こんばんは!FP大家です。

確定申告、平成30年はいかがでしたか?

私の場合、区分を売却したため営業CFは減少しましたが、現預金が増加しました。

その結果、実質的な有利子負債が減り、債務償還年数が短くなったため、銀行の融資目線で良化したと思ってます。

確定申告が終わって、これから金融機関に提出する投資家もいらっしゃると思います。

そこで、ご自身の債務償還年数の計算を行うとともに、今後の賃貸経営の参考指標に取り入れてみるのも一考かと思います。

 

債務償還年数の計算式

投資ローン+住宅ローン+その他のローンー現金預金=実質的有利子負債・・・

確定申告の税引き後利益+減価償却費+青色申告控除=営業CF・・・

給与収入(額面)×70%(社会保険料等)-300万円(生活費)=りーまんCF・・・

A÷(B+C)=債務償還年数(年)

 

金融機関ごとに計算式に違いはあろうかと思いますが、基本的かつ簡易的な概念は上記の程度と考えてます。(りーまんCFは、自分自身の年間貯金額+住宅ローン等年間返済額にするとよりリアルです。)

何年になりますでしょうか。FP大家的、債務償還年数占いは以下の通りです。

<債務償還年数>

10年以内・・・(^^♪「次の買い場で拡大するぜ!なんなら現金で」

20年以内・・・(‘ω’)「満室経営を継続してチャンスを狙うぞ!」

30年以内・・・(-。-)y-゜゜゜「今後売却も絡めてステージアップするぞ!」

40年以内・・・( ;∀;)「満室経営&売却模索で出口を確保!」

 

銀行目線で、債務償還年数を役立てる。

銀行で融資を受けるには、投資家が正常先の債務者区分にある必要があり、言い換えると、要注意先以下にならない必要があります。

そこで要注意先の定義ですが、

【要注意先の定義】

『要注意先とは、金利減免・棚上げを行っているなど貸出条件に問題のある債務者、元本返済若しくは利息支払いが事実上延滞しているなど履行状況に問題がある債務者のほか、業況が低調ないしは不安定な債務者又は財務内容に問題がある 債務者など今後の管理に注意を要する債務者をいう。』金融検査マニュアル 自己査定(別表1)より。

上記のポイントは3点です。

①元利金返済の据え置きなど、貸出条件を変更してはダメ・・・リスケ

②業況が低調ないしは不安定ではダメ・・・債務償還能力が低い

③財務内容に問題があるとダメ・・・債務超過に陥っている

上記の3点のいずれかに該当すると、原則として要注意先と判定され、融資が受けにくくなります。

 

この②ですが、債務償還年数が何年になるかが重要です。

各金融機関において、例えば債務償還年数が30年以上であれば「要注意先」に区分するといったルールを個々に策定し、金融庁の承認を得て運用しています。

そうなると、その金融機関のルールに沿う債務償還年数に収め「正常先」をキープする必要性がありますね。

融資を受けたいと取引金融機関に聞いてみた時、「もう少し債務圧縮してください実績を積んでください♪」とアドバイスを受けたことがある投資家の方もいると思います。

この場合は、債務償還年数を疑う必要があるということです。

ちなみに、婿さんが残債利回りを経営指標にされていますね。

残債が減って、家賃収入が横ばいだと、残債利回りは良くなりますね。家賃収入が横ばい≒CFも横ばいだと仮定すると、債務償還年数も良くなる。短くなるということです。

債務償還年数が短くなるということは、債務者ベースの返済能力が高くなっているということで、次の物件の購入余力が増しているということです。

債務償還年数を指標に取り入れると、

特に、プロパー融資で、買い進めたい方は、取り入れていくことをお勧め致します。令和元年に取り組むべきアクションが見えてくるかもしれませんよ!

後編では、銀行目線ではなく、投資家目線で活用する債務償還年数のポイントについて触れたいと思います。

本日もお読みいただき、ありがとうございます!