満室決定かと思ったら。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

3月に一瞬だけ満室になりました。瞬間最大風速のように数日だけの満室でしたが(笑)

そのたった一瞬の満室でさえ、紆余曲折を経たギリギリのものでした。私のような微妙なスペックの物件ばかりを四苦八苦しながら運営している大家さんにとっては満室に近い運営を継続していくだけでも綱渡りのような感じなのです。

『それをなんとか渡り続けるのが儲けるためには必要だ!』というのが中古不動産投資のイメージになります。それが儲けるための条件になってくるのでしょう。不動産投資なんて、入居者を決められなければ、、、表面利回りなんて絵に描いた餅ですから。

 

 

2月ごろに『申し込みベースで満室になりました!』なんてコラムを書きましたが、実は・・・その後にもいろいろと事件が起こっていました。

 

その数日後、仲介してくれた担当者さんから、申し訳なさそうな電話連絡が入ります。

『あの入居申込なんですが、キャンセルになっちゃいました。実は、大きな災害にあわれて引越にかかる費用が無くなってしまったそうなのです。話を聞いたらかわいそうになっちゃいました。』

 

とのこと。私もかわいそうになっちゃいました。

よくあるキャンセルのための嘘という感じではなく、本当であることが伝わってくる内容でした。担当者さんも嘘じゃなさそうだと感じたとのことです。

 

そこで、この物件を気に入っているのか? まだ引っ越しをしたい気持ちはあるのか? を聞いてもらうことにしました。

 

すると、

『この物件はとても気に入っているので引越自体はしたいそうです。ただ、お金がないとのことなので仕方がないという感じです。』

 

とのこと。それなら、それを解決してあげようと思いました。

 

解決策を考える。

そこで、担当者さんと解決策に関する作戦会議です。できることを洗い出して提案内容を考えます。

 

そして、お金が無いなら初期費用を限りなく0にしてあげることにしました。つまり、大家である私が肩代わりするような形にになります。

 

敷金0、礼金0、仲介手数料0、保証料0、その他諸費用0、何て感じです。そのうえ、最初の1か月分の家賃はタダにしてあげました。フリーレントというヤツです。これで前家賃もいらなくなります。

つまり、本来入ってくる前家賃1か月分は無しになります。そのうえ、仲介手数料、保証料などで家賃1.5か月分くらいを肩代わりしてあげることになります。

合計で2.5か月分も損をする契約となります。

 

そして、敷金を頂かない代わりに、退去時の清掃費を●万円頂く契約としました。入居時ではなく退去時に精算をずらすということです。これも保証会社の範囲内なのでとりっぱぐれはありません。

 

普通は、こんな契約にすると属性が微妙で苦労する入居者さんが増えるのでデメリットも多いですが、今回は特別です。問題対処的な意味合いですから。

 

これで、入居者さんは初期費用を気にせずに引越ができるようになりました。ただし、損をしてばかりでは経営になりません。そのかわり、家賃をちょっとだけアップすること、2年間以内に解約した場合の違約金を設定することを条件として追加しました。

 

これで、だいたい損も得もない感じです。まぁ、少しリスクはありますが、それなりにバランスはとれていると思います。

 

結果は。

結果は、成功でした。

喜んで契約してくれたとのことで良かったです。本当は契約したかったのにガッカリしていたところ、こんな提案があったので嬉しかったそうです。

日々の家賃支払いは問題の無い方で、突発的に不慮の出来事があっただけですから入居して頂けて私も嬉しいです。

 

そのくらい仕上げた部屋を気に入ってくれたというのも嬉しいことです。これも何かの縁ですね。

 

大家さんをやっていると、どうしてもなんだか人の人生に関わります。人生が見えてしまうことも多いです。

 

だからこそ、少しはその方の人生に寄り添って、少しでも良い策がないかと考えてあげることも大事なんだと思います。

ただし、ビジネスだから利益が出る範囲でのことになります。

 

そんなバランス感覚をもって、これからもやっていきたいと感じた出来事となりました。

 

 

以上、満室になった裏側でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。