こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『買付を入れました!旗竿地じゃ駄目ですか?何故ですか?』です。

 

一昨日、物件を見て、即日で買付を入れた物件があります。

その物件は旗竿地ですが、皆さんは旗竿地を検討したことがありますか?

恐らく

土地⇒新築の大家さんの中には、何度も検討したことがあったり、実際に購入してアパートを建てたりしたことと存じます。そう思う理由については後ほど自論を述べたいと思います。

今日は、そんな旗竿地について考察を深めていきたいと思います。

 

構成は、

1.物件スペック

2.本件旗竿地の特徴

3.旗竿地投資のセオリー

4.本件について出口を考える

5.おわりに

以上で書いてまいります。

 

1.物件スペック

※タイムリーなので数字はボカシています。すみません。

■エリア:東京都(23区外)

■駅徒歩:6分

■構造階層:木造アパート2階建て

■土地面積:約400㎡(約120坪)

■間取り:1DK(約30㎡)

■築年数:約20年

■買付金額:3,800万円

■想定利回:約10%

■路線価:約6,000万円

■銀行評価:約6,000万円

数字面上、赤字の部分が良く見え、青字の部分は物足りない感じがしました。

 

2.本件旗竿地の特徴

下図をご覧ください。

※上図はイメージ簡略図です

 

旗竿地の特徴は、過去に分筆時に出来上がった

悪い方の土地

であることが多いと思います。

 

特徴として、

・専用通路(敷地延長)部分がある

・道路と接道距離(間口)が狭い

・実勢取引価格では割安になりやすい

などのデメリットが想像されます。

 

逆に、メリットはないのか?

考えてみます。

・敷地面積が周辺と比較して大きい

・土地にゆとりがあることが多い

などでしょうか。

 

これらを踏まえて、旗竿地投資のセオリーを考えてみます。

 

3.旗竿地投資のセオリー

あるパグが大好きな不動産投資のプロに旗竿地を検討したことがあるか?聞いてみました。w

最近、ブログを始めたばかりの

プロの建築会社

プロの不動産屋

プロの不動産投資家

の顔をもつ大家さんです。

はじめたばかりのブログですが、

ランキング急上昇してますね!毎日の楽しみが増えたし、何より、書く事をやめなかったのでホントに嬉しいです。僕のお陰?(笑)で同じものが二度と同じものは書けないであろう難解極まる数々のお宝コラムもお手元に帰ってきたようで何よりです!

 

話がそれましたが、その方に単刀直入に聞きました。

旗竿地(収益不動産対象として)検討した事があるか?

と。

答えは想像通り。

NO!です。

こう付け加えてもいらっしゃいました。

「分譲する時はどうしても出来てしまうから、売りはします。。。」

ここで大事なのは、

何故NOなのか?

だと思っています。

 

その方は、基本的に中古不動産を購入する時に

建物に資産価値を見ていません!( ..)φメモメモ

どういうことか?

ほとんどの旗竿地において、

建物に価値が見いだせない場合は、

土地だけでは出口が作りづらい(;゚Д゚)

ということだと推察します。

でも、

言い換えれば、

★ここ重要★

建物と一体であれば

出口は作ることは可能!

※建物とは、実需・収益両側面です。

私は、

そんな風に捉えています。

プロ(業者)の食指が動かない=安値買いのチャンス

でもあるわけです。

彼らは基本的に

寝かせて利を得るのではなくすぐ売って利になる物件

を好みます。

そして我々大家にとっては、

肝心なのは、回せるのかどうか?

そこに、

我々大家に分がある場合もある

わけです。

※勿論、買って将来足を引っ張る程のゴミ土地ではダメです。

 

4.本件について出口を考える

対象不動産の諸条件について、

■築年数:築約20年

⇒最低でも15年は商品寿命は大丈夫。きちんとメンテナンスすれば20年もOKだと思います。

 

■利回り:10%

決して高利回りではありませんが好立地なので、稼働は安心です。

つまり、

満室で約15年間運営可能な物件

です。

それは、

投資額の回収時期を意味しています。

言い換えれば、

15年後には、

①更地で売ろうが

②築古好立地物件で売ろうが

儲かるしかありません

 

では、

この二つの想定額は?

■買付金額:3,800万円

■路線価額:約6,000万円

■銀行評価:約6,000万円

⇒周辺売買事例は、似通った旗竿地でも約6,500万円で売りに出されています。

従って、

どれだけ、実需への好条件売却に時間がかかることを考えても、

更地渡しであれば、

5,000万円以下になることは考えづらい

と思います。

 

しかし、旗竿地は建物付きで売るのがベスト!と考えております。

 

ここで旗竿地を検討するのは?誰か?

を考えます。

 

まずは、

アパート用地として検討する投資家。

しかし、彼らは安く仕入れて、安く建てることをモットーしています。

彼らに売るのは最悪のケースかと考えます。

 

次に実需富裕層。

約200万円かけて更地にし、更地渡し。上で述べた通り、取引事例的には、時間をかければ、豪邸を建てる富裕層が買ってくれるかもしれません。

何故なら、

対象不動産有効宅地は約350㎡あるから

です。

建ぺいが50%、容積率100%でも、

建築面積200㎡の二階建て

建築面積150㎡の二階建て

いずれにしても豪邸が建ちます。

対象不動産が旗竿地であることから、二世帯住宅を建てるに必要なボリュームはありながらも、同規模の整形地に比べれば割安になります。

過去の、実需仲介の経験からも、

こういった

有効宅地の大きな旗竿地

は実需富裕層が時々現れます。

 

最期は、

自分で木造アパートを建築する!です。

実は、これは、

建物付きの旗竿地として売却する場合の一つの戦略と言っても良いと思います。

少し回してから、

土地の担保評価が大きい物件であれば

一般投資家向けにも売り易いと言えます。

 

旗竿地は、有効宅地が大きければ大きいほど、

銀行の担保評価の歪みが大きくなる

ところがあり、対象不動産は正にそんな物件だと考えます。

 

5.おわりに

実は、この物件情報は、完全に水面下の物件で、媒介契約すらなされていません。

従って、買えるかどうかもまだ確証はありません。

ただ、

この物件情報を貰った時に、すぐに頭に浮かんだのが、知人の一般投資家でした。

どんな投資家か?

物件の担保評価が高い物件でなければ

銀行借入が難しい可能性が高い投資家

です。

 

それを思った時に、このコラムが融資が締まって苦戦を強いられている投資家にとって、少しでも参考になればとの思いから記しております。

最近、

建物付きの旗竿地

の歪みを利用した、40坪程度の旗竿地の建売アパートを見かけることがありますが、そんな物件は、歪みが大きくないので、むしろヤバい物件かも知れません。

しかし、

有効宅地部分が広い旗竿地

については、

もしかすると、

有意義に活用できる場合もあるのではないか?との思いで本コラムを締めさせていただきます。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

もし、買えたら、もっと詳しく深堀りしたいと思います。

でも、取りあえず次回は『何故、そんな値付けミスが起こったのか?』をいつも通り、自論を書き綴りたいと思っています。