こんにちは!地主の婿養子大家です!

 

安定の寝落ちにつき昼のUPです!笑

 

皆さん3月に入りましたが、空室対策はいかがですか?

再生物件も満室予定となり、前回のコラムの時点では退去予定3件を残しておりましたが、昨日今日と1件ずつ申込が入り、残すところ退去予定1件のみとなりました!

繁忙期で結果が振るわない方は、

出来れば、毎週

状況を確認して下さい。

 

■どの物件も決まっていない場合

⇒募集条件の問題ではない可能性があるので

・募集エリアを広げる

・募集ターゲットを広げる

つまり、

母数を増やす努力の必要があります!

そして、

■他は決まっている場合

⇒募集条件に問題がある可能性があるので

・競合物件との比較

・差別化

・条件変更

つまり、

競争力を持たせる必要性があります!

 

稼働100%以上はなく、

収入は空室・修繕による『減点方式』

であること。

大家として出来ることは限られています。立地は動かせません。

でも、立地が変わらなくても、

まわりの状況は刻一刻と変化

をしています。

 

今日のテーマは『ワンルームの入居バランスについて考える!』です。

これは、先日のコラムで私が紹介した再生物件で用いた

入居付におけるマインドの一例

ですが、

読者のrin5さんとコラムニストのセコカンさんから色々とコメントを頂き、少し深堀りをしようと思ったのでした。

 

深堀りするからには、

私なりに伝えたい論点があるわけです!

 

構成は、

1.入居者の分類

2.一極集中かバランスか?

3.一極集中のメリットデメリット

4.バランス派のメリットデメリット

5.偶然は偶然、必然は確率論

以上で書いてまいります。

 

1.入居者の分類

入居者の分類をしてみます。

【ファミリータイプ】

①新婚(未婚)カップル

⇒賃貸が前提で家族が増えない場合は超長期入居になる可能性あり

⇒家族がいない状態なのに広めの部屋を借りた場合は、増えた後のことも考えての住み替えの可能性がある

⇒得に、二人用のような間取りに住む若手カップルは、家族が増えるまでの仮住まいと考えている可能性が高い

 

②転勤による転居ファミリー

⇒転勤族なのか?何度目の転勤か?ヒアリング出来れば、長期入居者の見分けがつくかも知れません

⇒家族を残しての、単身赴任の場合、戻るつもりなのか?キリの良いところでこちらに家族が引っ越す予定なのか?によって、戻るつもりなら、『転勤』が退去理由となるので短いか長いかは運の要素が強くなる。こちらに引越してくる予定なら、子供の年齢などから『長い』と読んでいる可能性がある。例えば、幼稚園から小学生に上がるタイミング、中学・高校の進学のタイミング等。

 

③自宅売却からの一家転住

⇒売却理由がかなり大事になってくる。注意点は、滞納リスク。お金に困っての自宅売却かどうかは、申込⇒入居までの期間とある程度リンクしていると思っています。申込から入居までが短い入居者は無計画でだらしないイメージ。逆に、長い場合は、きちんと計画の範疇での引越の可能性が高くなる。その場合は、終の住処の可能性も上がるので、私は注目しています。

 

他にも特徴は色々ありますが、これくらいにします。

 

【ワンルームタイプ】

今回はワンルームの入居バランスをテーマにしてますので、詳しい分析はあとで行います。ここでは、分類のみ。

①大学生入居者:

新入生の場合、途中でキャンパス移動がある大学や学部かにより、2年退去と4年退去に分かれる感じがします。

②新社会人入居者:

独断と偏見ですが、体育会系の営業は転職により引越、IT系は転職が当たりまえなので引越も多い場合あり、

勤め先に近すぎず遠すぎない30分圏内くらいを選ぶ子は、物件がある地元に住みたい意識が強い場合もあり、職が変わっても引越しないこともあるかな。逆に、ムチャクチャ近くを選ぶ子は、転職すればほぼ必ず引っ越します。最初から、生活の中心が『仕事』にあるか『住・私生活』にあるかに関わっているように思います。

③社会人転居者:

転職が理由の場合は、職が変われば引っ越す可能性があります。職が変わってある程度時間が経過してから引っ越しをした人ならば、その職に『先を感じて』の引越かも知れませんが転職と同時や数か月先に転職が決まっているという人は要注意かと

④生活保護者:

長期入居者となりやすいと思います。しかし、室内は無茶苦茶になりやすいデメリットもあります。

⑤離婚転居者:

個人的には数名いますが、大体の人は、『住に拘りがない』『立地重視』の人が多い気がします。つまり、長期入居者になりやすい

⑥高齢者:

自然死リスクは他より高くなりますが、長期入居につながる可能性も高いと考えます。

⑦独身女性:

40歳を超えてきて、最近流行りのマイホーム購入に踏み切らない女性は、比較的長期入居者になる特質があると思っています。その代わり、社会人入居者に多い特徴ですが、『生活リズム』の違いから生じる入居者同士の騒音トラブルにもつながりやすい特徴はある気がします。私の場合、騒音トラブルが起きにくい、RC物件での主要ターゲットにします。(再生案件が正にそうでした)

 

2.一極集中かバランスか?

一極集中のアパマンの一例として、

・ペット共生マンション

・学生アパマン

・法人社宅一括

などがあると思います。

これに集中させるかどうかには、そのメリットとデメリットを比較し検討することになると思いますが、

その前に、

私が大切にしている点があります。

それは、

収益力がUPするかどうか

です。

例えば、

私は過去に社宅として法人に一括貸ししたことがありますが、その頃は、供給数も少なく、大家側に交渉権が強くありました。そのおかげで、相場よりもかなり高い賃料で交渉した結果、3~4年間で、投資額の回収が完了しました。

言わずもがな、

法人一括借りの最大のリスク

一斉退去

だと思います。

私の物件も、予想通り、一斉退去となりましたが、既に、投資額を全回収出来ているので、不安もなく、一般賃貸への移行も出来ました。

これは、

他の、一極集中型賃貸にも同じことが言えると思っています。

例えば、

ペット共生マンションでは、万が一の、ペットによる重大な入居者トラブルなどや近隣からのクレーム等が勃発した場合、一斉退去などのリスクもあり、

学生マンションでは、大学が撤退をすることで、大打撃を受けた経験のある地方大家の方もいらっしゃるかと思います。

動かす金額が大きいだけに、

一極集中型で進める場合には、

万が一でも破綻しないこと

メリットが非常に大きい事

など、よくよく考えて、物件を購入したり、物件に特徴を持たせる必要もあるかなと思っています。

 

例えば、

私の再生物件は、

・専有部分20㎡未満の小さい部屋

・オートロックなし

・シャッターなし

などのナシナシ物件ですが、4校以上の大学生等からの入居が見込める物件でした。従って、万が一、学生マンションとなったとしても、一斉退去⇒破綻のリスクは低いです。

また、

私の物件は入居バランスをとるのに適した特徴を有していることも、今回の、作戦につながったのでした。

 

4.バランス派のメリットデメリット

本コラムの冒頭で述べましたが、我々大家は、満室経営を安定的に行っていくにあたり、

私は常々意識していることがあります。

それは、

・ターゲットの母数を増やすこと

・競争力を持たせること

です。

当たり前のことですよね。。。

これは、

特にここ最近気を付けている点です。

どういう意味か?

私のエリアでは、ワンルーム系は新築建売アパートと土地⇒新築アパートの影響で、

需給バランスが崩れてきているからです

 

要は、

我々大家同士の

生存競争

に入ってきているわけです。

 

少し前に、賃貸仲介営業No1コラムニストの方が、おっしゃっていましたが、反響を高める為に絶対的に大切なことは、

ネットの閲覧数を増やすこと

とおっしゃっていました。

当たり前ですが、

ムチャクチャ大切なことですよね?

では、その閲覧数を増やす方策については、また別の機会に託すとして、その閲覧数を増やすことと今回のテーマでリンクしているのが、

母数を増やすこと

です。

簡単に言えば、

対象不動産を借りてくれる可能性のあるターゲットの数を増やすこと

つまり、

上で挙げた種別に対して

多くの方に対して訴求力のある物件に仕上げていくこと

だとも言えます。

 

入居バランスとは、その考えに基づく私の独断と偏見なわけです。

ここで、

rin5さんが先日のコラムで挙げていた、入居者層にバランスを持たせると生じる可能性のある弊害の一つは、

入居者トラブル

でしょうか。

大家としては心をそがれるので、極力避けたいところです。

特に、

学生と社会人が共生することで生じやすいのが、

生活リズムの違いで生じる騒音クレーム

だと思います。

 

私の物件は、RC構造で、他の物件種別に比べると、

圧倒的に遮音性能が高い

と思っています。

この事については、『メチャクチャ変わったマイホーム取得の物語【建物編】』で私の実体験から構造別の遮音性については書こうと思っていますので、詳しくは述べませんが私はそう思っています。

他には、

・共用廊下の使い方

・集合ポスト付近の状態

・ゴミ出しルール

などの入居マナーについてでしょうか。これは、学生だからとか生活保護者だから必ずしも該当するわけではないと思うので、割愛いたします。

 

これらと、

入居者にバランスを持たせる=募集ターゲットの母数を増やす

ことによるメリットの比較をすることで、

私は、

再生物件での入居者を

最初から限定的、来た者は拒まない的に

・学生マンション

・生活保護者のみ

・男性入居者のみ

など、しぼりこまずに、

幅広いターゲットへ検討して気に入ってもらえる物件に仕上げることを目標にしたのでした。

 

そのメリットについては、前回のコラムにも書いておりますが、

・反響数の大幅UP

・成約率のUP

といった、入口の段階だけにとどまらず

・退去リスクの低減

・長期入居者獲得確率UP

・一斉退去⇒空室リスク低減

といった、満室大家にとって重要なファクターを含んでのことでした。

 

また、仲介営業の経験からですが、

先入観というものは、本当に凄い力を持っていると思っていて、

仲介営業マンも、

学生しか問合せが来ない、学生しか決まらない物件だと、

他のターゲットの入居者に対して

・反響時

・問い合わせ時

・案内時

・他物件問合せからの提案時

どの時点においても、頭の中に、私の物件が出てきづらくなります。

もっと言えば、

たとえ、頭に出てきても、

決められる

と思ってもらいづらくなります。

そして、

その結果は、本当に面白いほど顕著に成約率に表れると思っています。

 

5.偶然は偶然、必然は確率論

たいそうな言い方をしていますが、

結果は偶然と必然が重なって出来た産物です。

決して、100%必然的に今回の再生案件の成果が上がったわけではありません。

ただし!

偶然は偶然でしかありませんが、

必然は確率論であり、

その確率を上げることが我々大家の仕事だと思っています。

 

私の例を再度上げます。

当時、出来る店長と打ち合わせし、私が頭に思い描いた理想の入居バランスイメージは下記でした。

①社会人+駐車場:1部屋

⇒駐車場空きによるロス防止

②大学生(新入生):数部屋

⇒4年間の入居が見込めやすい

③新社会人:数部屋

⇒長期入居も可能

④ペット飼育者:1部屋

⇒ペット入居需要確認、賃料確認

結果的には、

①が1部屋

②の新入生が3部屋

②の中途生が1部屋

③が1部屋

④が1部屋

 

特に拘ったのは、

女性入居者の数

です。

エリアや年齢で異なりでしょうからよく知りませんが、

女性の入居が見込めない時点で、

約50%の母数を失うことになります!

ただでさえ需給バランスが傾きつつある中で、この数字が示すものは凄まじく大きな意味があると思うので。。。

 

結果的に、

約半数以上が女性入居者になりました!( ̄▽ ̄)v

 

あくまで推測ですが、私がこの入居バランスに拘っていなければどうなっていたかを考えます。

今回の再生物件の功労者はもちろん出来る仲介店長に間違いないのですが、

影の功労者は、

 

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

私です!(; ・`д・´)

 

どれだけ自意識過剰なの?とかじゃなく、本気でそう思っています。

 

運命の分岐点は、私が現地で案内して決めた素通りしそうだった、新社会人の入居者です。

それまでは、学生が2件決まっていました。問い合わせや他社の案内も学生のみ。

その新社会人を成約にもって行けたからこそ、

仲介の営業マンの中にも

社会人でも決まる物件

というイメージを植え付けることが出来たのではないかと思います。

そのあとに、

その証拠?に、

たて続けに2名の社会人も成約しました。

 

もし!

あの偶然をものに出来ていなかったら?

もしかすると、私の物件は、

学生マンション

になっていたかも知れません。

 

おわりに

今回のコラムは、私の中に、将来において、需給バランスが崩壊した時に、長期入居者を獲得している大家、もしくは、獲得するノウハウを持っている大家と、学生や生活保護者オンリーで戦っている大家とでは、余力に差が出る可能性があると思って書いています。

もちろん、

地方の再生案件で、学生アパマンを再生して高利回りで満室経営をされている方々においては、

その時が来れば、それなりに対応する大家力を既に持っている方ばかりだと思うので、心配はいりませんし、むしろ、私なんかよりも大家力が高い方も多くいると思います。

では、誰向けに書いているのか?

やはり、素人、初心者大家の方々です。

それらの方々が、

先駆者を見本に、形だけでそちらの領域に参入するのにはリスクも高いと思っています。

そんなことを思いながら書き上げたら、また5,000字を超えました。汗

 

本コラムで少しでも役に立つ『考え方』を得て、必然性をあげる方が増えれば嬉しく思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!