こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は『メチャクチャ変わったマイホーム取得の物語【建物編】①』です!

これからメチャクチャ変わったマイホーム取得の物語の【建物編】を時々綴っていきたいと思います。

単なる、

マイホームの話だと全く面白くないと思うので、一つ一つのコラムに、不動産投資家が知っておいて損はない知識や情報を盛り込む努力はしてみようと思います。

一応、

念のため、注意書きいたしますと、私は、建物の知識はさほど豊富な方ではありません。

従って、

読み手にとっては、各々の立ち位置で言うと、初心者~中級者の土地⇒新築アパートへ挑戦する方程度のレベルかなと思います。

そんな感じでお読みいただければ幸いです。

 

今日の構成は、

1.本件の建物条件整理

2.建物の構造を考える!

3.建てるのはどこ?

4.坪単価とは?

5.材料費が高騰している!

6.いざ、相見積もりへ!

以上で書いてまいります。

 

1.本件の建物条件整理

台風24号で被害を受けたお隣さんを助けてあげているうちに湧いて出てきた、

隣地購入

賃貸併用住宅建築

リースバック

お隣さんの土地購入かかる、多くのハードルをクリアすると

同時に

建物についても、計画を進めていかなければなりませんでした。

これは、土地⇒新築アパート投資家の皆さんも必ず通過する試練だと思っています。

土地⇒新築する場合、

土地購入の段階で、

必ず

建物新築概算費用

総投資額

借入プラン

返済プラン

を練らなければなりません。

 

私の場合は、ザックリ下記のような条件でした。

【隣地スペック】

土地面積:約120㎡(登記簿)

セットバック必要⇒建築時に建築面積不算入なので注意

建物面積:約70㎡(登記簿)

増築未登記部分あり⇒解体コストの際に注意が必要

建蔽率:60%

容積率:150%

用途地域:第一住居専用地域

などなど。

上記前提条件をもとに、

ある程度頭の中で

①建築面積プラン

②建物延床面積プラン

③階層プラン

④間取りプラン

を想い描けなければ、

また、

それらをもとに、

・建物コスト

・解体コスト

・地盤改良コスト

・総投資額

・借入額

・返済額

を算出しなければなりませんでした。

収益物件の場合、これに加えて

賃料収入予測

が要になってくると思います。

また、

土地資料の中に、地積測量図(法務局備え付け)がありますが、

平成初期以前(確か4年くらい?)

の地積測量図は当てになりません!

なので、私は夜な夜な(笑)

メジャーで実測をしました!

他に、概算であれば、

コンクリート境界ブロック

でも計測できます。

※写真はコンクリートブロック境界例

大体が60cmでしょうか?

たまに

99cmとかもあるらしいですが、30cmの差は大きいので判別がつくかと思います。

私は

分筆出来る土地かどうかを判断する時

に、現地で1,2,3と数えて、60cm掛けて間口を測ったりします。

感覚的に

『30坪建売だと、ぶつ切りで間口確保7m欲しいな』

とか。。。余談でした。

 

面積は地積測量図通りで大丈夫そうでした。

 

【建物計画】

現地で自分でメジャーで測った長さを図面におこして、事務所に帰り、諸所の条件で建物計画を練ります。

①建蔽率から建築面積確認

120㎡×建蔽率60%=72㎡

つまり、

1階の建築面積が最大で72㎡程度とれる。(厳密にはセットバック部分があるのでそこも加味して70㎡程度)

ここが、お隣さんへの貸与部分になります。

目標は、

大人3人家族のファミリータイプ。

60㎡あれば

おおよそ3LDKの間取りは取れます。

40㎡あれば

3DKは入りますが、この違いは、本件において非常に大きくことなると思っています。

本件の立地は、JR主要駅徒歩4分。

将来、賃貸に出す場合のターゲット層は、

3LDKなら

賃料18~20万円クラスの入居者

3DKなら

賃料13~15万円程度

それくらい、

希少性が高い

間取りになります。

これはお隣さんのリースバック終了後の賃料収入に大きく影響するので。。。

 

②容積率から建物の延床面積算出

容積率:150%

単純計算:120㎡×1.5=180㎡まで

なるほど、

1階~3階まで60㎡×3階

がシンプルに入ります。

※セットバックを加味して若干マイナスですが。

 

③1階の最低確保60㎡から逆算

1階を70㎡カツカツとってしまうと、

2、3階は110㎡弱。

仮に、1部屋1K入れたいとしたら△30㎡となるので、おそらく、自宅+賃貸部分は無理だろうと予測がつきます。

この時点で、本件は完全に、お隣さんへリースバックする1階が退去するまでは、賃料収入を生まない

負動産

確定です。汗

 

2.建物の構造を考える!

ボリュームは大丈夫。

次は、

建物の建築コストを考えなければいけません。

その上で、超重要なのが、

建物の構造

をどうするか。

イメージは、

木造<重鉄<RC

です。

各々の構造に対する、自身の先入観と実際については、あとからすり合わせていけばよいので、

最大コストでどうか?

予算内に収まるかだけを計算しました。

ザックリ、

RCで坪150万円見ておけば大丈夫。

つまり、

土地2,000万円程度

建物9,000万円程度

合計11,000万円。

少々、重い。。。でも、RCでも流石に坪150万円はないだろうと、安易に構えていました。

 

まあ、最大でも10,000万円以内には余裕で納まる。

この金額での30年ローンの返済額が、現在の返済から国民健康保険を離れスキームで抑えることが出来るメリットと合わせると、大体、いってこいくらいになるのでした。

 

3.建てるのはどこ?

木造:ハウスメーカー

重鉄:ハウスメーカー

RC:ゼネコン

で考えていました。

理由は、マイホームだからというよりは、リースバック終了後の

賃貸物件としての競争力

売却したとしての競争力

の観点でした。

読者の皆さんも、不動産会社が作る販売図面に、

○○ホーム施工の■■

というキャッチフレーズを見たことがあると思います。

言い方は悪いですが、

出口において歪みを作りやすいから

でした。

この構造における葛藤は、別のタイミングで書く事になると思います。

 

4.坪単価とは?

坪単価イメージは、下記の感じでした。

土地⇒新築の場合、この坪単価はよく利用すると思いますが、この坪単価って、

建築会社によって

含まれる工事内容にバラつきがあるので

注意が必要ですね~。

例えば

本体工事

外構工事

解体工事

地盤改良工事

これのどこまでを含んで坪○○万円なのかが違うわけです。

大体が、

本体工事

のみのことを言っていることが多いように思え、実際の総コストとは大きな乖離があるので注意が必要ですね。

上でも書きましたが、

RCでは最高坪150万円くらいで、まあ坪100万円くらいかなあと安易に考えていました。(打ちっぱなしの売り逃げRCマンションなんて、去年坪70万円で建ててましたし。汗)

重鉄では、ハウスメーカーを選ばず、地元の建築会社なら坪50万円程度ですが、ハウスメーカーなら?RCより少し安いくらいに思っていたほうが無難な気がしていました。

木造では、ピンからキリで、坪40万円~って感じで思っていました。

 

しかし、、、

 

5.材料費が高騰している!

今は、材料費が高騰しているし、

どこの建設会社も仕事が一杯あるようで、

去年までのような感覚でいると危険

だと思いました。

特に、鉄はヤバいようですね。。。

あくまでマイホームなので、はなからケチるつもりはないのですが、

家に関わる仕事に従事しているものの端くれとして、

工事内容とコストがマッチしないのはいただけません。。。

従って、

全ての構造で相見積もりをとることにしました。

 

6.いざ、相見積もりへ!

こんな感じで、

RCのゼネコン系に2社。(賃貸物件に強い系と住宅に強い系)

木造ハウスメーカー1社。

重鉄ハウスメーカー1社。

に相見積もりを依頼することになりました。

 

次回は、この相見積もりの金額の変化についてコラムにしようと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!