こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『利回り星人には絶対バレない!(笑)駅近物件の盲点!』です。

 

今年は、理由あって、資産性の高い物件購入活動をしております。その理由については、今月どこかでシリーズ的に書こうと思っていますが、今日は、そんな中で出会ってしまった、

表面利回り激低の物件

について自論を展開していきたいと思います!

尚、

今回はタイムリーな状況につき、スペックや数字は公開出来ませんが、そのうち改めて書こうと思います。

 

構成は、

1.利回り激低物件を検討しますか?

2.じ、事例がない!!!

3.事例がないということは?

4.利回り星人の盲点とは?

5.歪みは何故生まれた?

以上で書いてまいります。

 

1.利回り激低物件を検討しますか?

皆さんに質問です。

利回り4%の物件を具体的に検討したことがありますか?

では、

利回り5%ではどうでしょうか?

私は、正直、この13年間で一度も検討すらしたことがありませんでした。汗

正確には、検討出来なかったのかも知れません。

物件単体で回らなければ・・・ですものね。

ただ、

セカンドステージに入り、相続対策も絡むようになり、

CFに依存しない物件購入

が出来る段になってきたからなのか、

今回の物件購入条件の絶対条件に

資産価値

を考えているからなのか、

過去では検討しなかった可能性が高い物件情報に目がとまりました。

情報は、未公開情報ですが、まだ物上げ前の情報にもなります。

改めてコラムで偉そうに書くようなことでもないかも知れませんが、都内や好立地物件を検討することがある読者の中には、役に立つ情報の可能性もあるかなと思って記しております。

キーワードは、

商業地域

換地

容積率

などでしょうか。

 

対象不動産は、

商業地域に位置していて、容積率がかなり良い物件でしたが、所有者は換地でその土地を得たからなのか、

法定容積率上限の半分にも満たない建物

が建っているのでした。

 

つまり、

収益物件でありながらも、土地の大きさに対して、かなり小さな建物が建てられてしまったので、収益力が低く、

収益還元法(利回り)では、

激低利回りになってしまうのでした。

 

かといって、

建物はすぐ解体するには新しく

再建築には費用もかかる

ので、

購入者はどうしても

資産性を加味しながら

利回りでも評価する

所謂、

ちゅ~と半端でひじょ~に勿体ない物件

なのでした。

幸い、私の場合、

義父名義で最後の購入物件

を探しており、

義父名義ではCFは特に求めなくても良い状況にあるため、検討するに至ったのでした。

 

CFを求めない物件購入?

 

どんな事例だよ!?

 

当該名義における

規模拡大後の最後の物件購入時なのかも知れません!

 

これ以上所得を増やしたくない!

⇒既に、無借金物件を持っている

⇒所得税圧縮(減価償却物件)したい

⇒借金は作りたい(相続対策)

 

事業用不動産買換え特例は使いたい!

⇒多額の不動産譲渡所得税を繰延したい

※この件は別に『買い替え特例の用法』的なコラムを書くつもりにしています。

 

どうせ残すなら資産価値の高いものを!

⇒相続は借金して不動産残すのがベター

⇒子孫にはより良いものを残したい

 

将来、こんな風に考える時が来るのであれば、

もしくは、

転売するような人にとって?は、

 

意味のある内容になるかもしれない。と思って書いております。。。

 

それほど、

容積率を使いきってない不動産のポテンシャルは凄い!

かも知れないから。。。

※この点については、次回シミュレーションしようかなと思います。

 

2.じ、事例がない!!!

物件情報を得て、ピンと来たので、早速、周辺の事例を検索します。

しかし!

参考になるような

事例が全く存在しない!

これには、理由があり、駅近の好立地程

プロが絡む案件が多く

彼らは、事例を意図的に残さないから。。。

 

3.事例がないということは?

つまり、

土地値の判断が難しい

言い換えれば

売手市場になりやすい

わけです。

 

例えば、この物件周辺で調査したところ、

同じ駅歩でも、

坪単価で言うと

100万~150万円も差がでています!驚

 

4.利回り星人の盲点とは?

まずは、この出口における歪み自体、利回り星人だと気づけないかも知れません。

例えば、

この物件を購入して、立ち退きかけて、解体して、

更地で売っても

容積一杯で新築して売却しても

相当利益が出る可能性が高いと思います。

 

私の場合は、

普通に相続を迎えて建物寿命を迎えるまでは保有つもりで購入するわけですが。

 

利回り星人すぎると、

不動産の資産価値を見誤る可能性あり!

ということが言いたいわけでした。。。

 

5.歪みは何故生まれた?

最後に、こんな物件との出逢いの可能性を高めるために、

歪みが何故生まれたか?

について考えます。

 

まずは、

換地の存在でしょうか。

換地を受けた所有者の中にも、

・素人系

・地主系

・資産家系

など色々だと思います。

実際、

主戦場の駅前再開発でも、失敗した素人系の家庭の話も良く耳に入ります。

また、

換地でまとまった資産を得ても、一代でダメにするダメ主(あるじ)もいます。

そのような所有者の場合、

容積率活用収益性<建築コストのリスク

の観点から、

非常に勿体ない容積率にとどめた物件が誕生してしまうのかも知れませんね。。

 

おわりに

コラムニストになった理由の一つに、私の行動や考察の一つ一つが、皆さんの将来の姿かも知れないから、今はどうでもよい話かも知れませんが、こんな内容も書くように心がけています。

そもそも、的外れな考察であれば、実力不足なのでお許し下さい。

少しでも参考になっていれば幸いですし、将来、頭の片隅に残っていたと言ってくれる読者がいて、教えてくれることを夢見てます。。。笑

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!