こんにちは

素人大家です。

 

平日に時間休がとれましたので、融資の可能性を聞きに2つの金融機関に出向いてきました。ついでに確定申告書を持参しました。

 

A信金

担保と返済比率と属性と借入金額の総合評価とのことです。

一応、前回と変わりません。

何人かの投資家さんと、この信金についての話をしたことがあります。

こんな美味しい話を聞けました♪3000万円までは支店決裁なんですよ! と♪

支店内で話が進めば大半OKってことですよね♪ 融資の内諾が出たのと同じ。

しかし支店のランクがあるそうで、私がお世話になっている支店では、そんなに支店枠はないし、支店長の格も違うと。。。

 

この金額を超えると本部決裁になるそうです。すこし世間話をしていたら、今まで通っていた1億程度の融資は非常に難しくなっているとのことです。

本部で弾かれてしまうらしい。すべて異端児のS銀行のおかげだそうです。。。

かぼちゃネタトークもしました。お金を借りた人が銀行を訴えるのはおかしいと!!

自分で借りといて訴えるのは違くない??と私も同感でした。

 

耐用年数超えの15年は可能みたいです。(限界値)

希望物件は路線価で2000万円代前半です。

 

2回目の融資案件となりますが、築古は修繕もかかりますし、大変ですよと言われましたが。。。

いやいや。長めの夏休みをフルに使ってDIYしましたので、多少の修繕は自分で可能ですよ!コラムを見てくださいよ♪ とR待の宣伝もしておきました。。。

 

しかし、物件単体で収支が合うことが条件であり、少し立地のいい所では利回りが悪くなります。共担(添担)は最終手段であり、基本は頭金を入れて、物件単体で収支が合うようにとのことです。地主さんなどは丸借り可能らしい。。。

頭金2割。。。プラス諸費用。。。

合計で3割は自己資金が必要になりそうです。

○○カンテイに収益還元法での評価を出してくれるそうです。

委託費用がかかりますので、土俵に乗らないものは評価を委託してもらえないので、ワンステップ進んだ感じでしょうか。

私としては積算法で算出してほしかったのですが。。。

 

先輩コメ師さんいわく、安くなるであろう方で計算をして、頭金を多く出させるのだろうと言われました。。。

それにしても自己資金を3割求められると、ちょっとキツイな。。。

子どもの教育資金まで手をつけることになります。。。

(ちょっとビビッてしまいます)

 

支店決裁範囲でも評価を外部委託してからではないと話は進まないとのことでした。。。

 

少し粘って色々聞きました。

現在、売値が3000万円

頭金2割ですと借入が2400万ですよね?と

だったら指値できて買値が2400万円になったら、頭金は不要ですか??と

いいえ元々、売主の売りたい値段が2400万だと考えます。

ですので2400万円になっても頭金2割が必要です。。。

Σ(゚д゚lll)ガーン

 

 

Aバンク

基本的に路線価で融資を決めるそうです。でも路線価の0.7倍が担保評価になります。路線価で売買できるだけで安く買えているはずなのに、それから掛け目が入ります。。。( ノД`)シクシク…

足りない部分は頭金か別担(共担)になります。

頭金なんてありませんので、私の所有物件で一番評価がでる戸建を別担で差し出すのが前提のお話をしてまいりました

更地は路線価×0.7 とのことでしたが、耐用年数が切れている上物があると路線価×0.5 。。。(;・∀・)

共担を2つ入れてもキツイかもと。。。

担当者さん乗り気ではありませんでした(-_-;)

 

耐用年数がきれている木造アパートですが、家賃の振込口座としてのお付き合いも見てくれるそうです。

しかし、属性はみない。。。(まぁ~低属性だから見られない方が得かも)

不動産賃貸業としての運営状況は見るとのこと。

まぁ~ ん~ 大丈夫かなぁ~ いゃ~ でも。。。 歯切れが悪い・・・

守りの投資には融資をするが、攻めの投資には融資をしない感じでした。

 

 

2つの金融機関に訪問をして、手堅く賃貸業をするなら融資は出る感じがしました。投機になるような投資には融資しないハッキリと言われましたが。

 

金融機関からみて信用棄損をする部分は頭金必須のようです。棄損しなさそうでも頭金が。。。

耐用年数が切れていても15年はギリギリ何とかなりそうですが、頭金と諸費用の計3割必須。。。

4月以降は堅実な融資を今まで以上に心がけるよう、本店よりお達しが来ているそうです( ノД`)シクシク…

 

頭金はないが共担できる不動産は持ち合わせているので、なんとかなりそうと思っていましたが甘かった。。。

でも1年間の賃貸業の実績なども見てくれるとのことでした。

そう考えると遠回りをしているように感じた戸建投資ですが、近道だったかもしれないと思えた1日でした。

 

最後までお読みいただき有難うございました。