こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、いろいろ賛否はあると思いますが、融資を受ける際の頭金と返済期間というテーマでコラムを書いていきたいと思います。

あくまでも個人的な見解なのであしからず。

1.頭金を入れるべきか

頭金を入れるか否かという点を考える場合には、主に以下の2点を考慮する必要があるかと思っています。

①支払利息の総額

②運営の安全性

①の観点から考えると、頭金を入れればいれるほど、支払利息の総額は減るので頭金を入れるべきということになります。

一方で②の観点から考えると、急な修繕等の発生に備えるために、一定の手元の資金が必要なため、手元資金の一部は、頭金にせずに手元に現金をはじめとする流動性の高い資産でおいておくことが必要だといえます。

また、融資を使って保有不動産を増やしたいか否かという観点で考えてみると、頭金として既存の融資総額を減らすよりは、手元現金として保有しておく方が、融資審査上は評価されやすいことから、頭金を入れるくらいならば、手元現金として残しておくほうが良いといえます(このあたりは投資目線の考え方ですが)。

2.返済期間を長くとるべきか短くとるべきか

個人的には、返済期間を長くとるのが合理的だと考えています。

返済期間を短くとればとるほど、毎月の返済額が多くなることから、延滞のリスクが高まります。

ただし、返済期間を長くとるという場合には、その分返済期間を通した金利負担の総額は増えるという点には留意が必要です。

また、返済期間を長くとると支払い利息の総額は増えるので、そのあたりは、どれだけ繰り上げ返済をできるかということが重要になってきます。

3.リスク

ただし、1.2.(特に2.)が実際に理屈どおりとなるかというと以下のリスクなどを十分考慮しなくてはなりません。

①金利上昇リスク

②金利以外の繰り上げ返済のコストの有無

2.の返済期間を長くとるべきという前提は、金利がそれなりに安定しているということが前提となります。

金利水準は、ここ十数年は低位安定どころか異常なほど下がっています。

個人的には足元で大きな金利上昇があるとは思っていませんが、10年20年のスパンで見た場合には正直わかりませんし、誰も予想できない不確実なものだと思っています。

返済期間を長くとるほど、この金利上昇リスクの不確実性の影響を受けるのでこの点は特に注意が必要です。

また、繰り上げ返済を前提に長期の融資を組む場合には、繰り上げ返済がどのタイミングで可能か、手数料等が発生するか否かを十分確認しておく必要があります。

特に変動ではなく固定で借りる場合には、金利切り替え時以外の繰り上げ返済は大きな違約金がかかる可能性が高いので要注意です。

4.メンタル

上記以外によく考えないといけない点があるとすれば、それはあなた自身の性格かと思っています。

浪費をせずに、不動産得たキャッシュフローを留保または再投資できる方であれば、頭金は少なく、融資は長期で引いて、不動産を増やしていくということが効率的かと思います。

ただし、浪費ぐせがあったりする場合には、ある程度頭金を入れたうえで、返済期間を短めにとって、強制的に自身を律するということが良いかなとも思います。

そして、そもそも借入を行うという心理的な負担に耐えられる性格かどうかも重要です。

借入に不安を感じるのであれば、頭金を入れ返済期間を短くとるという選択も良いと思います。心の平穏はプライスレスなので。

しかし、借入にまったく不安を感じずに、短期間で何億も長期の融資を組んで物件を一気に増やすのは、それはそれでやめましょう。

5.おわりに

結局のところは、合理・非合理という点を知ったうえで、ご自身の性格にあったスタンスをとっていくことがベストかなと思います。

合理・非合理を知ることは必要ですが、そのうえでどう判断を下すのかの正解は十人十色。誰も教えてくれないので自分で考えましょう。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。