みなさんこんにちは。

 

なんだかばたばたしているじゅんじゅんです。

 

実は、最近買付を入れている物件があり、融資打診でいくつか当たっていますが、手ごたえは芳しくはないです。

すこし自分のエリア外の物件だったのですが、管理が悪いだけで満室いけそうな物件だったのと非公開物件ということでノッてみました(;^ω^)

 

私が持ち込んだ物件スペックと銀行の反応

 

持ち込んだ物件スペック

〇〇市 RC 築32年 2900万 現況利回り5.88%

                  満室利回り 9.48%

8部屋、 1R ベランダあり 20㎡/1部屋

しかもこの物件テトリスのような物件で、登記としては2棟なんですが、

1棟として売りにだされている非公開物件。

オーナーさんは節税対策でこのようなことにしたとのこと。

水道直圧式・昨年外壁防水施工済み

空室3部屋 未リフォーム、未清掃のまま賃貸募集中(;^ω^)

 

指値は2600万で、現金500~600万で融資は2000万希望。返済期間は20~30年希望。

で、5年以内で繰り上げ返済をして償却期間だけ長くゲットしたいという考えです。

利回りがそもそも低かったのですが、満室にできる自信がありました。

 

 

ある信金さんの評価の仕方

実はまだ取引はないのですが、取引を希望してくださっているある信金さん。

「是非いい物件を持ってきてください!融資額はいくらでも!でも売価の2割は現金用意してね!」とのこと。

 

じゃぁいい物件ってどんなか??

築年数が浅く(具体的には5~6年ぐらい)鉄骨か、RC

木造なら新築。

*いずれも融資期間を長く取れるように。

担保評価がしっかり出るものか、利回りが高いもの。

〇信金さんの場合、レントロールか、担保評価のどちらか高い方で貸してくれるみたいでした。

ちなみに結果・・・・

 

1500万 15年融資 2.5%金利・・・|д゚)

 

上の物件満室想定で1500万しか出さないってことは、満室推定利回りは18%くらい必要ってことですか!?(;・∀・)

そんな利回りで耐用年数が30年も残ってる物件なんてまず手に入らない気がする・・・(;^ω^)

 つまりこの物件においては売り出し価格が高いということでもありますが、

低価格の収益物件の場合担保評価が低いからといって売主が値段を下げてまで売る可能性は低いので(なぜなら、築古ですでに借金を完済している物件も多く、収益として回っているため売りたたく必要がないから)売れない、買えない高止まりの物件になり、あまりお買い得物件の出にくい価格帯だそうな。築古3000万前後。

銀行のオススメは5000万~1億ぐらいでした。

これくらいなら利息も低めに出せるとか。

 

なるほど・・・(;^ω^)

また、無理したら買える金額でもあるので、高値掴みしやすいとのこと。

・・・だよねー、現金1000万つっこんでなんとかなるなら買いたい病なら頑張っちゃいそうです・・。。でもさすがにこのクラスに1000万は無理(;^ω^)

 

どんな計算をするの?

現状のレントロールは5年ごとに5%の家賃低下想定をするということだそうです。融資期間中にキャッシュアウトが想定されるならアウト。

また、総費用は収益の27%で計算するとのこと。

「そんなにかからないって!」という声も聞こえるそうですが、それは銀行の方針だから私達がどうにかできる話ではないのです・・・と。

・・・・うむぅ(;^ω^)

 

人によって優遇する部分は?

私の場合商業ビル以外の居住用の満室実績があるため、現況利回りではなく満室利回りの想定での融資額になるそう。

また、返済期間も多少優遇できるという話でしたが、おそらく、2~3年です。

たとえば残存年数が17年だったら20年とか。実績や信用がなければ15年にされたりするのかな?

他に、担保物件の提出で返済期間をアップする・・という方法もとれるみたいですが、いかんせん持ち込んだ物件に力が無いそうで・・・。

物件自体がそもそも低価格帯なのもありこれ以上売主さんに値下げは難しいでしょう・・という銀行さんの判断でもありました。

 

冒頭の兼業法人が銀行にとって貸しやすい?

兼業法人というのは、サラリーマンの別法人賃貸経営会社のことではなく、

私のように「本業で収益物件以外のその他の営業収益がある法人」のことです。

スル〇ショックで、賃貸経営一本の会社や個人が、ショートした場合に大変なことがおきたわけですので最悪の状態、つまり収益が0になった時に自力で収益を上げられるか?もしくは家賃収入に頼らない経営が可能な法人に貸したいという考えだそうです。

ということは、法人は法人でも賃貸法人は依然として厳しいという状態のようですね(;^ω^)

 

今の個人への貸し出し状況

〇信金では「ほぼ無理」とのこと。先日も、1億円の新築RCの建設融資を断ったそうです。

その方は個人で現金が1億5000万もあったそうです。それでも無理と・・・。

年齢、今も働かれているのかなどはわからないですが、何がいけなかったのか本部が決めたことなのでわからないとのこと・・・。

そもそもエンドの個人への融資を締めているとのこと。売却時個人が将来的に融資を組めない可能性の高い融資は断っているらしい

もしかすると、新築だから建築費用と建物の規模が合わなかったのだろうか・・・。

1億5000万も現金であるということは、定年退職された年配の方なのかしらん・・・?推測の域は出ません(;^ω^)

また、今まで頭金が〇割あれば購入できるという話でしたし、現実的にもそういう説明を受けてきたのですが、それだけではなく

「物件購入後の手元資金がどれだけ残るのか」まで見ているというではないですか( ゚Д゚)

じゃぁ、とりあえずなけなしのお金を突っ込んで買おうという人にはほぼ無理ではないですか。

結局不動産投資っていうのは余剰資金でやりなさいということなんですね(汗)

・・・まぁ当たり前と言えば当たり前なんですけど(汗)

 

法人には保証協会付き融資がある

何度か私のコラム内で出てきていますが、保証協会付き融資「CSジョイント」は不動産を担保に入れる融資ですが2億円までの枠があります。

残存価格はそれほど考慮せず最大返済期間は35年まで可能になったとききました。

これは賃貸法人でも利用できる制度となりますが、保証協会の保証を利用するためには3年以上の実績(創業から3年経過)かつ、黒字であることが条件。(赤字でもできなくはないですが、保証料率や利息が高くなる可能性)

保証料が別にかかりますが、銀行の利息は1%前後です(業績による)

この制度融資を利用する場合はメガ系バンクの方が利息が低くなるので、信金さんなどではない方が有利です。担保評価はお願いした銀行さんの評価を基準にすることになるらしいので、良い評価を出してもらえる銀行さんから申し込む方がいいようです。

メガでは物件の評価が厳しいようですから、融資額が伸びない可能性があります。

こちらでも地方銀行に持ち込んでいますが、どうなるかな(;^ω^)

 

という感じで、最近は個人の信用力・・・というより物件自体の評価が重要になっているようです。

築浅の利回りのそこそこある物件を探せ・・という厳しいお話と、

1ルーム区分は借金してするのは絶対やめろというアドバイスをいただき、今回の物件購入はおそらく断念せざる得ないじゅんじゅんでした。

 

みなさまの地方の銀行さんの反応はいかがですか?!