おは養分
モンクレール好きなやつ大体養分。
どうも!億りびと大家です!

さて、以前私が実践したコンセプトリフォームについて楽待コラムでご紹介致しました。
仕様でリンクが貼れないよう(?)なので、

簡潔に言うと、

自身のアパートで、以下3パターンのコンセプトリフォームを試験的に実施し、

どの仕様が一番決まりやすかったかという検証をしたお話でした。

・パターン1「パステル調」

・パターン2「モダン調」

・パターン3「おは養分」

どのリフォームも相場よりも高く賃貸が決められたましたが、

最も早く決まり、家賃の上昇幅が大きかったのはパターン③の「おは養分」でした。

実際に効果が高いリフォームだったのだと実感し、

別の部屋でも実践。

結果的に、都内で実利7%を超える利回りを実現させることができたので、

今回はこのコンセプトリフォーム『おは養分』について少し深堀りして

共有させて頂くことにしました。

コンセプト『おは養分』とは

コンセプトおは養分リフォームとは、

特徴的なクロス、床材を用いることなどによって「養分が好きそうな内装」にすることで利回りアップや空室率の削減を図るコンセプトリフォームです。

ここでのターゲット“養分”の定義について

利益率90%を超えるとも言われるモン〇レールのダウンをこれ見よがしに来てコリドー街を歩いている女性をイメージして頂くとわかりやすいと思います。

世の中には「なんとなくカッコいいもの」にコストを払う人が一定数います。

個人的にはそういった方々を『養分』と呼んでおり、このリフォームのターゲットにしています。

そういった方々は私の賃貸経営の経験上、気に入ったものに対して支払う多少のランニングコストの上昇は気にしません

彼ら/彼女らは国籍、性別、年収の差などは関係なく(前回タイ人の方にも有効でした)、

とにかく心に響けば5,000~10,000円/月の家賃など平気で払ってくれます。

そういった方々にうまくアプローチすることが出来れば、空室対策だけでなく、家賃アップを狙うことができる。そういったことを目的としたリフォームが『コンセプトおは養分』です。

コンセプトおは養分のポイント

個人的には玄関を入った瞬間の「ワクワク感」と実際に入居するイメージができる「実用性」の共存みたいなものが重要だと考えています。

たまにあるんですが、

家賃を下げて、敷金ゼロにして、礼金もゼロにして、

フリーレントも入れて、

内見も月に何件もある、

だけど決まらないといった部屋はこの『ワクワク感と実用性の共存』が圧倒的に不足しており、内見があったとしても結果として決定力に欠けるように感じます。

まず「ワクワク感」を演出するには、いくつかポイントがあります。

・壁面と天井

建材との色彩バランスを考慮しつつ、1000番台のクロスで差別化を図ります。

1000番台のクロスはパンチが強いものも多く、多くの大家さんはアクセント程度にしか利用しません。そのため、市場に出回る空室物件はどれも似かよった特徴の少ないものが多いです。

そのため差別化することが容易です。

モノによってはうるさすぎず、差別化につなげることができますので、

優位に賃貸募集を進めることができます。

また、IN〇Xのエコ〇ラットなどを営業マンと仲良くなって仕入れ、

アクセント付けに利用することで高級感の演出をすることができます。

・水回りのリノベーション

可能であればバストイレは別にしたいところですが、

予算と見込みの賃料が合わない場合や、

部屋の面積が小さい場合には、

現在の三点ユニットを活かしつつ、

蛇口をシングルレバーに変更、

ワイドミラー設置、

アクセントを入れる意味合いでダイノックシートを張り付けること

などで差別化ができます。

これをすることで、ある程度古臭い印象を払拭することができます。

場合によってはシャワールームへの変更も視野に入れてもいいかもしれません。

・収納

個人的には収納は多い方が良いと思いますので、

この造作にはある程度費用をかけます。

また洗濯機の置き場の上に、洗剤やタオルをおける一枚板を設置することで安価に利便性を上げることができます。

…と少し長くなってしまいました。収納や床についても言及したいのですが、それはまた別の機会にお話します。