みなさん、こんにちは

 

ようやく確定申告の作業をほぼ終えたものぐさ大家です

作業といっても、基本的には税理士さんにお任せなのですが、私と妻それぞれの個人分と、法人分とを三つに分離してやらないといけないので、結構面倒です

法人の決算は、確定申告時期と半年ずらしているので、同時に進める必要はないのですが、そのためなおさら、この領収書は法人だっけ?個人だっけ?この交通費はなんだっけとなり、混乱してしまいます

そのつど、ちゃんとやっておけばいいのですが、ついつい、一つの袋にすべて放り込んでおくもので、毎年2回、春の確定申告時期と、秋の法人決算時期はドタバタしてしまいます

それに付き合わされる税理士さんも気の毒です<だからおまえが遅いのが悪いんだってば

あっ、念のためですが、税理士さんにお願いする主な作業はとっくに送り済みで、今日終えたのが交通費など若干の部分だけです

さすがに、あと1週間の段階でまだ何も投げていないと、温厚なうちの顧問税理士さんも暴れちゃうと思います(笑)

 

 

さて、今日は昨今の不動産融資事情について、私が経験したことをありのままに書いてみようと思います

ぶっちゃけ、半分失敗談です

もっと真剣に融資獲得に走り回っていれば、もう少し条件の良いところでいけたはずですが、大丈夫だろうという手応えに寄りかかりすぎて、決済日のタイムリミットにひかかってしまいました

反面教師としてお読みください

 

 

高騰相場に変化が現れ、久々に融資打診へ

 

プロフィールに書いているとおり、3年で18物件、約90室と、かなり速いペース(というか、かなり無茶な買い急ぎぶり)で買い進めてきました

ただ、物件価格が上がりすぎているとは感じており、一昨年6月以降、融資を使った物件取得はひかえていました

この1年あまりは、時折でてくるお得な戸建てや区分、再生が必要な激安ボロアパートといった小ぶりな物件に絞って現金で買ったり、ちょこっとさわって売ったりしていました(それでネタがなくってコラム書いていなかったというのもあります)

このため、1年半近く融資打診せずにいましたが、昨年秋以降、ちょっと面白い物件がちらほら出だしたので、久々に融資を使った購入にチャレンジすることにしたのです

 

 

しばらく融資を封印していました

 

しばらく融資打診はしていませんでしたが、付き合いのある金融機関には、決算書や確定申告書を持参するといった機会に話をするほか、大家仲間に教えてもらった金融機関に飛び込みで挨拶に行ってみるなど、コンタクトはとっていました

付き合いのある金融機関と話をするには、どの程度の融資枠が残っているかといったことを相談し、一定の融資額、融資条件の概要を説明してもらっていました

その際には、「ぜひ次もうちでお願いします」「純資産ベースでプラスなので、物件次第ですがまだご融資できます」などと(社交辞令は入っているにしても)言われていました

そんな言葉にも背中を押され、融資を使えそうな物件に絞ってさがした結果、これならばというものを見つけたのでした

 

 

銀行にコンタクトしてみたけれど・・・

 

今回、取得することにした物件は、建物は耐用年数切れまで5、6年という鉄骨ですが、土地がかなり広く、立地や道付きからみても結構積算が出そうなものでした(なぜそんな好立地に土地値プラスα程度で出てきたかは少しからくりがあるので、また改めて書きます)

付き合いのある複数の金融機関に物件資料などを添えて「どんなものでしょう」とメールしました(この段階ではまだ正式の融資打診ではなく小当たりです)

ある程度所有物件数も増えてきていますし、融資が厳しくなっていると聞いてもいたので、2割程度は頭金を入れ、融資期間も10年、15年と短くなってかまわないつもりということを書き添えました

融資条件を緩めにすることで、物件的にメガバンクは無理だろうけれど、地銀はなんとかなるんじゃないかと思っていました

しかし、現実は予想以上に厳しいものでした

詳細を一つずつ書いていきます

 

 

1年前にとても愛想の良かったメガバンクA

 

まずは、1年前に「1・5億ぐらいまでなら行けそうなので是非うちの支店でお願いします。今は積算だけじゃなく収益還元でも見ますし、耐用年数について結構柔軟に対応できますので」と言っていたメガバンクAです

正直無理だろうなぁと思いつつ、一応小当たりしてみました

 

「ここしばらくで一気に厳しくなりまして・・・。耐用年数までというのも厳格になってるんですよ。積算がけっこう出そうな物件というのはよくわかりますし、他の物件が回っているという状況もわかるのですが・・・。以前来られたときに申し上げたこととずいぶんかわってしまってすいませんが・・・」

 

前回とうって変わって、とても煮え切らない様子です

よくよく聞くと、不安要素が少しでもあると本部審査が通りにくいということだそうです

今回の物件で言うと、築が古めで、修繕費がかかるのではないかということがひっかかりそうということでした

物件選びの際、いつもリフォームを頼んでいる業者さんに一緒に見に行ってもらい、そのあたりもチェックしているのですが、インスペクションリポートでも出さない限り無理そうな雰囲気でしたので、あっさり断念です

 

 

本命だったお初の取引となる地銀B

 

次は、いつも頼んでいて、今回もお世話になることになったやり手仲介さんが見つけてきてくれた地銀Bです

初めてのお取引となるのですが、以前のコラムでも書いた通り積算が出ることに前のめりで、仲介さんが間に入ってくれたこともあって実際の融資打診までとんとん拍子に話が進みました

金利1%ちょい、9割融資、25年というなかなかの好条件が示されました

そして、支店長2人(今回の物件を担当するエリアの支店と私の法人所在地の支店)とも和やかに面談を済ませ、法人所在地の支店長からは「まだ増やしていかれるでしょうから、今回に限らず、今後ともおつきあいを」と言われました

同席していた仲介さんも、私も、地銀Bの担当者さんも、みんなが「決まったな」と思っていました

しかし、まさかのどんでん返しがやってきます

 

「すいません。どうしても本部の審査でとおらなくって。面談に東京からご足労頂いたのに、本当にすいません」

 

面談の数日後、地銀の担当者さんから、そんな平謝りの電話が入りました

この話をコラムに書いた先月段階では、本部で通らなかった詳しい理由はよくわかっていなかったのですが、よくよく聞くと、ひっかかったのはメガバンクAと同じく修繕費だったようです

修繕費がそれほどかからなさそうというのは、私が提出して資料や写真などで理解してくれたそうなのですが、決算資料を精査する中で、過去にボロ物件を再生する際、100万円を超える修繕費を入れていることが何度かあったことがひっかかったといいます

ボロの一棟物件を再生し、修繕費込みでも利回り15%とか20%といったやり方なので、今回の物件とは事情はまったく違います

また、法人での利益が出すぎないようにするための経費出し(物件のバリューアップ)という側面もあり、「買ったはいいけど修繕にがかかってアップアップ」という状況ではないのですが、まあ、そんなことを言っても仕方ないことです

 

こうして、本命の地銀Bも消えてしまいました(これが痛かった・・・)

 

 

打診するつもりはなかったメーンで使っているメガバンクC

 

メガバンクCからは新築物件中心にいくつか融資していただいており、事実上のメーンバンク状態なので、物件を購入するなどした際にはこまめに連絡するようにしています

ちょうど購入計画を進めている頃、別の小さめの鉄骨マンションを現金購入したので、そのことを報告するとともに、あらたに融資を使って購入を考えている旨を伝えました

物件について説明した上で「新しい物件でもなく、メガバンクCさんの好みじゃないと思うので、今回は地銀さんやノンバンクさんにお願いすることになると思います」と話しました

しかし、担当者は「うーん、おっしゃるとおり、もうし新しい物件ならば飛びつくのですが、耐用年数まであとこれだけというのが厳しいですね。でも、地銀さんに持ち込まれるんですよね。どうなるかはちょっとわかりませんが、うちでも稟議上げさせていただけませんか。勝算はあまりないですが、ちょっと数字欲しい事情もありまして。白黒は早めにつけますので」と言います

メガから融資が得られるのは願ってもないので、喜んで資料を送りました

 

余談ですが、この段階で地銀と二股かけている状態ですが、これまでの経験上、二股掛けてもさほど悪影響があった経験はありません

毎回、打診するのに、毎回メガバンクに負けて、いまだにご縁のない某地銀さんというのもありますが、おつきあいはなんとなく続いています

 

そして、1週間後、ちょうど地銀Bとの支店長面談に臨もうかという時期に、メガバンクCの担当者から連絡がありました

「すいません。せっかく資料送っていただきましたが、ダメでした。やはり耐用年数でひっかかりました。お手数かけたのにすいません」

まあ、予想通りです

お手数といっても、他の金融機関向けに一式そろえたものをPDFでボンとメールするだけなので、全然手間でもありません(銀行はメールにうるさいところが多いですが、こちらから送るだけならばメガでも全然大丈夫のようです。地銀だと、銀行側からメールしてくるところもありますし、ノンバンクの中には全部メールでOKというゆるいところもあります)

 

この段階では、地銀Bで決まるだろうとノホホンとしていたので、何も気にしていませんでしたが、後から考えると、本気で条件交渉をして食い下がっておいてもよかったかなと少し思いました

 

 

結局、最初から打診していたノンバンクで決定

 

結果的に、最初から小当たりしていた、以前から付き合いのあるノンバンクDで融資していただくことになりました

ノンバンクDの担当者さんからは「てっきり地銀Bさんでやられるので、今回うちは無理だと思ってたんですけどねぇ(ニヤリ)。うちはありがたかったですけど、そんなに厳しいんですか?」と逆に取材されました(苦笑)

もともと、地銀や信金から融資を受けるにしても、このノンバンクの条件程度を想定していたので大幅に想定が狂ったというわけではないのですが、地銀Bの好条件でトラタヌなシミュレーションしちゃっていたので、なんか損した気分です

地銀Bに謝絶された段階からあらたに融資打診していたのでは、おそらく決済日に間に合わないということもあり、ちょっと後悔しつつも、こちらでお世話になることになりました

 

 

全体まとめと後日談も書いていましたが、アップしようとするとここまでで4000字を超えていることに気付いたので、二つに分割して、明日に続けます

あいかわらず、短く書けなくてすいません

 

本日も駄文、長文におつきあいいただき、ありがとうございました