こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『出来る仲介シリーズ同じ建売シリーズで投資家二人の明暗』です。

 

先日、出来る店長と結構長く、業界のあれこれについて語る機会がありました。僕のコラムでは珍しいですが、他人の事例紹介になりますが、そこから得られる『気づき』を紹介しようと思います。

今日のコラム、

自称なんちゃって

エリサー必見

です!

そう!あなたのことです!

コラムをROMってるあなたのことです!

自分は間違っていないと思っている!

周り人を否定から入る!

自分は

お客様

お施主様

地主様

オーナー様

社長様

経営者様

だと思っている

あなた様のことです!!!!(; ・`д・´)

 

構成は、

1.致命的なコンセプト賃貸

2.大家で変わる稼働率!

3.出来る店長の投資家分類

4.出来る仲介を見分ける秘策!笑

5.出来る店長から見た婿養子

6.あなたはどんな大家ですか?

以上で書いてまいります。

 

1.致命的なコンセプト賃貸

その物件は、

地元の相当怪しい業者が企画したいわゆるコンセプト型アパートでした。(コンセプトが非常に特徴的なので、念のため、コンセプト内容は控えます。。。)

仕上がり利回りは確認しませんでしたが、新築なので、一般的な8%程度だったのかと思料いたします。

戸数は10戸程度。

このコンセプトは私からすれば致命的なミスマッチを犯しているコンセプトでした。

例えるなら、

女性専用マンションを謳っておいて、三点ユニットかよ!ってくらいの。。。

想像するに、かぼちゃの後期に建てられた物件よりは決めやすいけど、、、的な感じです。(分かりにくいかな。汗)

物件は2棟。

別々の投資家が購入しました。

両名とも、兼業大家でした。

新築から

約1年と半年

が経過。

その二つの物件には明暗がくっきりと分かれました。

 

2.大家で変わる稼働率!

稼働率は、

9割稼働

1割稼働

です。汗

分かりやすいように、9割稼働の大家さんをさん。1割稼働の大家さんをさんと呼びます。

 

さんの運営】

エリアの特性を調査せず、欠陥コンセプトに気づかずに購入してしまった明さん。

新築当時は、客付けに苦労します。

しかし、

マジメで真剣な明さん。専任媒介で出来る店長と二人三脚で、着実に一戸ずつ、その場その場で諸条件や入居者への初期サービス、ありとあらゆる空室対策を行い、満室に近づけていきました。

投資家(大家)にとって、

・家賃減額

・AD投下

・付加価値付与

どれをとっても、嬉しいものは何一つありません。

賃貸事業は購入時の満室想定が100点満点で、そこからの減点方式なので。。。

それでも、

明さんは、

出来る店長の言葉に耳を傾けて

本業で築いた無駄なプライドは捨てて

満室に向けて着実に成果をあげました。

もちろん、業者の言いなりとかそういった意味ではありません。

真剣に空室と向き合った結果が出てきた

のだと思います。

 

もちろん、

購入時点から大成功出来るのが理想ですが、ここにいる兼業大家の読者の方々は、その難しさを良くご存知だと思います。

明さんは、

不動産投資の入口で致命的な失敗をしても、不動産賃貸業の努力でカバーリングできるという、

素人・初心者大家の

模範生のような結果

を示しているように感じたのでした。

 

さんの運営】

一方その頃。。。

暗さん。。。涙

自分が嵌められたことに気づいてもいない。(気づこうとしない)

新築だからすぐ決まると一般媒介で客付け活動をし続け

高いプライドが邪魔をして出来る店長の言葉に耳を傾けない。

最初から減点を認めることが出来ない(損切り・損して得を取るが出来ない)

ケチで付加価値投資が出来ない

出来ない尽くしの暗さんの物件は、9割明りが灯っている明さんの物件の隣で、閑古鳥が鳴いているのでした。涙

1年半の間ずっと!

ハッキリって、

暗さん。早々に、不動産賃貸業から手を引いた方が良いと思います。

不動産賃貸業は、賃料収入が飯のタネ。

大家は、入居者がいて初めて大家です。

そして、

新築後1年以上もの期間を

『空室』という何も生まない『無』の状態で放置出来るような人間は、

大家に向いていません!

大家とは、

人が帰り

人が住み

家が活きる

住生活

を提供する存在ですから!

店長の話を聞いていて、ムカついたのでした。汗

 

3.出来る店長の投資家分類

この店長。私の中では相当出来る店長だと思っています。

なので、彼が言った、言葉をそのまま皆さんに共有することで、少し意味がありそうな気がしたので紹介します。

私見が入らないように箇条書きにします。

【出来る店長が言う出来ない投資家の特徴】

・すぐ怒る

・ケチというか費用対効果を考えない

・空室放置で平気な人の気が知れない

・人の話を聞かない

・自分の主張ばかりする

・否定から入る

・サラリーが高くプライドも高い

・レスポンスが悪い

一応、

僕は元来短気ですが、仕事上では、ほとんど怒りません。13年間で、賃貸仲介の方に怒ったことは3回くらいです。汗

皆さんはどうですか?

該当者の方!

自分は当てはまらないと思いながら読んでませんか?

該当しない方は、

自分に当てはまる部分はないか探したと思います!

 

4.出来る仲介を見分ける秘策!笑

今時、コンプライアンスもありますが、、、

この出来る店長は、一昔前の私の勤め先みたいなお店でした。汗

いわゆる、

ブラック!苦笑

この雑談を店長としたのは、

夜21時~夜22時

でしたから。汗

店長、目をキラキラさせながら、私としゃっべってました。笑

その周りには、

死にそうな顔つきで社員全員がまだ仕事してました。。。汗

でも、

彼らの全員電話応対接客態度

どれも、トゲが無くものごしが柔らかい

店長は上記二つだけでも、半分以上のお客さんは決められる。とおっしゃっていました。

逆に、

営業力はまだまだ伸びしろがある

と。

『人間性』を徹底して磨けば『技術』はあとからついてくる。

的な言い方をしていました。

ちなみに、

私の再生物件の申込は全部で7件ですが、

1件も壊れていません

※営業力ではない部分が突出しています。

もちろん営業力も素晴らしく、

事前に確認の入った案内が全部決まっていたので、成約率95%くらいだったのではないかと思います。

 

僕はこの店を初めてチャレンジするエリアでどうやって見つけたのでしょうか?

実は、

戸建7号を購入する時に、相場ヒアリングする為に、エリアの業者全部廻った時

店長が応対してくれた

のでした。

そして私は店長で決めました。

【出来る店長の特徴】

・数字に貪欲

・物腰が柔らかい

・忙しい社員の代わりに応対する

 

でも、一番分かりやすい出来るお店の特徴は、

夜22時でも電気がついていること(汗)

18時過ぎても留守電にならないところ

かも知れませんね。笑

 

5.出来る店長から見た婿養子

今日は二人の投資家、明暗さんの事例を紹介しましたが、

お世辞かも知れませんが(自分的にはお世辞かどうかは見抜けているつもりですが・・・)

二人の投資家や最近増えた投資家さん達と比較して、私は別格に映ったようです。(規模とかではなく)

それは、

今回の再生物件で

営業力ではなく物件力に助けられた点

社員がすごくやりやすい大家だった点

電話に必ず出てくれる点

こっちの意向を先に汲取ってくれる点

購入時点で定めた条件で全て決めた点

などを褒めてくれました。

 

正直、私はこれまで

不動産賃貸仲介業者の中にここまで仕事に熱心な人

とは2人しか出会ったことがなく、彼らよりも更に熱心で、

そのモチベーションの高さが、

不動産売買仲介のトップセールスと同じ

匂いがして、

どこの業界にも共通して、

『仕事馬鹿はいるんだなあ』

と思いながら何故かすごく満足しながら家路についたのでした。

 

6.あなたはどんな大家ですか?

エリートサラリーマンの方を題材にして申し訳ありません。

今回の明暗さんがどちらも高年収のサラリーマン投資家だったので。。。

ただ、

不動産売買仲介の人の中には、

所謂、高属性サラリーマンを毛嫌いしている人が少なからずいます。

その理由は、

大体が

傲慢さ

だと思います。

優良物件を自分で見つけて、自分で契約して、自分でリフォームして、自分で客付けして、全て自分で完結できるビジネスなら、それもありかも知れませんが、

私は

パートナーに協力してもらって自身の収益力を最大限にするタイプの大家です。

なので、

私は、短期で自信家な自分を常に戒めながら行動するように心がけています。

 

あなたはどんな大家ですか?

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!