みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

「不動産投資は現金でやるべぎてはない」

が持論です。
“安全性”と言いますが全額現金でやることが安全だなどとは私は思いません。
本当に安全だと私が思うのは

“借金と同額の現金を常に保有していること”

の方です。
しかし、その一方で、
大抵のことにはその反対側に”同質の真実”があるものです。
特に不動産投資の現金投資については。

今回はその”反対側の真実”、

“現金投資すべき不動産投資”

について書いておきたいと思います。

現金投資して良いパターン

まず簡単なパターンから潰していきましょう。

(1)桁違いの財力の方

10億ある人なら総額7億程度を融資なしで買っても良いですね。
私なら融資を半分くらい、資産性程度にするとさらに良いと思っています。

(2)キャッシュフロー程度で買える物件

例えば毎月500万のCFがあるのでしたら、
500万の戸建てをたまにキャッシュで買ってしまって問題ないでしょう。

戸建派の人でここを目指す場合、10戸で年1戸というサイクルを目指していきます。

(3)担保用

担保用と割り切る場合はもちろん考え方が変わります。

私は”1粒で二度美味しい作戦”と銘打って、
実際に実践しています。

①現金で戸建てを買い手取り20%で回しながら、
②その戸建てを担保にしてセルフストレージの融資を引きそこでも20%で回す

という”1粒で2度美味しい作戦”は
3~4年ほど前に完成を見ました。

(4)圧倒的利回り

融資では無理なような圧倒的利回りの物件なら当然有りです。

過去のコラムでは借地のRCで年26%という驚異的な物件を所有する5年来の投資仲間の物件についてコラムにしています。

他にも地方RCで20%の物件を全国で買い進めて行った投資仲間の話もコラムにしています。

(5)まとめ

これらケースは”現金で不動産投資していくのは有りのケース”となります
不動産投資は一般的に利回りがとても低いです。
そこを突破してくるような不動産投資はもちろん現金投資もありになってきます。
それは他の投資と遜色ないのですから当然ですね。

圧倒的ボリュームという価値

本命です。

不動産投資の他の投資にないメリットは、
“資産性”にあります

そしてもう1つ大きなメリットがあります。
それは”ボリューム”です。

これは他の投資をやっていると身にしみてわかります。
例えば他の投資では”月利で数えるほど強力な投資”というのが一部ですが存在します。
さらにそこに”複利効果”がついてくると雪だるま式になり全くわけのわからないような利回りになります。

だから個人でありながら数百億の資産を短期間で築き上げるような人たちが、
今の時代には出てきています。
それは”この世界”の人たちなのです。

でもだからといって、例えば

10億ある人がはじめから10億を投下できるのか?

というとそれは難しいです。
私が銘打っている”月利で数えるような投資”で”数百億の資産”を短期に築いている人たちでさえ、
むしろそういう人ほど、
最初の投下資金は100万とか少ないものです。
なぜならそれだけ不安定なものですし、
爆発力があるから少額で始められるしそうすべきですしね。

一方で、不動産投資には”これ”ができます
“これ”というのは最初から”10億投資すること”です
もちろんそれだけの”慣れ”は必要ですが。

それができるのが不動産投資でもあるのです
なぜなら不動産投資には”資産性”があるからです

不動産投資の圧倒的勝者

本題です。

“リーマンショック後に一気に購入していった”

という人とあるパーティで会ったことがあります。
1棟1億のようなものすごい含み益を抱えていると言っていました。

似たような話を最近別の場所のコラムニストから聞きました。
○億を現金で購入していき、
それが昨今までで9倍にもなったというのです。

その利益や数十億です。

この例は正直雲を掴むような話なのですが、
ここで言いたいのは

“不動産投資とは一撃で数億,数十億を稼げる投資”
でもあるというのも一つの姿であり真実

なのです。
一部の不動産投資家は1棟で5,000万~1億以上の利益をあげます。
これは他の投資ではそれができるだけの実力(利回り)があっても”怖くてできない”感覚が大きく、
1撃で5千万,1億という利幅になってくると不動産投資の領域になってくるのです。
(もちろんここを突破してくるプレイヤーもいます)

私の身近な投資家でも都心の現金でしか買えないような物件を現金やノンバンクで抑え、
短期間に1億以上の利益を上げるような人がいます。

これらは
“現金でやるべきではない”不動産投資の中にあって
“現金でやる価値のある不動産投資”ですし、
他の”圧倒的利回りや複利効果を誇る投資でもクリアは難しいボリュームゾーン”であり
ある意味不動産投資ならではのボリュームゾーンなのです。

まとめ

不動産投資は基本的に現金でやるべきではありません
しかしそこを突破してくる不動産投資はご存知の通り確実にあります

ただし、
それは融資でやるのに比べてその”圧倒的な差”があるべきです。

普通の物件を現金で購入しては意味がありません。
現金であるからこそできる圧倒的な投資をすべきなのです。

そこで意識してほしいのは利益となるボリュームか、
対現金の回収期間です。

一度融資と現金の壁を意識するために、
パターン別にまとめてみることをお勧めします。
私も一度そんなことをやってみました。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!