みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

“貸す”か”売る”か

は、結構悩ましい問題です。

答えはシミュレーションの中にあります。
今回は戸建てを例に、私の

売却と賃貸のシミュレーション方法

を出してみたいと思います。

表計算がなければ不動産投資は辛い

ズバリ、これが私が仲間内に“売り”か”賃貸”か案外悩ましいこの問題を説明する時に使った表です。



私は物件購入時でも新築でも

そして今回のように物件売却の時でも賃貸でも、
こういった表計算を必ずやります
殆どの大家さんがきっとやっていることと思います。
(ですよね!?!?!?

鉛筆と紙でもできないとは言いませんが、
後で簡単に家賃や売却価格といった数値をいじれないのでまず辛いですよね。
いちいち電卓を叩いていたんでは計算ミスも出ますし。

いわずもがなですが、

不動産投資にとってこの表計算は必需品中の必需品

ですよね。
私は不動産投資以外の投資でも、
もっと複雑である程度の量があるシミュレーションをしているので、

私の”投資”においては絶対に無くてはならないツールです。
無ければ投資自体ができないと言っても過言ではありません

退化している”若者”のスキル

この段落は、話が脱線気味になりますが、
この表計算のスキル、
どんどん世代と共に退化していっている気がしてなりません

というのも、
今は”スマホ”が”パソコン”の代わりを果たしているため、

スマホしか持たずパソコンを持たない若者が多くなっているからです。
それは大家をやっているとよくわかると思います。
光無料などネット無料系の付帯サービスは入居者に特に喜ばれるものですが、
固定のLAN口よりも”無料Wi-Fi”が飛んでいることの方が重用視されるからです。
もちろん今どきはノートパソコンをWi-Fiで繋げて家でも作業する人が増えていますが、
入居者の声を聞くとスマホしか持たない人が多くなっているのをよく感じます。

この表計算、スマホでやるとともかく使いにくいのです。
表計算だけでなく何か調べ物をしたりそれをまとめていくのにスマホでは効率が悪いですね。
しかしスマホで大方事足りてしまう今の若者は、
職場でパソコンを使用していなければほとんど触ることなく生きているのです。

PCや表計算のスキルはスマホなんか無かった時代の人たちのほうが遥かに上で
ノートパソコンよりデスクトップパソコンの方がさらに全然効率がよいのも、
これまた職場などでそれを体験していない限り知らない人たちが増えて行っているのは、
まさに“スマホ”の大罪ですね。
私的には”スマホ”の進化がパソコンが不要なほどの方向に向いてくれたらと願っております。

というわけで、

表計算やPCのスキル退化が目立っている=投資のシミュレーション能力が低い若者が増えている

というのを感じています。

売却シミュレーション

話が反れましたが、
まず売却シミュレーションから説明していきます。

・取得価格はおおよそ600万です。
・売却は980万くらいが下限です。
・売却は1,180万くらいが上限(提案されている)です。
・手残りはそれぞれ税抜き約341.7万,535.2万です。

賃貸シミュレーション

次に賃貸のシミュレーションをします。


・家賃の下限は月69,000円です。
・家賃の上限は月78,000円です。
・固定資産税と火災・地震保険で年間10万とします。
・融資の金利が初年度157,034円です(金利は毎年下がっていきます)
・諸々必要経費を全て引いた手残り(税抜き)がそれぞれ約57万,67.8万です。
・この手残りとコミコミの総取得費用でキッチリ利回りを出すとそれぞれ9.5%,11.3%です。

“売り”と”賃貸”、”何”をもってシミュレーションとするか

さて、今回のキモです。

“売り”と”賃貸”をシミュレーションして”比較”してみると言っても、
“何”をもって”比較”とするのでしょうか?

ここが最も”肝要”です。
“何”を比較するかによって、
売却か賃貸か”結果は如何様にもルーレットのように変わっていく”
のですから。

私が注目しているのは、

“売却すると何年分の家賃が得られるか”

です。

その結果が


表のこの部分です。
それぞれ、
賃料69,000円、78,000円の時に、
売却980万、1,180万で何年分の家賃に相当するかを出している
部分です。

一番賃貸が優秀なパターン
“月7.8万で貸せて””980万で売却できた時”で、
この場合約“5年分の賃料収入”で売却益相当となります。

これを多いと見るか少ないと見るかは人それぞれです。

賃貸と売却の考え方

それではそれぞれのメリット・デメリットを列挙してみましょう。

賃貸でいくメリット

・5年で売却益相当を回収し以降は売却では得られない利益となる
・上手くすると10年,20年と毎年お金をくれる
・融資の時の属性強化になる
・税率を下げていきやすい

賃貸でいくデメリット

・5年間何事もなく予定通り稼いでくれるかは不透明
・巨大な現物を持つリスクを5年以上に渡って受ける必要がある
・複利効果を生まない(5年どころではない)
・5年間の手間暇(トラブルや新規客付けなど割と大変)

売却でいくメリット

・5年分,7年分の家賃を一気に得ることで次の投資を進められる
・利益をその場で確定できる

売却でいくデメリット

・税率が高くなりがち
・次の投資を続けられない人はそこで終わり
・将来に渡ってお金を生む優秀な不動産を保持していたいのであれば既得権益を手放すことになるかも

またロットも問題ですね。
数百万止まりの戸建てと数千万のRCや新築とは全く異なります

私は基本的に売却派なのですが、
ロットが小さく、
元々負けにくいような戸建ては、
“得られ難い既得権益”として残しておくべきではないか?
という考え方に最初の頃から比べるとシフトしています。

私の回答

さて、結論ですが。

“5年分の賃料では物足らない”

ということで、

“1,180万で売れたら売る”(売却は出会いなのでそれに準ずる)

“相場より高い賃料で先に借り手が現れたら貸す”(それもご縁)

また、平成7年築と比較的若く数年後も売却価格はそこまで変わらないので、先に借り手が現れたら

“一回貸して本体価格を下げる”
“本体価格を下げた上で売却する”

というインカムゲイン+キャピタルゲインを狙うことを考えました。

結果

結果はもうコラムに書いていますが、

78,000円という募集家賃より6,000円UPで借り手がつきました。

問題があり余談を許さない入居者ですが、
1回目の家賃も無事振り込まれてきたところです。

賃貸

売りでも賃貸でもいい場合は、
私の場合は賃料も売却価格も高めに設定してしばらく膠着させる形を好みます。

そして売却したら賃料何年分が一瞬で手に入るかを気にします。

10年分みたいな場合は基本”売り”です。

5年分程度だと”賃貸”よりですがこれは手に入る“絶対額”も重用です。
利回りとか率とかではなくです。

そして、実は”売り”か”賃貸”かはもっと奥が深く、
実は絶対的な答えが存在します。

それについては飽きられない程度に時間を開けて、
またコラムにしてみたいと思っています。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!