こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

一体全体、私は月に何本コラムを書いているのでしょうか?汗

単なる馬鹿なのでしょうか?

それとも馬鹿なりに、

書く理由があるのでしょうか?(; ・`д・´)

私以外にノルマに拘らずノルマ以上にコラムを書いていていた人が今はいません。

ハッキリ言って、

つらいです!

読者の為に、この場の為に、そして馬鹿な僕にお付き合いくださってありがとうございました。無性にお礼が言いたくなったので・・・

 

さて、サブタイトルに書きましたが、

再生物件が満室予定となりました!!!

ヨッシャ~!

10戸中7戸空室の再生物件

引渡から約2か月で予定満室。満室までは約3か月ですね。

偉そうなことばかり言って、埋められなかったら、フェイドアウトしようかと思ってました!笑

現状、利回りは約11.5%。

次回からは退去毎に3,000円の賃料UPが見込めるかなと考えています。うまくいけば、利回り12%くらいです。

今日のコラムでは、引渡から今日までを振り返り、再生物件を検討するにあたり、気づいた点などを共有したいと思っています。

 

構成は、

1.賃料設定について

2.瑕疵担保責任について

3.入居バランスについて

4.満室大家について

5.おわりに

以上で書いてまいります。

 

1.賃料設定について

この物件は、宅建業者(プロ)が売主の物件でした。

購入時のレントロールでは地域最安値の賃料で計算がされていました。

そんなことあるの???

あるんですね~。。。汗

レントロールでの表面利回りが10.5%だったのに対して、約1%利回りが上がったのがその証拠です。

何が言いたいか?

業者売主物件では、値付けミスは少ないのではないか?

こんな先入観は、時に、チャンスを見逃す原因となりえると思います。

プロの不動産業者にも

・三為業者

・再販業者

・建売業者

・管理メインの業者

・仲介メインの業者

色々な種類の業者がいます。

 

彼らは会社としてはプロの看板を背負ってますが、

大家業そのものは素人

の場合も結構多いです。

 

例えば、

賃料設定の際、彼らは、地元の賃貸仲介業者へ電話でヒラリングするか、下手するとインターネットで募集中の物件を確認する程度の場合も多いのではと思料します。

 

本物件の場合、

偶然1部屋だけ

地域最安値で募集中の部屋がありました。

売主さんは、その部屋の賃料に合わせてしまったんでしょうね。

でも、引渡が終わるころにはその物件情報もなくなっていました。

つまり、

売主さんは

閑散期地域最安値

に合わせてしまったのです。

 

特にワンルーム系のアパマンでは、

閑散期と繁忙期で賃料が大幅に変わる

可能性が十分にあります。

 

それの最たる例だったように思います。

 

そうは言いながら、

私も、チャレンジ賃料では臨みませんでした。

理由は、

・初めてのエリアなので若干手探り

・エリアの需要総数がつかめてない

・空室が多いのでビビっている。汗

などのマイナス要因もありますが、

第一に、

エリアの仲介に、

すぐに決まる物件

という先入観を植え付けたかったからです。

そのおかげで、

1件申込が入る毎に案内の数は増えていきました。

これを勝手に

行列の法則

と名付けます。笑

 

行列が出来ている飲食店だと勝手においしい店だと思ってしまう人間の心理。

行列で待たされている間におなかが激空きになり余程不味くない限り満足する。

これと似た感じで再生案件の場合も、複数の空き部屋がある中で、問合せをし、アポイントまでに先約が出てくると、

・本当に良い物件なんだ

・早く決めないとなくなる

そう思いながら案内の日を迎えると、簡単に嵌まります。

出来る仲介は、この心理をうまく利用して、一度週末にアポイントを取るものの、平日にアポイントを取り直したりすると思います。

希望の部屋が週末までに無くなってしまうかも知れない

と消費者心理を煽るわけです。

この時の注意点は、イケイケドンドン系の営業マンだと単なる煽りにしか聞こえませんが、出来る営業マンだと、

「一応、報告だけはしておこうと思って」

と一言付けてから、

「平日に見にはこれませんか?」

と誘導します。

 

そんな感じで、私は、

仲介の間でも、下手すれば、同じ社内でも取り合いになるくらいの物件だと思ってもらえるようにします。

自分の物件がそんな物件なのかどうかを測る物差しとして、

平日に案内申込が入る物件

であることかなと思っています。

 

そんな物件のイメージ付けに成功すると、次回からは営業マンのお客さんへの紹介の仕方が変わります。

「この物件はすぐに決まってしまう」

と思ってくれているからです。

念のため、

今回の再生物件のスペックは決して、超優良物件とは言えません。20㎡弱のロフトもないワンルームで、駅歩15分築30年のRC。オートロックもないし、お風呂トイレが別でもありませんでした。

極々普通の物件かむしろマイな気すらします。。。汗

 

後ほど書きますが、このイメージ付けは、我々大家に対してもあると思っています。

 

2.瑕疵担保責任について

私は再三言ってますが、素人が簡単に瑕疵担保免責で物件を購入することはおススメしません。

失礼な言い方かも知れませんが、ここにいる読者で、瑕疵担保免責かつ融資特約なしでじゃないと購入出来ないような超優良物件情報が回ってくることなんてほぼほぼないと思っています。

もしあったとしたら、思い起こしてみて下さい。

単なる仲介の煽りだったのではないか?

特に素人の方は注意してください。

この手は、そこそこ出来る仲介の常套手段です。

そんなときは、一歩立ち止まって、冷静に、

貴方だけが検討出来る物件情報を紹介してくれる可能性が何パーセントあるか?

お考え下さい。

それくらい、超優良物件情報なんてこの世に存在しないと思っています。

私は、多くの方がそんなことを言っているのを何度も聞いたことがありますが、ほとんど、真に受けていません。。。汗

多くの場合は、他のカモが満額で嵌められただけだったりすると思います。

もちろん、上級者で、町場の不動産業者の社長とお友達になったり、弁護士や司法書士と仲良くなって紹介されるような、

パイプを持つ投資家

については、そんな場面に遭遇する確率も上がると思いますが。。。

話を戻しますが、

そんな上級者ではない、普通の投資家が、さも自分は上級者であるかの如く、

・瑕疵担保免責

・融資特約なし

で契約することは

絶対におススメしません!

 

不動産投資は一発退場になる可能性もあるくらい、インパクトの強い瑕疵も存在します。

その確率は決して高くはありませんが、運の要素に自身の人生を委ねるにはあまりに低くない確率だと思います。

 

ちなみに、今回の再生案件は、再生案件でありながら、

売主業者の物件なので、

2年間の瑕疵担保責任が付いています。

※なので、あのお方はいつも個人名義で所有し自分の経営する会社を噛ませて瑕疵担保免責で売却するのです。

 

今回は、売主さんに下記事項の修繕をお願いしました。

①屋上排水雨どい補修(足場あり)

②居室照明器具交換

③居室排水管漏水

この中でも、築30年の再生案件で最も気を付けるべきなのが、③でしょうか。

症状は、

キッチン雑排水の床下漏水

ですが、

クロス張替えと巾木張替えで防水パンをあげた時に、防水パン下に染み出てくるので気が付く事が出来ました。

 

この工事費用自体はおそらく20万円くらいなものだとおもいますが、もし、気が付かないで入居させていたら、カビ問題などを引き起こしていたのではないかと思います。。。

 

大した内容ではないですが、どうしても、素人・初心者の方に瑕疵担保責任の重要さを伝えたくて書きました。汗

 

3.入居バランスについて

ここでは、私が初めて再生案件に臨むにあたり、かなり気を付けた点を書こうと思います。

それは、

入居バランス

です。

 

入居バランスとは?

これもお得意の造語です。汗

 

要は、

入居者の種類のバランスのことです。

本件では、10部屋中2部屋(2DK)と1部屋(1R)が入居中でした。

従って、購入後の募集は全てワンルームで7部屋です。

駐車場は1区画しか埋まっておらず、

出来れば駐車場を借りてくれる人にも入居してもらいたい。

 

私の掲げた、入居バランスは下記のような感じでした。

※これをペルソナというのか言わないのかは分かりません・・・

①社会人+駐車場:1部屋

⇒駐車場空きによるロス防止

②大学生(新入生):数部屋

⇒4年間の入居が見込めやすい

③新社会人:数部屋

⇒長期入居も可能

④ペット飼育者:1部屋

⇒ペット入居需要確認、賃料確認

 

結果的には、

①が1部屋

②の新入生が3部屋

②の中途生が1部屋

③が1部屋

④が1部屋

でした。

バランス的には非常に満足のいく結果でした。

これで、

4年後一気に空室になる部屋も多くなく

長期入居者につながる可能性も数部屋

ペットの需要賃料の確認もでき

退去が出る毎に賃料UPにチャレンジする余裕が生まれました。

 

特に、

・オートロックなし

・シャッターなし

このナシナシは、

女性入居者をターゲットにしづらいという難点があったので、

全室に、

カワイイ?照明器具

※写真はイメージでしたが偶然同じ。

を取り付け、

1階に、

ホスクリーンをつけ

※写真はイメージです

 

リフォーム済みでなかった部屋2部屋は、フルリフォームしていないので、

アクセントクロス

※写真はイメージです。

 

これだけで勝負に挑みました。汗

 

でも、予定通り?

女性入居者が半分以上

になりました。

 

ペルソナ?最強!!

 

4.満室大家について

上の章で、

行列の法則を紹介しましたが、

この法則は、

大家にも当てはまります( ..)φメモメモ

その名も

満室大家です

私は、ここでも良く自身の稼働率を自慢しますが、

賃貸仲介を回る時などにも世間話が出れば、

必ず、

・稼働率

・空室期間

・戸建再生での空室期間

などを自慢っぽくなく自慢します!笑

プロパンガス屋さんにでも同じです。

何のためか?

周りのパートナーな方々に、

こいつは正真正銘の超絶満室大家だ(汗)

と思ってもらいたいからです。

そうすると、

彼らの物件に対する評価に影響します!

例えば、

「こいつの物件は良い物件で金になる(入居がつく)」

と思ってもらえる感じでしょうか。

 

読者の皆さんもどうでしょうか?数年前までは、好立地の一棟ものしか保有していませんでしたが、バス便戸建再生でも微妙立地一棟ものでも、必ず、すぐに入居が決まり、

常に

満室運営をしている大家

のイメージがないでしょうか?

それです!笑

それを利用してます。。。

※常に有言実行も大変は大変ですが。汗

 

5.おわりに

偉そうなことをいつもいつも言っておりますが、全て自戒です。こうやって自分を追い込むドMタイプです。。。

でも、

今回の再生シリーズを細かく発信してきたのには、素人や初心者投資家へのメッセージを込めています。

それは、

み~んな最初は手探り

だということです。

私も、

13年前はド素人の大家

初めての自主管理

初めての新築

初めての中古RC購入

初めての売却経験

初めての管理委託

初めての戸建投資

初めてのエリアで挑戦

初めての再生物件

全部初めての経験です。

簡単にこなしているように見えるかも知れませんが、

 

 

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

実際簡単にこなしています!(; ・`д・´)

 

冗談ではありません。よく言いますが、不動産投資や不動産賃貸事業で成功することは、

全く難しい事ではない

と思っています。

でも、

決して楽ではありません!

特に、精神的に。。。

誰でも思いつく事を誰よりも考えたり

誰でも出来ることを誰よりも早く行い

誰もがしたくないことを率先して行う

 

そんな感じな気がします。

 

やり方が分からない。

儲け方が分からない。

 

今は大抵のことは、ネットで調べれば分かります。

今回の照明器具は、入居者から大絶賛されました。

⇒楽天で選んだだけです。入居者の気持ちで

アクセントクロスも、大絶賛されました。

⇒誰もが使ったことがある色を使っただけです。ターゲットを絞って

ホスクリーンも、ないよりあった方が良いと思いました。

1階に住む女性入居者の気持ちになって

 

この感覚、

セミナーで学ぶくらいなら、賃貸の案内を受けて見ればどうでしょうか?

空室が埋まらなくて困る。一回、その部屋で暮らしてみたらどうでしょうか?

好き勝手批判的なコメントする。一回、コラム書いてみたらどうでしょうか?

 

以上、ありがとうございました!

 

素人・初心者の皆様からコメントお待ちしております!笑

別に僕のコラムは浦和クラブのメンバーの為に書いているわけでもないし、コメントくれるメンバーもそんなこと気にしたことすらないと思います。