皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、『「売却時の値付け」はやはり難しいものですね・・・』というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

世の中に同じものが2つとない不動産

 

「不動産」というものは、世の中には同じ物件が2つとないものです。

 

そのため、結局のところ取り引き事例も参考でしかなく、不動産仲介業者はあくまで客観的な試算方法を提示するだけですので、買い手の条件によって価値が異なる物件の売り出し価格を決めることは、そう簡単なことではありません。

 

もちろん、「何をそんなこと。今更コラムにするのか?」とお叱りを受けるかもしれませんが、

最近私は、とある物件売却に係わり、

物件の価値をベースに売り出し価格を決めるにあたっては、

売価戦略(大袈裟ですが・・・)極めて重要

なのだと、今回のその経験を通して改めて強く感じました。

 

「売却時の値付け」はやはり難しいものですね・・・

 

まず、収益物件であれば取りあえず、表面利回りを築浅物件なら例えば8~10%以下で、築古物件なら例えば10%以上で適当に逆算して設定しても、とんでもない設定金額にはならないものです。

 

もちろん入居状況、建物の劣化状況、競争力などに応じて、かなり補正されることになるかとは思いますが、概ね売り手、買い手の試算値は収斂していくものだと思います。

 

また、開発団地の戸建に関しては、同じ物件は2つとないとは言うものの、近隣の売り出し物件との相対評価の中で、おのずと売り出し価格は決まっていきます。

 

さて、最近私が係わった物件ですが、

・立地は阪神間の都市圏中心部

・広い幹線道路沿いの建物

・土地面積→二十数坪

・築三十数年のRC構造

・一階は店舗、二階・三階は住居

(お隣さんは、同じ面積の土地に三階建ての戸建てを建築)

というスペックの物件の売却です。

 

当初、不動産仲介業者は、戸建てを建築することを前提として、「単に更地にした場合の価格」を試算して来ました。

 

計算方法としては、路線価、固定資産税評価額、近隣の取引事例等がベースですので、なんらおかしくはない印象でした。

 

ただ、RC構造の建物を廃棄するとなると、単価としては少なくとも坪10万円以上は見ておく必要があるため、

①更地ベースなのか

②建物は現有として土地値で値付けするのか

③建物も利用前提で土地値+建物で値付けするか

という

それぞれの考え方次第では、

売り出し価格は大きく異なる値に設定することになる

わけです。

 

また、RC構造ですので、スケルトン化も可能です。

 

そう考えると、

確かに、採光などの諸条件を満足する必要があるかもしれませんが、

この物件は、事業用物件、収益物件として値付けすることも十分可能

ということにもなります。

 

いずれにしても、

「どのような人」が「どのような価値」を当該物件に求めるかで、

いくらで買われるのか

そこには極めて大きな幅が生まれる

わけなのです。

 

(不動産投資をされている皆さんの中で、中古の戸建マイホームを探されたことがある方は経験されたことがあるかと思いますが、広告をベースに例えば数十戸を確認しても、例え一般の方にとっては心ときめいても、不動産投資をしている身としては、物件価格との兼ね合いで心ときめく物件というものは、そう簡単には出会うことが難しいように感じます。それは、やはり、求める価格が、各人の置かれた視点の違いで変わってくるものなのだと思います。)

 

収益物件というものは、利回りという大きな価値基準がありますが、それ以外は価値基準をどこに置くかで、買い手の希望価格は違ってきます。

 

そう考えると、「売却時の値付け」というものはやはり難しいものなんだな、と改めて強く感じたとともに、例えば戸建てを売却するにあたっても、売り値を決める際には、どこに基準を置くのか、きちんと予め決めておく必要があるな、と感じた次第です。

 

私自身、後学のためにも引き続き、この物件がどうクローズするのか、色々勉強になると思いますので、その動向をしっかり見ていきたいと思います。

 

以上、本日は、『「売却時の値付け」はやはり難しいものですね・・・』というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!