円

◆掃除管理人(4名)32万円

 

その他、食材費、水道光熱費、租税(165万円/年間)などのランニングコストが発生する。

 

さらに、不定期ですが修繕費や原状回復費、設備更新費が乗ってきます。

現状として既に学生以外の入居者も受け入れており、差別化コンセプトを捨てて運営しているにも関わらず入居率42%・・・

さらに、今後のトレンドとして賃料減・人件費増の進行は見えているだけにオーナーの苦悩はいかほどかと・・・

 

経営改善イメージ

 

私だったらどうするだろうか?

まず、カルロス・ゴーンばりに冷徹なコストカットは前提で、清掃管理人(32万円)を廃止、住込み管理人に一本化します。

食堂を一般開放。

また、特定の部活などをターゲティングし大学への営業を強化。

といったところから検討、着手するかと思いますが、正直、売却を考えそうです・・・もう少し早いタイミングで。

 

今回は、結論や感想について敢えて記しませんが、ビジネスモデルの賞味期限や所有しているだけで発生するコストの恐ろしさについて考えさせられました。

 

以上となります。

 

本日も駄文にお付き合い頂きありがとうございました。

また、よろしくお願い致します。