みなさん、こんにちは

 

「電車内でスマホで読むには長すぎ」との指摘を受けているので、短く端的に書くことを目指そうと思っているものぐさ大家です

と言いつつ、ついつい無駄なことを書いちゃうかもしれませんがご容赦ください

 

前回、前々回と、「物件を手にできるために」という、これから物件を手に入れようという方向けのコラムを書いてみました

これまで、私自身が多少は経験したことなので、ある程度お伝えできることもあるのですが、今回のコラムでテーマに選んだ「どの物件種別を選ぶのか」というものは、なかなか断定的には書けません

というのは、私自身もまだまだどれが良いのか迷っている状態だからです

手練れなコメ師のみなさんからのつっこみを期待しつつ、書いてみようと思います

 

 

W、S、RC とありますが・・・

 

建物種別は大きく分けて木造(W)、鉄骨(S)、鉄筋(RC)があります(Sは重量鉄骨の意味です。鉄骨鉄筋=SRC=や軽量鉄骨なんかはとりあえず置いときます)

私の所有するアパマン9棟は、Sが4棟でWが5棟です

所有物件のうち、戸建てはすべてWで、区分マンションはRC(SRC)です

だいたいがWの戸建て、だいたいがRCかSRCな区分はとりあえず置いといて、迷うのが一棟物件をどの物件種別でやるかということです

 

 

資産性、耐用年数=融資の受けやすさではRC

 

当たり前ですが、同じ規模の物件であれば、建築費はRC>S>Wの順になります

当然ながら、中古価格も原則としてその順です

RCのほうが単純に建築費がかかるというのもありますが、耐用年数がRC47年、S34年、W22年とRCがダントツに長く、価値が長く残る=融資が引っ張りやすいという意味でも、RCは価格が高くなると言えます

 

 

これまでSに注力していた理由

 

ここまで、RCのほうが優れているように書いているのに、私自身は一棟物件でRCを買ったことがありません(買えなかったというのもありますが)

最初の一棟物件として築1年未満のほぼ新築の木造アパートを買った以外、比較的価格の大きな一棟物件はSを選んでいます

ボロアパートや戸建てではWを選びますが(というか、Wしかない)、5000万円を上回る価格帯では、基本的にSを狙っていました

 

その理由は、価格と性能、融資の受けやすさのバランスが良いと感じていたからです

 

 

全体にそこそこなS造

 

Sは耐用年数がちょうど中間ぐらいであるとともに、建設費もRCほどはかからないが、Wほどは安くないといった感じです

家賃も、あくまで主観的ではありますが、RCとWの間ぐらいに感じています

耐震性といった面でも、鉄骨の厚みのあるものであれば相当に強固ですので、安心できます(ただし、火災には弱いですが・・・)

 

建物としての性能・機能としてはそこそこ、価格もそこそこと、私にとってはSはちょうどRCとWの間という印象です

それなのに、部屋を借りる人の感覚では、RCに寄り気味の感覚で受け止められているんじゃないかなと感じています

なぜなら、一般的に集合住宅であっても、W(軽量鉄骨も?)は「アパート」と呼ばれ、S(重量鉄骨)やRCは「マンション」と呼ばれるからです

アパートとマンションの呼称の違いがどういう根拠なのか、私は不勉強につきわかりませんが、感覚的に軽量鉄骨と重量鉄骨の間ぐらいで、アパートとマンションが区別されている気がします

そして、マンションというと、ある程度しっかりした建物、アパートというと遮音性などがそれほど高くない、少し安めの賃貸住宅というイメージを持っています

 

RCほど高くなく、融資もそれなりに引っ張れるし、家賃もそこそことれるという意味で、私にはSがちょうど良いように感じていました

 

 

RCの誘惑

 

昨年末から今年初めにかけて購入した物件もS2棟、W2棟(W1棟は戸建てなの当たり前ですが)でした

そんなこんなで「ほぼSひと筋!!」という感じだったのですが、ここに来て、RCからの誘惑を受けているのです

それは、埼玉県内のまぁまぁな駅から徒歩10分、築30年弱の3階建てRCです

ちょっと古いものの、利回りは2ケタに十分のっていて、土地が広いのでそれなりに評価は伸びそう

満室で、間取りや広さも文句なし

投資を始めた当初からおつきあいのある関東の業者さん(一度も買ったことはないのですが)から情報が来て、かなり前のめっているのですが、問題は「RC」という点なのです

 

 

RCを避けていた理由

 

RCを逡巡するのは、一つにはメンテナンスに金がかかりそうという怖さです

以前、大阪で築40年ぐらいのRCの購入を検討したことがありました

結局、メンテナンスがきちんとされていなかった様子があちこちから見て取れ、状態がかなり悪いと判断して見送りました

屋上防水や配管のやり変え、外壁塗装などに手を加えると、木造では想像できないほどの費用が飛んでいきます

Wと違って災害に強いので、風災などによる屋根や外壁補修のために火災保険で足場を組んだ時、ついでに(あくまでついでに)外壁塗装などのメンテナンスをやってしまうという手も使えません

 

Sも屋根の構造によっては屋上防水が必要ですが、外壁や配管などのメンテはRCほど面倒ではない印象です(私の思いこみで、実際はそうではないのかもしれませんが)

 

そして、もう一つの理由は、解体費が読めないことです

廃棄物の処理について、これまでより規制が緩くなることはありえないでしょうから、廃棄物処理が安くなることはないでしょう

どんどん、廃棄物処理費、解体費が上がっていってもおかしくありません

築30年足らずのRCであれば、少なくとも、あと20年ぐらいは使えると思われますが、その頃の解体費がびっくりするほど高騰している可能性はなきにしもあらずです

 

「土地が広いし道付きもいいので出口がある!!」などと浮かれていては、いざ解体する時になって手痛い目に遭いかねません

 

 

エレベーターなしというのはRCとしてポイント高いが

 

また、RCの場合、規模が大きめの物件になりがちなので、エレベーターがついていることが多々あります

建物本体のメンテナンス費用に加え、エレベーターのメンテ費用もバカになりません

老朽化でエレベーター入れ替えとなると、ポンプどころの費用では済みません

 

その意味では、今回紹介されている物件は、そこそこの規模の割には低層のためエレベーターがついていないというのはポイント高いです

 

また、地域特性を見ても、子供の小さなファミリーやdinks向けの間取りというのは悪くありません

子育て世代だと気にすることが多い遮音性能といった面では、やはRCは優位です

また、小さな子供が生まれると、「安全な家に住もう」という意識が生じがちなので、マンションと呼ばれる物件種別のほうがフィットする気がします

 

 

やったことのないものにチャレンジするかどうか

 

メリット、デメリットを整理する意味も込めて書いてみましたが、結局のところ、今までやっていなかったRCというものに挑戦するかどうかで迷っているのだなと分かってきました

勉強のためと称して、自分で企画しての新築から、ボロ再生まであれこれやるようにしてきましたが、レジ以外の物件とRCは避けてきました

 

一度チャレンジしてもいいかなという気持ちと、自分の得意分野をそろそろ確立したほうがいいのかなという思いでまだまだ揺れている今日この頃です

 

 

まあ、そんなこと言っている間に売れてしまうような気もするんですけどね~~~!!(もう、やけくそ)

 

みなさんのご意見、励まし、ダメ出しを期待しております(笑)

 

 

本日も駄文、長文をお読み頂き、ありがとうございました

 

(短くしようと思っていたのに、やっぱり3000字を超えてしまいました・・・)