おはようございます。

恐妻家大家です。

私は昨年購入した2号棟・3号棟の減価償却期間に悩み先日やっと確定申告終わったところです。

さて、本日はオーバーローンの現実を記していきたいと思います。

現在の楽待コラムニストとしては数少ないと思われるオーバーローン借入による運営を行う私。

前回までに所有物件を晒して参りました。

こんな物件を自己資金ゼロにてオーバーローンで購入した、私の現実を記していきたいと思います。

1号棟購入時の条件

購入時期は2017年9月

売出し価格の表面利回り8.5%の物件を約15%にて購入できた私ですが、その後の仲介手数料や、外装修繕費、借入経費、火災保険、登記費用等にて購入コスト含みから見た表面利回りは約12%台となりました。

1%台の金利で15年返済ですので、正直CFはたいした事がありません。

返済比率は64%とかなり高い水準となります。

2号棟・3号棟購入までの収支

購入時に大きく入った借入金は売買代金等にて一気になくなりました。

引き継ぎ敷金と引き継ぎ家賃は借入額軽減の為売買代金からの相殺とした為本当にゼロからのスタートとなりました。(今思うとアホかと思える程無謀ですよね・・・)

そこから地道に貯蓄をしていくのですが、半年後の不動産所得税により一度、残高数千円と限りなくゼロとなりました。

それから半年、またシコシコと貯め始めます。

貯めながら思うのですが、思うようにたまりません。償却期間終了からの税金拡大や、入退去時の経費等を考えると 【このままではリスクが大きい!!】と思い始めます。

そこでさらなる規模拡大で安定経営を目指して行く事となります。

2号棟・3号棟購入時の条件

そして2018年9月に2号棟・3号棟を購入します。

売出し価格の表面利回り約11%の物件を若干の値引きにて僅かなCFを注ぎ込み、またオーバーローンにて購入しましたが、その後の購入コスト含みから見た表面利回りは約10%です。

1%台の金利で15年返済ですので、これまたCFはたいした事がありません。

返済比率は72%と更に高い水準となります。

3棟合わせた返済比率は70%となります。

そして本日までの収支

今回もゼロからのスタートとなりました。

今までよりもキャッシュの貯まるスピードは早くなりましたが、やはり、入退去経費によるCF減の中、不動産取得税がやってきました。

また、今月末にキャッシュがゼロに近くなります。

未だ自己資金を入れずに運営しておりますが、所詮自己資金を入れない買い方をするとこんなもんです。

わかってはいましたが・・・

自己資本比率なんて怖くて見ることができません・・・

取得税を払ってしまえば少しは現金たまっていくかなとは思いますが、これからは固定資産税と所得税、そして修繕費に怯える日々が始まります。

これがオーバーローンの現実です。

総括

私の目標は、15年後にローン完済して借入金の約半額評価の土地資産を得ることとなります。(リタイアなんて夢のまた夢ですね・・・)

まだ返済スピードが早いので、長期返済よりはマシとは思いますが、この現実を見るとCFに手を付ける気にはなれません・・・

長期返済におけるオーバーローン者の見せかけCFにて生活なんて論外と思いますが、私も論外のオーバーローン運営者です・・・

さて、シュミレーションから行くと破綻は無いかと思う(思いたい)自分ですが、楽待コラムニストの中では恐らくNo1破綻予備軍の私です。

だから、微々たるものでしょうが家賃UPにこだわりますし、AD等の入居経費は強気で行けるうちはケチります。

所得税抜きシュミレーションでは中々上手く行くように見えますが、所得税込シュミレーションは結構痛い現実を突きつけられます。

これが、私が年頭に目標にした【今年は買わない】という目標に繋がります。(って言うか買えるわけがない・・・汗)

これが私の現実です。

本日も駄文にお付き合い頂き誠にありがとうございます。