エターナル投資家の田中です!

少し間が空きましたが、金融情勢もさらに厳しさが増し時に最近は新築案件も問題が起きて新聞でも各種取り上げられている状況です!そんな情勢もあり、新築に対しては自己資金が必ず求められたり、中古物件も買える人が限られて徐々に値段を下げている感じもありますね!

私は中古ももちろん検討を進めていますが、最近は土地から仕入れる新築をメイン組んでいたりするのですが今月に無事新築3階建ての物件が完成し、引き渡しを受けましたその中からの学びについてお話をしたいと思います!

1 土地の取得までの経緯について

今回の物件は現在住みたいまちランキングの4位に入ったことで少し注目を浴びている大宮のエリアになります。今回はもともと分譲用地のような土地で、土地の広さが110坪と比較的大きい土地であったことで、かなり割安で買うことができたことによって取り組もうと考えました!おそらく土地の単価は周辺相場の8割ぐらいの単価だと思います!

土地の種別も一種住居地域であり、建蔽率60%容積率200%の土地でもあります!そういう意味ではやはり土地も、住宅地に買う事が出来ない中途半端に小さい土地、逆に大きい土地というのは価格に歪が出る可能性があるのではないかと思います‼

2 建物の構造の選択について

やはり建物ついてもその地域性や、土地のスペックに基づいて考える必要があります。また、完成までの建築工期も考える必要があります!
今回は土地が大きく、地域の特性上は3階建てまでがバランスも良かったため、木造ながらも高品質な物件を選択肢として選びました!構造上は劣化対策等級3級の建物ですので80年以上は耐久性があると言われている建物になります。劣化対策等級がついてれば、金融機関も30年の融資を組んでいただける可能性が広がりますので、その点も優位になります。
また、今回は3階建てではありますが施工床650㎡弱もの大きさですのでコストも意識しないといけませんでした。

そういったトータルのバランスを踏まえて物件の構造を選定して、建築会社も選定しました!建築期間も土地を購入したのが5月ですので何とか8か月程度で建築する必要があったこともあります!やはり繁忙期である1月~3月上旬に完成できるかも大きなファクターの一つでもあります!

3 建築期間中の問題について

今回は建築請負契約を結んだ建物で、予算が確定できたので、前回の新築RCのような問題はかなり少なかったのですが、それでもいくつか問題が起きました!

1 地中の埋設物としてコンクリ片がかなりが発見され、その負担を巡って不動産会社との交渉となった。
2 地中埋設の問題もあり、工事開始期間が1か月程度後ろ倒しになった
3 建物の裏の住民の方から2階建てにしてほしいといった要望が上がり、その対応に追われる部分があった
4 当初は広大な駐車場のようなエリアであったものの、周辺に大規模なアパート、マンションが多数建設されることになり、建物の後ろ、隣も収益物件が建設され一気に建物が50戸ほど供給されるエリアとなった。
5 条件が合う管理会社の選定の時間がかかった
 
主には上記のような感じですが、前回の新築RC物件に比べるとだいぶ苦労は減りましたし、ここにかかる時間の節約もできたと思っております!

4 完成してみてのメリット・デメリットは

今回の建築により良かったこと、今後心配があるこっとについてまとめてみたいと思いますが
(良かった点)
1 土地の仕入れと建物の選定がうまくいったことによりかなりの新築としてはかなり高い利回りが達成できた!
2 物件自体、建築会社に交渉をして、室内のデザインや、設備の拡充を依頼したため、物件としての質は高い建物となった。
3 今回は防犯上の設備をかなり入れたことによって、入居者の多くが女性という状況になっており、ある意味望ましい層への訴求ができた。
4 建物の金額が抑えられたため、賃料周辺相場より10%程度賃料を下げた募集が可能となった。それにより申し込み状況も順調に推移しており、今後賃料の値上げといった、利回りの向上も考えられる

(課題となる点)

1 周辺に多くの競合新築収益物件が建設されており、供給がかなりされているので、今後の運営においては家賃相場の維持や、満室化の継続が課題となる  2 周辺の商業施設の一つが移転する事になったため、その需要が一つなくなったのでその影響が考えらえる。
3 劣化等級はありながらも、今後どのように所有を続けるのか考える必要がある。

結果としてはそれなりにいい建物ができたと思いますし、賃貸としても順調に推移しております!

今回もいろいろメリットデメリットを踏まえその土地に合う建物の構造を選択したり、間取りや仕様を考えることはとてもいい経験となったため、
さらに今後に生かしていきたいと思っています!