みなさん、こんにちは

 

以前は毎日書いても平気だったのに、しばらく書かないと、なんかうまく書けないものぐさ大家です

書こうと思う話は浮かぶのですが、「これって役立つ話かな?」と思うとついついためらってしまいます

昨日、書きかけていた融資失敗談の後日談も、いろいろ考えた結果、練り直して再度書くことにしました

とりあえず、融資話の続きです

 

さて、昨日のコラムでは、昨年暮れから今年にかけて、関西での物件取得にあたって融資の厳しさに直面したという話をお伝えしました

10年以上続けておられるベテラン大家さんならば当たり前なのでしょうけれど、ジャブジャブゆるゆる融資のもとで不動産投資を始めた身としては、ずっとぬるま湯の中でやってきたピヨピヨぶりを改めて痛感させられました

 

しかし、融資の厳しさは、そんなものじゃあないようなのです

 

 

関東でも物件探し中ですが・・・

 

大半の所有物件が関西にある私ですが、現在東京に住んでいることもあり、関東でも物件取得を検討中です

関西は関東(首都圏)よりも利回りが良いですし、なにより、出身地だけに土地鑑もあるということで、必然的に関西に集中していたのですが、災害リスクなどを考えるとエリアを広げてリスク分散すべきだとの考えです

本当は昨年秋からの物件取得強化月間でも、関東で取得するつもりだったのですが、以前からつながりのある業者さんのいる関西で面白い物件が出てきてしまったため、ついついそちらから買ってしまったというのが本当のところです

 

そんなわけで、関東でも継続して物件探しをしており、最近、ちょこちょこと良い物件が出てきたように感じています

そんな中、ちょっと検討の俎上に乗りそうだなという物件を見つけ、ものは試しと、いくつかの金融機関に行ってみました

 

その結果は・・・

 

 

惨敗でした

 

見事なまでにダメでした

まあ、正式打診ではなく、小当たりという段階ですが、関西の物件とは反応がまったく違っていて驚きました

これまでの付き合いの有無というものではなく、付き合いのある金融機関ですらです

 

こちらは現在進行形の話なので、昨日のコラムほど詳しく書くわけにはいかないのですが、「関東の物件」というだけで、一気に反応が落ちる印象でした

まだ現在進行形の話でもあり(まあ、この物件はもはやほぼないですが・・・)、あまり詳しく書くわけにはいきませんが、書ける範囲で詳細を書いていきます

 

そちらも引き気味だろうけど、こっちもドン引きだってば・・・

 

まずは以前からおつきあいのある某メガバンク。。。

試しに新築物件の資料をメールし、その後、いつものように担当さんに電話してみました

先日の物件取得の際、こちらが「メガは食わないでしょう」という物件ですら「一応稟議上げさせて下さい」と言っていた前のめり系の担当さんなのに、反応はうって変わって薄いです

 

「うーん、●●県ですかぁ。(関西の支店なので)現地調査を手配してみないと詳しくはわからないですけど、どうですかねえ。想定レントロールで推移したとしても、新築でどんと融資というのは厳しいような気がしますけど・・・」

 

細かな文言はこれ以上書けませんが、もうほとんど「無理」と言っているようなものでした

つい数か月前、似たような感じ(利回りはもう少しあるけど、立地はちょっと悪いぐらい)の関西での築浅物件を持ち込んだ際には、すぐさま書類そろえてくれみたいな感じだったのと大違いです<銀行員ですら身を乗り出すような物件ですから、即座に消えていき、とても私の手には渡りませんでした・・・

その物件より悪くないと思うけど、と水を向けてみましたが、「確かにそうかもしれませんが、関東はきついですよ。なかなか」とやはり煮え切りません

うーん、こんだけ腰が引けた対応をされると、そんなにやばい物件だっけと不安になってきます

もう一度資料を読み返してみようと思い、むにゃむにゃと別の話をして撤退してきました

帰宅後、もう一度資料を精査しましたが、そこまで引かれるほどのマイナス面は、私にはみつけられませんでした・・・

 

 

すでに年度内は終了ですと・・・

 

で、次は別の関西系地銀へ

 

ここもちょっとおつきあいのあるところで、関東でもそれなりに融資は出しています

実際、知り合いの投資家さんを紹介してあげたこともありました

しか~し、こちらは上記のメガバンクよりさらに厳しい対応でした

 

「年度がかわれば別ですが、今年度はもうなかなか難しい感じです。まあ、ご存じの通りの状況で、枠がもうないというか、地元以外はなかなかやりにくくて・・・」

 

 

どこがどうとか、純資産がどうとか言われる以前の話でした

なんか、入試で足切りに引っかかった気分です・・・

枠がいっぱいと言われるとどうしようもありません

でも、昨年夏頃にあった時には「だれかお知り合いの関東の投資家さんを紹介してくださいよ」と言っていたので、この半年で大きく情勢がかわったと思われます

 

そして、ダメもとで関東が本拠地ではない、某地銀へ

こちらも、大阪では話をしたことがありますが、関東の支店にコンタクトするのは始めて

 

一応電話を入れてから行こうと思い、電話をつないでもらい、用件を伝えました

どんな物件かと聞かれたので、詳細を簡単に話していたところ、途中で言葉を遮られました

 

「あっ、その価格だと、うちではちょっと難しいです。すいません。もう少し規模の小さいものだと検討もできるのですが」

 

物件資料を渡すこともできず、門前払いとはこのこと

まあ、資料を持って行ったりメールで送ったりする手間がかからずに電話で済んだと思えばいいのかもしれませんが

 

 

以前は逆だったのに

 

今回、へ~と思ったのは、「●円以下じゃないと無理」というニュアンスの言葉を複数受けたことでした

1年以上前ですが、東京で同様に融資打診してみたところ、東京に支店を置いているある地銀は「東京支店では1億円以上の物件しか扱っておりません」と話していました

同様の話は大家仲間からも聞いたことがあり、その印象があっただけに、大きなのが無理というのは意外でした

リスクを積極的にとる姿勢から、リスクをあまり取らない姿勢に大きく舵を切ったのかなと感じさせられました

 

 

某東京の西のほうの銀行は相変わらずでした

 

そんなことんなで、なかなか関東の物件を融資で買うのは大変だなあと思っていましたが、あっさり融資してくれそうな銀行も相変わらずありました

仲介さん経由なので、細かな条件や本当に融資できるのかどうかはわかりませんが、さくっと長期、9割な融資が出そうという感触で、「相変わらずだなぁ」と感じさせられました

ただ、金利も相変わらずなので、これで回る物件というのは、違う意味で見つけるのが難しくなります

 

 

「長期融資でキャッシュフローが出るから」は危険

 

これだけ融資が厳しいと、少々条件が悪かろうと、融資してくれるところに行かざるを得なくなるのかなあとは思います

上記の相変わらずな地銀さんは、そのあたりの層をうまく狙っているのではないかと思います

ただ、金利は高いものの、融資期間を長期にとることで毎月の返済額を低く抑え、返済比率を下げてキャッシュフローが出るようにするという手法は危険だと思います

とりあえずは一見うまくいっているように見えるものの、長期的にはデメリットだらけだからです

以前のようにフルローン、オーバーローンといったものでないだけ、まだましかもしれませんが、耐用年数を上回る期間の返済期間にすることで現在のキャッシュフローを確保するというのは、資金の前借りでしかありません

 

「融資が厳しい=その中で融資してくれる貴重な金融機関に頼ってしまおう」という考えで、リスクの高い融資を選ばないよう注意が必要だろうと痛感しました

 

と偉そうに書いてみましたが、あいかわらずな銀行の融資条件でシミュレーションしてみて「うーん、たしかに当面は回るよな。借り換えって手もあるかも」と一瞬考えたのはナイショです<安易に借り換えられるんじゃないのと考えるのがダメなんだって!!

 

 

本日も駄文、長文におつきあいいただき、ありがとうございました