不動産賃貸業を始めてから1年

2018.1月に1棟目を購入してから約1年。

2018.3月に2棟目、9月に3棟目、2019.2月に4棟目、4月に5棟目(決済予定)とアパートを買い進めてきました。

こちらのコラムでも多くの知識を学ばせていただき、それを糧にしながら、日々の賃貸経営に取り組んできました。

会社員としての仕事をしながら、平日の夜から土日まで、ずっと走り続けてきた1年間だったなぁと思います。

今回は、これまでに買い進めてきた物件情報と、購入理由について書いてみたいと思います。

これから不動産賃貸業を始められる方の参考になればうれしいです。

購入した物件情報

1棟目:3,140万円、築11年、1K×6戸、利回り11%、公庫20年・1.2%フル、地方都市

2棟目:4,150万円、築11年、1K×8戸、利回り11%、ノンバンク28年フル、地方都市

3棟目:3,200万円、築34年、1K×6戸、利回り9%、地銀30年フル、東京メトロ東西線主要駅

4棟目:2,150万円、平成元年築、1K×6戸、利回り10%、地銀25年・頭金2割、常磐線ターミナル駅

5棟目:1,800万円、築22年(セキスイ)、1K×4戸、利回り11%、公庫10年・1.1%・無担保・頭金3割、京成線主要駅

それぞれの物件購入の決め手

1棟目:キャッシュフロー/築浅/6戸満室稼働

→今後の物件購入スピードを高めつつ、安定した手元キャッシュを蓄積するために、経費のかかりにくい築浅×高利回り×大規模修繕済みのキャッシュフロー物件を購入しました。

2棟目:キャッシュフロー/築浅(1棟目と全く同じ)/8戸満室稼働

3棟目:土地の資産性(将来の利用価値)/キャッシュフロー/6戸満室稼働

→3棟目からは少しずつ資産性投資に舵を切りました。この物件は、土地の実勢価値が購入価格を1~2割程度上回っています。また東京メトロの東西線主要駅(乗降者数5万人/日)ということで、この築年数でもほぼ満室稼働が見込めることが購入の決め手となりました。土地は少し長めの長方形ですが、間口は6メートル以上あり、坪も30坪程度のため、将来的な宅地としての利用価値もある程度見込めます。

4棟目:土地の資産性/キャッシュフロー/6戸満室稼働

→こちらも3棟目と似た購入理由です。土地の実勢価値が購入価格を1~2割程度上回っています。地形は完全な正方形で、30坪程度です。また乗降者数が10万人/日という主要駅の徒歩圏内です。アパートは築30年ですが、以前のオーナーがお医者さんで、建築当初に相当お金をかけて建てたアパートのため、使用している資材がしっかりとしています。高めの基礎は、築30年にも関わらずほぼクラックなし。クラックが入りやすい通気口の周辺にすらクラックが入っていないという優れた状態でした。購入の数ヶ月前に、外壁・屋根及び鉄部の全面塗装工事(300万円)を実施してくれており、当面の大規模修繕リスクが低いことも、購入の決め手となりました。

5棟目:土地の資産性/メーカー製の建物の利用価値/築浅/4戸満室稼働

→こちらは少し特長があります。土地の実勢価値は購入価格を2割くらい上回ります。さらに、建物はまだまだ使えるセキスイの軽鉄。地形は完全は正方形、46坪という宅地としての利用価値抜群の状態。地方在住の高齢オーナーさんが半年前に3000万円オーバーで売り出し、直近で2000万円台前半まで値下がりしていましたが、ひょんなご縁から1,800万円で購入することができました。又、いつかコラムでも書きたいと思っていますが、5棟目は公庫のマル経融資という制度融資を活用しました。(以前、サーファー大家さんがコラムを書かれていました)

現時点の稼働状況

おかげ様で30/30戸満室稼働中です。

昨年の購入依頼、4部屋の退去がありましたが、いずれも2-3週間程度で客付けをすることができました。(昨年の稼働率は99%)

アパート毎に別の管理会社さんにお願いしておりますが、日々の信頼関係を大切にしながら、いいチームワークで運営できていると感じています。

今後の展望

5棟目まで物件拡大できると、資産蓄積のスピードが相当上がってきたのを感じます。

この局面になると、以前婿さんや埼玉さんからアドバイスをいただいた、繰り上げ返済という手法も考えるようになってきました。

金利負担のことを考えると、金利の高いアパートの返済から順次進めていくという手法にも、意外と(!?)合理性があるように感じてきました。

自己資金も相当積み上がってきたので、頭金を入れることの合理性も段々と理解できるようになってきました。

実際に、1~3棟目 フルローン→4~5棟目 頭金2-3割と変化してきており、少しずつステップアップしていることを実感します。

このようなステップアップを感じられるのも、このコラムで婿さんや埼玉さんのような大先輩からアドバイスをいただいていたからであり、とても感謝しています。

しばらくは安定した賃貸経営を行い、自己資本比率の向上に努めたいですね。

しかし、本当に良い物件が出てきたときには即決できるように、常に心とカラダの準備をしっかりとしておきたいと思います。

 

ゆとり