こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

自慢します!

先日満室予定になってから、また、数件の退去予定を抱えておりました。

なんと!

これから6件の退去予定がありますが

既に!

満室が確定しております!パチパチパチパチ

再生案件が埋まってなかったらと考えるとゾッとします。

ちなみに、

最後の退去予定は4月30日ですがもう埋まっています。喜

家賃も3,000円UPしました。

やはり!

すこし賃貸市場の変化を感じます

皆さんも、

周辺相場の洗い直しをおススメします!

 

では、

 

今日のテーマは『時々見かける値付けミス物件!何が原因なのか探る!』です。

 

前回のコラムでは、買付を入れた旗竿地物件における、

個人投資家が安く買える可能性

銀行評価が高い旗竿地もある

旗竿地の出口戦略

など、

融資付けに困難を極める昨今の一般投資家の状況を見るに、少しでも役に立つ情報であればとの思いから、自身が買付を入れた、

値付けミスの旗竿地物件

について自論を記してみました。

もし、

まだお読みでない読者の方がいらっしゃいましたら、先にそちらを読んでいただければと存じます。

そして今日は、

何故そんな値付けミスが起こったのか?

について、

いつも通りに、あれこれと原因を追究してみたいと思います。

 

構成は、

1.売主の借入先は?

2.仲介業者と売主の関係

3.実需査定か収益査定か?

4.何故水面下で私なのか?

5.おわりに

以上で書いてまいります。

 

1.売主の借入先は?

まずは、良く挙げられる、

安く買える売主の特徴

ですが、

本件売主は、

①相続案件

⇒言わずもがな素人売主の代表格。

○該当

 

②共有案件

⇒場合によりますが、共有者の足並みが揃う前提だと、窓口の人をどうグリップできるかが仲介のカギになることが多いと思います。また、共有の場合、自分への取り分が按分されることから、指値が通り易いことも良くあります。

例えば、

1,000万円の指値でも持ち分50%なら500万円。持ち分25%なら250万円の手残りへの影響のみになります。

指値時に重要なのは、指値の金額ではなく、

結果的に本人の手残りがどれだけ変わるかを伝えること

仲介への伝え方も大事になってくると思います。

○該当(50%)

 

③借入先

⇒借入先、金利等を見れば、売主がどの程度のレベルの投資家(もしくは素人)か分かる事もよくあります。

例えば、本件は、

○該当:ス○ガ銀行

実際に借入を起こしている読者には失礼ですが、ス○ガ銀行で、借りたまま、そのまま言われるがままに返済を約20年もしている売主は

100%素人

と言い切れます。

これが、

近い将来、地方RCで静○銀行アパロンノンバンク高金利などであれば、売主がおかれる状況を推測するのに役に立つかも知れません。

嫌な言い方ですが、

これを読んで該当者でムッとするか、正にその通りと思うかも、今後重要なのかも知れません。

 

話戻り、売主さんは、ス○ガ銀行へ20年前の高金利を払い続けています。もちろん完済も出来ていません。

100%素人

ですね。。。

 

2.仲介業者と売主の関係

今回の元付業者と売主さんの関係は、

遠縁の関係

だと聞きます。

 

私の立場にしては好都合です。普通ならグリップ力が半端ないでしょう。そして、値付けミスを犯す程の仲介会社なので、他の選択肢も考えていないでしょうから、何とか売主さんを説得してくれると願っています。

本件は、値付けミスに気づかないで契約までいけるかどうかが全てとの意味です。

従って、

売主さんから返事がもらえた時点で即日契約もいとわない覚悟でいます。

 

さて、私たちは売主側に立つこともあります。

つまり、売主の立場になってこの関係について考察を深めることもまた意味があると思っています。

この遠縁の関係が、

誰においしい関係か?

言うまでもなく、

元付仲介会社にとって

だと思います。。。

 

何が言いたいか?

 

別に遠縁だけにとどまらず、

・知人の紹介

・友人

・元同僚

・大家の会の先輩の紹介

様々の公私のつながりが我々にはありますが、

そのつながりを商売につなげている人間

には要注意だと思っています。

・ねずみ講

・マルチ商法

・詐欺

・保険営業マン

・キラキラ大家

・共喰い大家

これらもみ~んな共通する部分があります。

要は

人と人の大切なつながりを自身の利益へ転化させる人物

とでもいいましょうか。

 

町場の不動産業者

管理メインの仲介会社

の中には、そういった類の仕事8割で食いつないでいるところもあるように思いますので、購入側の立場で考えれば是非つながりたい存在ですが、売主側の立場に立つときには、そのような人物には注意したいものです。

 

逆の例を紹介します。

私が、仲介会社に転職した時、なかなか数字があげれずに困っていた時、何も言わないで、遠い親戚がわざわざ、自社の分譲新築建売の販売を専任で任せてくれたことがあります。これは私は無償の愛だと思っています。この恩は一生忘れません。ダメダメ仲介の僕は一件も契約出来ませんでしたが。汗

 

何が言いたいか?

本当のつながりがある関係では、

圧倒的ギブ

しか存在しないと思っています。

 

見返りを求めるギブには、上で示すような、

つながり≒自身の利益

で食い物にされるのがオチ。

 

ビジネスでの恩返しは、

それくらい圧倒的ギブからしか生まれないと思っています。

私の偏った考えかも知れませんが、本気でそう思っています。

 

3.実需査定か収益査定か?

さて、そんな商売をする管理会社。

大切な人の財産を査定するにあたり、一体どうやって、あのような値付けミスを犯したのでしょうか?

結論から言えば、

資産性を重要視しなければならない案件にも関わらず、利回りによる収益査定のみをしているのでしょう。

もしくは、

建物がまだ築20年だから、実需査定が難しく、

今売らない方が良い物件なのに

無理やり売らせようとしている

のでしょうか。

 

独断と偏見ですが、

私は、

良い意味で

中途半端な物件

に、良くこのような値付けミスが起こる気がしています。

先日コラムにした超好立地不動産も似た点がありました。

某有名ブロガーのishiさんも、

3月14日のブログで

戸建投資で同様の歪みを利用した事例

を紹介されていたと記憶しています。

まだお読みでない方は、是非、お読みください。

・中途半端な物件の歪み

・歪みに気づかない仲介

・実需査定か収益査定か

このあたりに注目してみて下さい。

※本コラムは決して、ishiさんのブログの広報ではございません。純粋に共感して、読者の皆さんに良いものを共有したいだけです。勝手にスミマセン。w

 

4.何故水面下で私なのか?

何故水面下で私なのか?

実は、

先日の超好立地の水面下情報も、今回の完全水面下情報も同じ人からの紹介です。

何故?私なのでしょうか?

 

一つには、

私が、その方から

2件購入した実績があり

融資付けが全く問題ない

纏まれば契約確定の

業者のような存在

だからかも知れません。

 

もう一つには、

紹介を受けた案件が両方とも、

業者がすぐ手をあげたい物件ではない

いわゆる

中途半端な物件であり、

歪みの利を長期保有により享受することが出来る存在である『大家』

は正にボリュームゾーンにあたる。

でも、

願わくば、

その方にとって、私の存在が重要なビジネスパートナーになりつつあるのかも知れませんしそう願っています。

 

5.おわりに

今日は、水面下情報を得ることが出来た理由を想像してみました。

また、その情報が有益である事の理由と原因を追究してみました。

この両方とも、

これから厳しい時代を

変わらず購入し

変わらず賃貸し

変わらず成長する

ために必要な要素であると思っていることから、コラムにて共有してみました。

少しフワフワした感が否めませんが、伝えるべきことが伝わっていることを願い、今日のコラムを締めたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

昨日くらいから、少しずつ、コラムニストとしては本調子に戻りつつあります。真剣大家さんコメントありがとうございました。

それから、いつも当たり前のようにコメントをくれる方々、

本当に感謝

しております。

でも、コメントはきちんと読んでからコメントしてください。笑