皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「昨今の厳しい融資審査から感じたこと」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

昨今の厳しい融資審査から感じたこと

 

少し前の過去のコラムでも述べましたが、以前私は、知り合いの不動産屋さんから神奈川県内の高利回りのアパート物件を紹介してもらったのですが、その物件は定められた容積率の基準を満たしていなかったということで、それが理由でいくつもの銀行から融資が断られました。

 

(これまでなら、融資審査を行ってくれた銀行も難色を示し、そもそも、融資審査すらしてくれませんでした。)

 

私としては、融資以上の十分な担保価値がある物件を共同担保として提案しましたが、やはりそれでも、

そもそも違法物件は、コンプライアンスの観点から、

金融機関の融資の対象として見ることができない

土俵にすら乗せることができない

とのことで、結局のところは、現金で購入される方以外は購入資格はないのだな、と受け止め、私はその物件の購入をあきらめた経験があります。

 

これまで私としては、それほど高額物件を検討したことがなかったが故に、現在の私の資産状況・勤務状況などで融資に疑問符が付いたことがなかったため、昨今の金融機関を取り巻く情勢からの建前として、大袈裟なことを言っているのかなと感じたわけですが、やはり昨今の融資審査はそう甘くはないようですね。

 

さて、話は変わりますが、つい先日私は、テレビコマーシャルでも有名な大手の仲介会社の営業マンと、とある事情で物件を「売る側」の立場で面談をする機会がありました。

 

その面談での営業マンとの会話の中で、

『融資の条件として、資産状況などの厳格査定は言うまでもありませんが、

物件の建物が少しでも違法性があれば、融資が全くつかないと言う認識を持って下さい。』

と言う話がありました。

 

これは、まさに上述の話と通じるところかと思います。

 

境界、登記などの遵法性はもちろんですが、例えば、隣地との関係で、

民法234条1項において、

建物を築造する場合、隣地から50センチメートル以上の距離を保たなければならない

と定められているわけですが、

都市部の密集地では、

実はその条件を満たさず、ギリギリに建てているケースも多く、

今回相談した売却対象物件も、なんと境界線ギリギリに建築された物件

だったのです。

 

ただし、民法236条においては、「慣習があるときは、それに従う」という主旨の緩和条項があるため、必ずしもそのような物件全てが違法建築になるという訳ではないのですが、

融資条件として、

隣接する建物の所有者との覚書など、

「合意していることのエビデンス」を求められることもある

とのことでした。

 

私として、これまで、普通のアパートなどを紹介してもらった時には、そこまで隣地との距離がギリギリになっているケースがなかったため、融資との関連など知見がありませんでしたが、特に都市部などの戸建て物件をご検討されている方におかれましては、やはりこのような点も購入時には注意すべき点かなと感じました。

 

さて、昨今の金融機関を取り巻く情勢の変化により、以上のように金融機関がどんどんコンプライアンス重視になっている印象です。そんな中、やはり、徹底した「法規の視点」での物件点検というものが、今後ますます重要になってくるのかもしれません。

 

そのような状況を鑑みると、建築物の法律面での知識も、自分自身に対してしっかりとインプットしていかないといけないな、と感じた次第です。

 

以上、本日は、「昨今の厳しい融資審査から感じたこと」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!