こんばんは!

本日の愛車はトヨタ・ダイナ2トンワイド・ロング平ボディパワーゲート付きです。(レンタカー)

愛する嫁さんの妹さんの引っ越しお手伝いです・・・流石に冷蔵庫、洗濯機の移動は40代故にこたえます・・・

腰痛い・・・

そして久々のマニュアル・・・なかなか楽しいものです!!

最近のトラックはすごいですね!車線逸脱警報や、自動ブレーキも搭載していました。大家の道逸脱警報とか、不良物件購入時自動ブレーキなんかもあればいいのにと思う恐妻家大家です。笑

自己紹介コラムを終えて

さて、昨日まで、長々と購入記と実際の購入物件の紹介及び入退去記を記してまいりました。(そんないい物件を購入出来たとは思っていませんから恥ずかしいのですが・・・)

まだ、3号棟の入退去記は書けませんが、今後記していきたいと思っております。

因みにこれって、私の大家であることのエビデンスと思い書いてきた次第です。

本当に物件の所有棟数と所有室数、所有物件の質等リアルに示しております。

「こんな物件を購入した奴はこんな考えだったのか」とか「やはりこの程度の物件しか買えなかった奴はこの程度の考えだったのか」とか感じ方は読み手さんに任せます・・・

そして、書き手の背景がわからなければ参考にすらならないとも思う次第です。

私が、埼玉さんとか婿さんとか〇〇さんと経営手法で同じ土俵で戦えるはずが無いのですから・・・

家賃UPに関する私の考え

家賃UPを今まで声高に自慢してきましたが、それなりの理由が有るし、考え的には間違いでは無いと思っています。

1号棟は高立地の管理不良物件にてお金を掛けて賃料UPに挑戦しました。

2号棟・3号棟は周辺環境の変化にて、お金を掛けずに賃料UPに成功、そして挑戦中です。

2号棟・3号棟に関しては新築時と同額の賃料にて募集しております。

これって、異常ですよね・・・

少なくとも当たり前のことではありません・・・

しかし、世の中には歪みは必ずあります。

CFや積算で物件を見ていれば見つける事が出来ないでしょうし、ドミナントでなければ気づかない項目でも有るでしょう。

レントロールが安い=安く買えているとも考えられます。

周辺環境の変化

新築当時の周辺環境を思い起こしてみると、当時はただの田舎の文教施設を中心に田畑を開発して発展した古い住宅地の外れの立地となります。舗装すらされていない住宅地・・・

周りにはコンビニはおろか店すら無い立地。

正直よくこんな場所に建てたな・・・って場所です。

築2年が経過したあたりで、最寄り駅の北側(物件から1km程離れた場所)の大開発が始まります。電柱地中化を行い、きれいな町並みで商業施設の誘致にも成功して、駅舎改築も行われ、かなりの人口が流入しましたが、あくまでも自宅新築層の流入で依然としてアパートは辛い状況だったと思います。

状況が一変したのが、築10年を迎えるあたり、前記開発地と物件の間の田畑が開発され、役場移転がおこなわれました。周辺には図書館や商業施設も併設され、囲むように宅地開発も行われ一躍注目の場所となりました。

更に車で15分の場所に大規模病院の移設です。

いつの間にか高立地へと自動で変貌したのです。

レントロールから紐解いてみる

私の購入物件にてレントロールを見てみると・・・

2号棟の最高値は共益費込48,000円で最安値が45,000円と比較的安定しています。

3号棟の最高値は共益費込50,000円で最安値が42,000円とバラツキが大きいです。

私は購入検討時にレントロールに必ず付け加えてもらう情報に入居時期がございます。

いつ入居した入居者様がいくらで借りているかは物凄い情報であると思っています。

2号棟・3号棟の入居時期を見てみると、流石に新築時からの入居者様はおりません。最長で6年の居住者様です。

ここで私の物件のポイントとなる部分が2014年の繁忙期を外した時期に退去ラッシュがございました。2号棟は4/8の退去、3号棟は3/8

ここがサブリース会社の大きな負担となり大幅ディスカウントの原因で有ると考えておりました。

最終的にサブリース会社さんは、安く貸して赤字解消とせざるを得なかったのでしょう。

その後、役場の近隣移転と大病院の隣町移転にて2016年から2018年の入居者様は新築時家賃まで盛り返しておりました。

今回の退去者様はどちらも2014年最安値入居者様で今回は新築時賃料までの大幅UPの募集となりました。

たかだか月数万円のUPではありますが、15年返済の長い投資期間ではかなり大きな数字になると思っています。

さて、それでは何故売主はこの物件を売ったのでしょうか?

答えは、サブリースの減額or打ち切りを迫られた為とは記しましたが、現実は売抜けて大病院周辺に土地を買い新築を建設しておりました!更なる高立地を目指したようです。お金持ちにはかないませんね!!

終わりに

さて、あたり前のことながら長々と書いてきました。

昨今のレントロールは信頼のおけないものも多々有るようです。

本来家賃UPは簡単な事ではございませんが、管理の歪みを突けばオーナーチェンジ後の入れ替え時にボーナスUPが可能であると思います。

管理会社によっては、わざわざ賃上げの提案を行いません。

 

表面を信じずに自分なりの解析を行う事で、自信を持って運営していけると思います。