数えてみると社会人になってから7回引っ越ししているので

3年に一回ペース・・・『大家さん泣かせ』のセコカン大家です(-_-;)

寝るだけなので、部屋は汚しませんっ

 

住まいにはあまり頓着がなく『ついのすみか』を定めるまでは転々としたく

四国に行ったことがないのに、松山は暖かそうで良いな!とか妄想が止まりません(-_-;)

 

子供の事があるので『10年ちょっと定住する』ならば!と最近ヤドカリ作戦を検討しているわけですが『住んでもいい』と思える中古物件に出会えません。

特値物件を探してしまうので(-_-;)

15年くらいは住む!住宅ローン控除を利用する!前提としていますが・・・

 

中古物件で検討してみます

ローン控除を使うとなると、一つの目安が築20年未満で探すことになります。

木造戸建!セコカンの住む埼玉西部エリアは駅にもよりますが

土地30坪新築が駅徒歩15分で3500万~くらいが目安になります。

中古の場合は築10年で(新築価格ー1000万)くらいが相場なので

築15年前後で2000万~2500万が一般的な価格!

売り急いでいるケースなどの下取り価格はその8掛の1600万~2000万

この価格帯は大きな指値をしても『売主さんが残債を抹消できない』ケースも多いので、お値打ち価格の物件は中々出てこない印象があります。

 

2000万円を20年ローン 金利0.7%くらいで借り入れして月々8.9万を支払い

ローン控除は10年で160万くらい?

10年後の残債が1000万ちょっと残るので、これを抹消するならば

当初のリフォーム代や諸費用、最後の残債で1500万くらいは自己資金を使い

誰かに築25~30年くらいの家を貸し出せる状態になるわけです。

 

需要の薄い敷地面積の土地+新築で検討します

セコカンのエリアだけかもしれませんが、ハ〇メ建設やア〇ディーホームなどの用地買取スペシャリスト達が1年間仕入れ不可!の市町村がいくつかあります。

去年、グループで大赤字を出したS木市やM芳町など

これは物件取得に際しライバルの大幅減!であると言えます。

最近90坪超の物件情報が数件回ってきたのですが、30~40坪の物件と比べて

7~8掛けの坪単価で出回っているケースもあり

先日勤務先で仕入れた下記の土地も4000万半ばでした

 

南6m道路が5%勾配くらいあるので、実際には敷地が2段になっているのですが

業者が買ったら売りやすい3区画に変更するので、既存の擁壁の撤去、給排水の取り出しなどで費用がかかり、買値が坪単価で50万以下になりました。

 

ローンと自己資金の関係で諦めたのですが

小学校が1キロちょいと遠く、そこまで頑張る気もおきず(-_-;)

土地が広くて分割できる物件を割安で購入し(買取業者より少し高く)

使わない部分は駐車場で貸して、売却可能価格=残債になった時点を考えると

 

自己資金で建物を建てたとして、4000万の土地を30年ローンで買った場合

 

一般価格の7掛けで買えれば、10年くらいで残債金額で売却可能

8掛けで買えれば13年くらいで売却が可能な計算になりました。

4000万で土地を買い、1300万くらいで4LDKを建てて

10年後に3000万の残債を、土地を半分売る事で0にする!作戦です。

 

メリット

エンドユーザーが買わない大きさなので割安!

ローンをいっぱい組むのでローン控除の上限が狙える!

 

デメリット

固定資産税や取得税の軽減が利かない(平米数でひっかかる)

自己資金をある程度持ち出さないと、それなりの広さは買えない

売却目線も考えると、住みたい場所にならない可能性もある

 

仕入れる物件は現況が駐車場!という事も多く、使わない敷地は駐車場で貸し出せば維持に関する負担は減るのでは?と甘い考えもあります。

 

年齢的に住宅ローンは何度も使えるものではないので

効率良く利用できる方法を検討している最中です。

 

不動産関係以外の投資は軒並み失敗しているので

遅まきながらですが『自分の強みを生かした方向へシフト』すべきでした。

 

これから不動産投資を始めたいけど、マイホームが無い!人には

住宅ローン借り入れが多くなりリスクは高まるでしょうが

駐車場などで貸し出すことが、他の収入の実績になる!

ある程度の年数でローンが終われば、ヤドカリも可能!

 

中古物件をヤドカリする場合は築25~30年経ったものを貸すことになる!に対し新築での場合は駐車場で貸せれば・・・ですが、支払額や維持費はあまり変わらずに築15年で貸しだせる!事になります。

不動産に関わる第一歩としては『あり』ではないかと考えます。

 

マイホーム絡みなので、婿さんFANとしては

タイトルを『メチャメチャOOO』シリーズにしたかったのですが

文才が無く諦めたセコカン大家でした(-_-;)