みなさんこんばんは。

 

きっとこのコラムを楽しみに待っててくれた方がいるのではないでしょうか?

 

結果、今回は節税にならないことがわかったので、見送りの方向になりそうです。

 

さてどうだったのでしょうか・・・?

 

個人から法人は贈与、法人から法人は寄付

名目が違うだけのようですが、寄付となるそうです。

また、簿価価格で寄付できるわけではなく、時価評価価格となり、いわゆる実勢価格か?というところ。時価評価というのが、いまいちハッキリせず結局「第三者評価」が必要ということだそうです。

ですので、不動産鑑定士や銀行、不動産屋などの評価書など、具体的証拠となるような書類や書面、そのやりとりした金額が実際に売買した時の金額と大幅な乖離がないということの証明ができるものがある方が好ましいとの話でした。

で、実際じゅんじゅんの持っている区分マンションは、土地値が激高しており、路線価評価だけで購入時の物件価格以上になっていました・・・(@@;

おそらく不動産鑑定士を入れても、銀行に評価を出してもらっても簿価評価を下回ることはないでしょう。

 

ノォォォ!!Σ(゚д゚lll)ガーン

 

ちなみに、贈与や寄付にあたる無償譲渡に関しては、譲り元の方の節税にはあまりならず、受益側の会社にとってメリットのある資産移動方法です。

また、仮に簿価価格の方が時価価格より下回っていた場合でも、いったん会計上の資産計上ではマイナスが出るものの、決算時に寄付金控除可能な額はかなり低いらしく思ったよりも節税にならないばかりか、寄付したのにかえって課税が増える場合があるので時価が簿価評価以下でない場合の寄付はほぼデメリットしかない(譲渡側には)という話でした。

ちなみに、寄付金として費用計上可能なのは私の会社においては10万ぐらいでそれをオーバーした簿価上の金額は寄付したとしても単に削除されてしまうのだそうですΣ( ̄ロ ̄lll)

捨てるより酷いかもしれない・・・(;´・ω・)

いっそ、節税目的なら「消えてなくなりましたっ!!」とかの方がマシ?(;´・ω・)

 

 

法人間売買においての資産移動について

 法人間売買においても基本、同族会社やグループ会社、代表者が同一などの場合においては「第三者評価基準」は必要です。
なお、代表者名が違っても、役員に同一人物が含まれている場合は同族会社、グループ会社とみなされるそうです。
私の場合、経営者が同一のためグループ会社の扱いですね(;´・ω・)
 
売買の場合も、基本的に時価評価売買ということなんですが、寄付よりはわかりやすいですね。
一番ベターなのは、高値掴みして買った物件の価格が大幅下落して、どうしても簿価評価より低い場合でしょうか。これを、時価で法人間売買を行うと、双方にメリットが出ると思います。
 
売り渡した方は、簿価価格分の控除ができ売却損が出せますし、購入した方は現金を支払う代わりに、譲り渡し先の会社が買った高値金額ではなく、相場の価格で購入することができます。売った会社は簿価がマイナスになっても現金自体プラスになります。
 
*ただし、あまりにも差が大きいとこれまた難癖つけられやすいので、差額が大きい場合は少々お金がかかっても、鑑定士などに評価証明書をつけてもらった方が安全かもしれません。
否認された場合、認められなかった差額分については寄付扱いとなるそうです。
 
評価額に問題がなかったとしても、スムーズにいかない障壁があるとすれば、銀行から借金して資産を移動することでしょうか。負債の付け替えは問題がありそうですから、銀行がお金を貸してくれるかどうかでしょうね。
おそらく難しいと思います。
 
そう思うと、法人化して賃貸経営を行う際には、将来の節税対策としてキャッシュで買える程度の小さな区分や戸建てなどをあえていくつか所有しておくことも戦略的には良いのかもしれません。
 
なお、じゅんじゅんの本業のもっている物件はすべて同じ地域や、近隣地域のせいでおおむね路線価が最低2倍近くに高騰しており、オンボロ商業ビルに関しては、路線価自体が購入金額の3倍近くになっていたので簿価とは数億円の差が出ています・・(;´Д`)
30年の歳月って凄いなぁ・・・・と改めて思いました。
 
 

まとめ

従って私が叫んだ
「2法人売買スキーム!!」
簿価価格以下に時価評価が下がっている物件を所有している法人との間で有効なスキームではあるようですが、じゅんじゅんの本会社と賃貸会社においては節税可能な要素は現時点においてないという結果に終わりました(;^ω^)
 
現時点で、寄付を選択した場合においてのみ、受益先である賃貸法人は、時価評価で取得税などを支払わなければなりませんが、購入するよりは安く物件を手に入れられるという点においてのみ、メリットがあります。
しかし譲渡元の会社には、寄付控除の額を大幅に超える金額ということでさらに課税されることになり得るために、リスクしかないという状態でした。
 
 
 いわゆる、じゅんじゅんの本会社はデッドクロス状態(減価償却がなくなって、税金をモロに食らう)を20年以上ズルズルきている上に、賃料収入で潤った会社が減価償却終了後にキャッシュアウトした赤字会社だったのですね・・・。
父がキラキラ大家になってなくてよかったわ。
 
 
その賃料収入を本業の赤字と借金が所持金以上に食い込んでくるという、ダブルデッドクロス状態だったということもわかりました(;^ω^)
 
今なら父が投げた理由がわかりました・・・。
 
私は賃料収入と減価償却の関係がそんなに大切で、減価償却が切れてしまうことがそんなに大変なことだったということを今になって知りました。
何しろ、私が交代した時にはすでに不動産の減価償却は切れていたからです。
 
後からそういう減価償却のうまみなどもよくわからないままに、キャッシュで区分所有マンションを2つを買いましたので、その減価償却費にわずかでも助けられていたということもわかりました。
やっぱり不動産に助けられていたのか・・・と改めて不動産に感謝の念です。
 
はぁ~しかし、デッドダブルクロス状態からなんとか脱出せねばなぁ~(汗)
あと一息なんだがなぁ~~~~(;´Д`)
 
他に対策ないかなぁ(;´・ω・)
 
 
・・・ということで、独り言のようなコラムになってしまいましたが
お付き合いいただきましてありがとうございました。
 
皆様の、不動産ライフにおいて、減価償却の大切さを声を大にして叫び
本日のコラムを閉めたいと思います。
 
本日もありがとうございました!!