みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

私は様々な投資をしています。
特に最近はとても優れた投資が多く集まるようになりました。

最近もまたとても高利回りの案件が入ってきました。
本日は不動産投資ではありますが大変な展開があって
大手不動産会社に相談に行ってきたところです。

だからこそ私の不動産投資に対する見方は厳しいです。
元々、
“耐用年数超え12%程度の不動産投資はやる意味がない”
を最初の頃から持論として言ってきましたが。
最近は特に、ですね。
最初の頃からの持論通り、

不動産投資は現金でやるべきではありません。

今回はもう少し突っ込んで話をしたいと思います。

限界が早い

まず不動産投資で一番問題になるのは、

「そんな大きな金額の現金なんか持っていないよ」

ですね。
ただ無いならそんな悩みは発生しないというパラドックスで、
あったとしてもやらない方がいいという話をしているところです。

ではある程度お金を持っていることを想定します。
5千万円位の現金を持っているとしましょう。

楽待はじめポータルサイトには問い合わせ時などに”所有資金”を書く欄があります。
もしここに5千万と書いた日には、
融資が難しい3,000万程度の”クズ物件”を現金向きだと言って売りつけてくることに遭遇することでしょう。
もし本当に現金で購入したらそれ1棟で終わりではないですか。

1億持っていても3千万前後の物件なら3棟で打ち止めですね。
所有現金も全部は使えませんから。
安全の意味でも運用の意味でも残しておくお金も必要です。

一定の規模を持たないと不安定

1億の現金を持っていたとしても、
現物で3千万の物件3棟程度だと経営は安定しません。
むしろ危険です。
何かあったらすぐ行き詰まります。

それなら1千万を頭金にして1億の物件を5棟、7棟と持ったほうが不動産投資は安定します。

“そんなに借金してその方が怖いだろう”

という人がいるかも知れません。
しかし私はその意見には明確に反対の立場です。

3千万の物件を3棟現物で持っていても、そのうちの1棟が災害・人災に巻き込まれたらどうなるでしょう?
1億x7棟分散しどれからもしっかりCFを叩き出しているのと数だけでなく収益の規模的にもどちらが安定しているでしょう?

もちろんそれには物件の質や地域を分散しているかも重用にはなります。
下手な物件買うならどちらも危険です。
そこは吟味して物件取得していることが前提の話です。

実は現金の回収期間が問題

“不動産投資は現金でやるとすぐ行き詰まる”
“ある程度の規模を持った方が安全である”

しかしこれらもまだ本質的とは言えません。
実は全ての根底にあるのは、

“不動産投資は資金回収期間が異常に長い”

ことにあります。
家賃をコツコツ貯めても次の物件を購入するには5年も十年も先になってしまうのです。

逆にもし”不動産投資も資金回収期間が早い”のであれば、
全然”現金投資も有り”になります。

融資は借金ではない

また、そもそも、

“不動産を融資でやらない理由がない”

というのも持論です。

“現金でやれば安全だ”

という意見はもちろん間違っていると言う訳にはいきませんが、
それも”複数所有して安定する”方が遥かに大事だと思っています。
融資を使ってでもです。

その根底にあるのは”資産性”です。
そもそも巨額の融資が出る一番の理由がこれです。

話せば長くなりますが、
例えば土地値以下で購入するものも現金は必要でしょうか?
それでは無借金にすれば安全なのでしょうか?
むしろ、

“融資してもらった分の現金を保持していることの方が安全”

ではないでしょうか?
安全を追求するなら融資ではなくその分の現金でしょう。

そして、資産性の中には、

“不慮の問題が起こる可能性x物件数”

が含まれます。
この方程式は物件数が増えれば増えるほど”不慮の事故”に遭遇する確率が高まりますが、
一方で物件数が多くなればなるほど実は”不慮の事故”の損失は全体の資産性の中で小さな割合に留まるのです。
だからこそ不動産投資が”成立している”のです。

それでは戸建ての現金投資は有り?

それでは、

“現金でやる不動産投資の代表格”

である

“戸建てを現金で買うケース”

を考えて見ましょう。
比較的金額が小さいので、
“面倒だから”
現金で買うことは一番あるケースです。

もしこれも5千万程度の現金しか持たないのでしたら、
これも同じように私はナンセンスと考えています。

戸建てでもし人生を安定させたいなら、5千万だと不足すると考えているからです。
実は実際にこれに近いことを実践した人を知っています。
簡単に言うと、

“1戸1戸10年返済が可能なような戸建てを吟味して入手していく中で、5千万分の買い物をするのに5千万分の現金はあまりに意味がない”

というところです。
私の感覚ですと半分~100%の融資を受けていても”資産性のうちの投資”です。
戸建ては10戸を超えると変わりますから、

“そこまで現金と融資を混ぜながらでも最短で突き進んでしまうほうが安全”

という考えです。
ただし、
極端な話一ヶ月分のCFで買えてしまうならもちろん
“面倒だから現金で買ってしまう戸建て投資”は有りになってきます。

現金でやると他の投資に負ける

また、不動産投資は元金回収期間が異常に長い(10年~20年)ということは
当然”手取りの利回りが低い投資”であることを指しています。
これを現金でやるなら他にもっと優れた投資はいっぱいあります。

私がやる手取り15%の戸建て投資という、
不動産投資の中にあってもかなり優秀な利回りでさえ、
他の投資に比べれば大した利回りではないのです。
そして致命的なのは
“不動産投資には複利効果がない”ことです。

一方、反論としては、”ボリューム”,”安定性”などがあり、
他の投資に比べると著しく劣る不動産投資の収益性をカバーしています。

まとめ

不動産投資の問題点は元金回収に時間がかかり過ぎることに尽きます。
ですから現金でやるのにあまりに回収期間が長すぎてちょっとした金額を持っていてもすぐ身動きが取れなくなってしまいます。
不動産投資のデメリットはそこが大きいです。

不動産会社や金融機関はちょっとお金を持っていると
すぐに現金投資を進めてきますが、
私に言わせればこれは逆に危険な行為なのです。

不動産投資のメリットの1つが”資産性”なのですから
“過度な不安”より“量による安定感を取ったほうがよい”
というのが持論です。

ただおわかりと思いますが、
これが桁の違う金額を所有しているとまた違います。
ただそこにはそこの”ステージ”があるだけでしょう。

ただ今回このコラムを書きたかったのは、

“反対方向にある真実”

を実は書きたかったからです。
それはまた次回以降にできればと思います。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!