こんにちは!

先日、無事最後の空室(前回ご紹介した空室)の契約が無事終了しました!!

何とか契約ベースで満室となり一安心な恐妻家大家です。

もう今年は退去連絡が無い事を祈ります・・・

 

さて、確定申告時期真っ最中ですね!!(もう終わりも近いですが・・・)

皆様もうお済みでしょうか?

私・・・実はまだなんです・・・

それは、ある迷いから

私経理と税務に明るくありません・・・汗

しかし、世に出回る常識は疑う事も必要と考える私・・・疑ってみます・・・

故に、結果はこれから記す私の考えは間違えかもしれません・・・

その際はご指摘いただければ幸いです。

購入年度の確定申告時の悩み

さて、昨年2棟をバルク購入した私ですが、1つ目の悩みは固定資産の土地建物按分です。建物価格をできるだけ高くして、償却資産を大きくして毎年の償却を大きくしたいところです。しかし、無意味に建物を高く評価しても危険が一杯!!故に早々に固定資産税評価額による按分にて処理する事といたしました。(ビビリなもので・・・)

次なる悩みは減価償却期間です。様々な見解も有るでしょうが、私の今の悩みはこの償却期間なのです。

減価償却とデットクロス

さて、世の中ではまことしやかに囁かれる短期減価償却による税金圧縮術。

私も最近までは、減価償却をガンガン行い、税金圧縮でキャッシュを残し再投資にて規模拡大が正解と思っておりました。

しかしいずれ訪れる償却終了後のデットクロスがとても怖いものです。

どんどん物件を買い足し新たな償却資産を得て行く方法も時代によってはそぐわなくなる可能性も否めません。

住宅ローン控除

私、2017年に住宅をローンにて購入している為、実は今所得税非課税なのです。

所得税額よりも控除額が上回っているため、結構枠のムダがあります。

しかし、所得税から引ききれない分は住民税からも控除されるようですので、今年は住民税もかなり安くなると想定されます。

 1号棟の減価償却期間

1号棟は築22年にて購入していますので、最短の償却期間は4年です。

当時は、住宅ローン控除にて税金の全額戻しが想定されたので、減価償却期間は短期よりも長期と考えておりました。

税務署に相談したところ、償却期間を長くすることは問題無いとの事でしたので、65万円控除を使い切る事を念頭に7年償却としました。

しかし、その後間違いだったと思い始めました。

住宅ローン控除を使い切れていない現実・・・

そして、15年返済の物件、必ず訪れるデットクロスに怯え始めました。

試算上は、耐えられるはずなのですが、不意の出費で破綻も考えられます。

償却期間の差

そんな1号棟の償却期間に関する考えが念頭に有ったため、築12年と比較的償却期間が長い2号棟、3号棟を購入したわけなのですが・・・

2号棟、3号棟の場合、適正な償却期間は12年です。

これで、デットクロスも先延ばし出来たと一安心でしたが、ローン期間は15年、その差の3年間はいわゆるデッドクロス状態に陥ります。

ここで、このままデットクロス期間を貯めたお金でやり過ごす方が得なのか、はたまた、償却期間を15年まで伸ばし安心を取るのが得なのかを考えておりました。

そこで、私の場合の12年償却と15年償却の違いを検証してみました。

前提は、年収は現状維持で家賃は年1%減収、経費率は年20%。満室想定にてシュミレーションを行いました。

税額計算は副業確○申告シュミレーションというサイトにて行いました。

結果は・・・

4年目からどちらも追加納税が始まりますが、差額は40,000円です。その後差額はぐんぐん大きくなり、個人事業税も4年後から発生する結果となりました。

12年償却と15年償却では、15年間で、CFは約100万円・税額も約100万円の差が出ました。

15年償却の方が、キャッシュの貯まるスピードは遅いのですが、15年後のCFは約100万円多く、納税額は約100万円少ない結果となり、デットクロスは起こらない結果となりました。

たった3年の違いが100万円の違いになります。

なので、15年償却にて決算書を作成した次第です。

短期減価償却にてメリットが有る方は高額納税者で再投資をガンガン行える高属性様で、私のような低属性でゆっくり大家は、デットクロスに怯えるくらいなら、ローン期間=償却期間とした方が長い目で見るとお得かもしれません。

納税は国民の義務です。

直近で得と思いながらも長期的には損をする可能性も有るのではないのでしょうか?

15年の長い期間では100万円は微々たるものかもしれません。しかし、100万円は大金です。

世間の常識に今一度疑問を感じ、自分に照らし合わせる必要も有ると思う自分がおります。

世間の常識が自己に当てはめた場合の正解かどうか?今一度精査する必要が有るのかもしれません・・・

これはあくまでも私の場合の試算であり、万人に向けた警鐘ではございません。自己の状況や展望により状況も変わるでしょう。

本日も私見に満ちた駄文にお付き合い頂きありがとうございます。